대구변호사사무실 재개발영업보상 기준

2030 대구시 도시 주거환경정비기본계획에 따르면 대구광역시는 2030년까지 60여 곳의 재개발과 재건축을 진행할 계획입니다. 

​이에 더해 추가적인 정비사업까지 신청을 받고 있기 때문에 그 수는 더 증가할 전망입니다.

​재개발이 진행되면 이에 따른 토지보상 등이 중요한 논의대상이 됩니다. 해당 지역에서 실거주를 하셨거나, 

토지 및 건물을 소유하고 계셨던 분들, 그리고 영업을 하셨던 분들을 대상으로 보상이 진행되는데요.

이 중에서도 영업활동을 하고 계셨던 분들에 대해서는 그간 있었던 영업이익 등을 고려해 보상이 이루어지게 됩니다.

사실 재개발 등으로 인해 지금의 사업장을 정리하고 다른 곳으로 이전해 영업을 한다는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 

기존의 고객망을 잃을 수 있다는 큰 위험을 안고 있는 것이죠.

그러므로 이러한 위험과 손실을 상쇄하기 위해서는 반드시 적절한 영업보상을 받을 수 있어야 합니다.

오늘 율빛의 포스팅에서는 대구부동산전문변호사와 함께 재개발영업보상에 관해 알아보도록 하겠습니다.

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ㅣ재개발영업보상이란?

노후되거나 불량한 건축물이 밀집해있는 지역 또는 정비기반시설이 열악한 지역에서 주거환경개선을 목적으로 재개발이 시행됩니다.

​재개발을 진행하기 위해서는 토지수용이 먼저 이루어지게 되는데, 

이 과정에서 해당 토지 위에 있는 건물에 입주해 영업을 하고 있는 사람이 있었다면 이주 등의 과정에서 영업이익을 침해 당할 수밖에 없습니다.

재개발영업보상이란 이렇게 침해 당한 영업이익을 보상받는 것을 의미합니다.

도시정비법에는 정비구역 내에서 정비사업의 시행으로 인해 권리 사용에 손실을 받은 자가 있다면 사업시행자 측이 그 손실을 보상하도록 규정하고 있습니다.

​정비구역 내에서 상가나 사무실 등을 운영하며 영업이익을 발생시키고 있던 경우라면 영업장 이전 등으로 인해

손실이 발생했다는 점을 대구부동산전문변호사와 함께 입증해 적절한 보상을 요구할 수 있는 것입니다.

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ㅣ재개발영업보상 받을 수 있는 기준은

▲공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙에 따르면 사업인정고시일 

이전부터 적법한 장소에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 영업을 하고 있어야만이 재개발영업보상의 대상이 될 수 있습니다.

다만 이때 '사업인정고시일 이전부터 계속적으로 영업을 하고 있어야 한다'는 점 때문에 '이사를 가면 보상을 받을 수 없다'고 걱정하시는 경우가 많은데요, 

이사를 가시더라도 보상은 충분히 받으실 수 있습니다.

​사업인정고시일 3개월 전부터 해당 장소에서 적법하게 영업활동을 하고 계셨다면 영업보상 대상에 해당합니다. 

다만 수용날짜가 되기 전에 이사를 가시게 된다면 본인이 영업보상 대상에 해당한다는 점을 직접 입증하셔하기 때문에 

재개발 논의가 이루어지는 과정에서 사업장 이전 등을 고민하고 계시다면 대구부동산전문변호사를 통해 법률 자문을 먼저 구해보시는 것이 안전한 방향이겠습니다.

​▲다른 사람 소유의 건물을 임차해 영업활동을 하셨는데  해당 건물이 '무허가 건축물'인 경우가 더러 있습니다.

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법에 따르면 무허가 건축물에서의 영업활동 역시 보상을 받을 수 있습니다. 다만 사업인정고시일 1년 전부터 해당 위치에서 사업을 한 경우에만 해당하고, 

영업이익이나 이전비용 등에서 상대적으로 적은 금액까지만 인정이 되기 때문에 이를 입증하고 권리를 주장하는 과정이 상대적으로 조금 까다로울 수 있습니다. 

​▲만일 허가가 필요한 업종의 경우에는 사업인정고시일 이전에 허가를 받은 뒤, 허가된 내용 그대로 영업을 하고 있는 경우여야 합니다.

허가가 필요한 업종이지만 허가 없이 영업을 하고 있던 상황이라면 이에 대해서는 영업보상을 받을 수 없습니다.

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ㅣ재개발영업보상 종류와 금액은

재개발영업보상은 크게 폐업보상과 휴업보상으로 나눌 수 있습니다.

폐업보상은 2년 간의 영업이익에 영업용 고정자산 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 산정이 됩니다. 

​휴업보상의 경우에는 4개월 간의 영업이익과 이전비용, 감가상각비 등을 바탕으로 산정 됩니다. 

​하지만 사실 폐업보상이든 휴업보상이든 만족할 만한 수준의 보상금액을 곧바로 얻기는 어렵습니다. 

구체적인 보상금액과 관련해서는 재개발 사업시행자와 우선 협의를 진행할 수 있습니다. 

하지만 협의를 통해 실질적 영업손실에 대해 온전히 인정받는 경우는 많지 않기 때문에 수용재결신청 및 행정소송 등으로까지 대응절차를 밟게 됩니다.

​사업시행자와의 협상이 결렬된 이후 사업시행자 측은 관할 구역 토지수용위원회에게 수용재결을 신청할 수 있습니다. 

재결을 통해 결정된 금액을 사업시행자가 지급하게되면 수용이 이루어지게 되죠.

하지만 그렇지 않다면 이의재결이 이루어지고, 이의재결에서도 양측 모두 만족할만한 결론이 도출되지 않는다면 행정소송을 제기할 수 있습니다.

​상황에 따라서는 이의재결절차 없이 수용재결 이후 곧장 행정소송을 제기하는 것도 가능합니다.

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수용재결과 이의재결, 행정소송 모두 복잡한 절차처럼 보이지만 그 본질은 

'재개발로 인한 영업손실에 대한 적절한 보상'을 요구할 수 있는 절차입니다.

​생업이었던 사업 또는 가게를 잃게 되는 상황이기 때문에  본인이 입은 손해에 대해 적극적으로 증명하고, 

보다 만족스러운 금액으로 보상을 받아야만 합니다.

​부동산 소송 절차에 익숙하지 않은 입장에서 홀로 진행하기에는 어려움이 따르기 쉬운 부분입니다. 

입증이 제대로 이루어지지 않아 터무니없이 적은 금액만을 보상받게 되는 경우가 가장 안타깝습니다.

​그러므로 재개발영업보상과 관련해 협상 또는 법적 절차를 밟으셔야 하는 상황이라면 반드시 대구부동산전문변호사를 찾으셔서

 현재의 상황과 앞으로의 방향 등에 대해 적절한 조력을 받으실 수 있길 바랍니다.

법무법인 율빛의 부동산전담센터는 대구부동산전문변호사인 구본덕 대표 변호사를 필두로 체계적인 법률 지원 시스템을 제공합니다.

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222315302806

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