대구부동산상담 주위토지통행권과 무상통행권
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도로와 맞닿는 면이 전혀 없는 토지를 '맹지'라 합니다.
때문에 맹지는 건축 허가를 받을 수 없습니다.
만일 맹지의 가치를 높이고 싶다면 도로에 접하는 인근 토지를 매수하거나
임대차, 사용대차, 지상권, 지역권 등을 설정 받거나, 토지사용승낙서를 받는 것을 생각해 볼 수 있습니다.
이러한 방법이 여의치 않는 경우에는 민법상 주위토지통행권을 주장하기도 합니다.
맹지를 가지고 있던 사람이 갑자기 자신의 땅에 주위토지통행권을 주장하며 소송을 걸어온다면 당황하기 마련인데요,
이번 시간에는 주위토지통행권 인정 요건과 해당 판례를 살펴보고 이와 반대로 무상통행권은 무엇인지도 함께 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ주위토지통행권이 인정되기 위한 요건
민법 제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. ②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다. |
민법 제219조의 규정대로 주위토지통행권은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어
주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고서는 공로에 출입할 수 없는 경우 또는 공로에 통하려면
과다한 비용을 요하는 경우에 인정됩니다.
위 민법 규정에서, ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란, 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우 뿐만 아니라,
기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함합니다.
또한 ‘출입’이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미합니다.
주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라
이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 합니다.
그 범위는 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계,
부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단합니다.
통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고,
또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가
장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정하는 것은 아닙니다.
ㅣ건축허가를 위해 통행로가 필요하다는 이유로 주위토지통행권이 당연히 인정되는 것인가요?
건축허가를 위해 통행로가 필요하다는 이유로
이에 해당하는 범위의 주위토지통행권이 당연히 발생하는가에 대해 판례는 반드시 그러한 것은 아니라는 입장입니다.
대법원 (대법원 2005다30993 판결)판례에 따르면
“건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서
건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고,
다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와
그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다.”고 하였습니다.
통행로가 개설된다면 도로의 폭과 면적 등도 쟁점이 될 수 있는데요,
건축법 제44조를 살펴보면 기본적으로 건축물의 대지는 2미터 이상 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외)에 접해야 하고,
건축대지에 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항 등은
대통령령으로 정하는 바에 따른다고 규정하고 있습니다.
하지만 이러한 규정은 행정법규에 불과해 통행권의 적정범위 결정에 참작 사유는 될 뿐,
이러한 건축법 규정만으로 건축법에서 정하고 있는 도로의 폭이나 면적 등과
일치되는 통행권이 당연히 생기는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.
판례에는 건축허가 요건 충족을 위한 2m 도로 확보 규정 등을 참작하여
주위토지통행권의 범위를 노폭 2m로 인정된 바가 있습니다(대법원 96다10171 판결).
ㅣ통행권이 인정되더라도 통행권자는 통행지소유자의 손해를 배상해야 합니다.
통행권이 인정되더라도 이는 그 통행으로 인하여 타인의 토지에 대한
손해가 가장 적은 장소와 방법으로 선택되어져야 하는 제한이 있으며, 통행권자는 통행지소유자의 손해를 배상하여야 합니다.
보상해야할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용상태에 따른
통행지의 임료 상당액을 기준으로 해야 하고(대법원 2013다11669 판결), 보상의 방법으로는 일시금과 정기금이 모두 허용됩니다.
그렇다면 통행지 소유자는 반드시 통로개설을 해줘야하는 걸까요.
원칙적으로 통행지 소유자는 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐
통로개설 등 적극적인 의무를 부담하지는 않습니다.
때문에 통로개설이나 유지비용은 통행권자가 부담해야 합니다. 다만, 통행권이 제대로 기능하기 위하여 필요한 경우,
통행권자는 당초에 적법하게 설치된 담장의 철거를 청구할 수도 있습니다.
ㅣ무상통행권이 인정되는 경우
민법 제220조(분할, 일부양도와 주위통행권) ①분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다. ②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다. |
무상주위토지통행권이 발생하는 토지의 일부양도란 1필의 토지의 일부가 양도된 경우뿐만 아니라
일단으로 되어 있던 동일인소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함하는데
(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다65589, 65596 판결),
다만, 이러한 경우들에 있어서는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권과 달리 보상의 의무가 없어 무상통행권이라고 합니다.
다만, 무상주위통행권에 관한 민법 제220조의 규정은 토지의 직접 분할자 또는
일부양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않고
(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다38247, 38254 판결),
이러한 법리는 분할자 또는 일부양도의 당사자가 무상주위통행권에 기초하여 이미 통로를 개설해놓은 다음
특정승계가 이루어진 경우에도 마찬가지입니다
(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결).
따라서, 특정승계인의 경우에는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권 요건 및
일반원칙으로 돌아가 주위토지통행권의 유무를 가려야 할 것입니다
(대법원 84다카921 판결).
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