대구 주택임대차 계약갱신 거절 시 손해배상액은 얼마?

말도 많고 탈도 많았던 주택임대차보호법이 31년만에 개정되었습니다. 

개정된 임대차보호법은 임차인의 주거안정에 그 목적이 있는데요, 

특히 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위하여 도입된 것입니다. 

그러나 임차인의 계약갱신요구권은 반대로 임대인에게는 재산권 및 주거권 침해로 이어질 수 있습니다. 

실거주 후 매도전략으로 임차인의 계약갱신요구를 거절하려는 임대인과 실거주 후 매도를 의심하고 실거주 목적으로 들어오려는 

임대인의 요구를 받아들이지 않는 임차인사이에 갈등이 초래되고 있는 것이죠. 

때문에 주택임대차를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 일어날 소지가 훨씬 많아졌습니다. 

하지만 만일 실거주 후 매도를 위해 임차인의 계약갱신요구를 거절했다면 임대인은 이에 대해 손해배상 책임의 의무가 있습니다. 

제도 시행 초기 이해 부족으로 임대인과 임차인 간 갈등이 증가하자 이를 해결하기 위하여 엘에이치(LH)에 추가 확대 설치된 임대차분쟁조정위원회는 

매달 1500건 이상의 상담과 20건 이상의 분쟁조정신청 사건을 해결하며 국민의 임대차 갈등 해결에 도움을 주고 있습니다.

대구경북지역 임대차분쟁은 대한법률구조공단 대구지부 주택임대차분쟁조정위원회에서 도움을 주고 있는데요, 

전체 지부 중 가장 높은 조정성립비율을 자랑하는 대구지부의 경우도 33.3%밖에 되지 않습니다. 

나머지 분쟁은 조정이 되지 않는다는 것이죠. 결국은 소송전으로 이어질 수 밖에 없는데요, 

이번 시간에는 개정 주택임대차보호법 중 계약갱신요구권과 관련해 임대인의 손해배상 책임 범위에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

ㅣ개정된 주택임대차보호법 핵심 내용  /  계약갱신요구권과 전월세상한제'란

지난해 7월 개정된 주택임대차보호법의 핵심 내용은 계약갱신요구권과 전월세상한제입니다.

계약갱신요구권은 임대차계약의 갱신이 주로 임대인에 의해 결정되던 기존의 임대차계약 방식에서 

임차인에게 1회에 한해 계약갱신을 결정할 수 있는 기회를 부여하는 제도입니다. 

​만일 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 뒤에 정당한 이유 없이 제3자에게 임대 주택을 매도하면 

기존 세입자에게 손해배상을 질 수 있습니다. 

민법상 일반 불법행위인 허위 갱신 거절로 판단되기 때문입니다.

뿐만 아니라 '실거주 후 2년 내 제3자에게 임대'하는 경우에도 집주인에게 손해배상 책임이 있습니다. 

전월세상한제는 임차인의 계약갱신요구권 행사로 계약이 갱신될 때 임대인이 차임과 보증금을 5% 한도 내에서만 증액할 수 있도록 함으로써 

계약갱신요구권 행사에 실효성을 더하기 위해 도입되었습니다.

​전월세상한제는 임차인의 과도한 월세부담을 방지하는 한편, 임대인의 유지보수 비용, 주택담보대출 금리 등을 고려하여 

적정 수준인 2.5%가 유지될 수 있도록 시행령을 개정하여 법정 월차임 전환율을 “기준 금리* + 3.5%”에서 “기준 금리 + 2.0%”로 변경하였습니다.

( * 한국은행에서 공시한 기준금리로, ‘20.5월 기준으로 0.5% 적용  )

​임대인과 임차인간 분쟁을 보다 신속하고 편리하게 조정하기 위해 대구경북지역에는 

대한법률구조공단 대구지부 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.

​또한 LH 공사에서 운영하는 임대차상담 콜센터(1670-0800)를 통해서 상담이 가능합니다. 

​분쟁조정위원회에 조정 신청이 접수되면 계약 내용과 사실 조사, 양 당사자 입장 경청, 관련법과 유사 분쟁사례 안내 등을 통해 

원만한 조정을 이끌어내게 됩니다. 

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ㅣ임대인이 허위로 계약갱신을 거절하는 경우 이를 확인할 수 있는 방법은 없나요?  

임차인은 1번의 계약갱신요구를 할 수 있다고 말씀드렸는데요, 이때 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

문제는 실거주 목적으로 계약갱신을 거절하는 것인지는 집을 비운뒤에야 확인할 수 있다는 겁니다. 

사실상 계약갱신요구권이 유명무실하다는 지적이 나오고 있는데요, 이때문에 정부는 제도의 실효성을 확보하기 위해 임대인의 

직접 거주를 확인할 수 있도록 임차인이 퇴거한 이후에도 주택 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 하였습니다. 

이 때 열람할 수 있는 내용은 임차인이 계약갱신을 거절당하지 않았더라면 갱신되었을 기간 중 존속하는 임대차 계약 정보에 한합니다. 

​따라서 기존 세입자는 집주인이 제3자와 임대차 계약을 체결했는지 여부를 자치구와 상관없이 거주지와 가까운 동 주민센터나 

법원 등기소 등을 통해 확정일자 정보 열람을 하여 확인할 수 있습니다.

​만일 임대차 정보현황 열람으로 실거주가 아닌 제3자에게 임대가 이루어졌다면 전 임차인은 임대인을 대상으로 손해배상을 요구할 수 있습니다. 

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ㅣ실거주를 이유로 계약갱신거절한 것이 허위로 밝혀졌다면 손해배상 범위는

주택임대차보호법 제6조의 3에 의하면 손해배상범위는

​거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않았다면

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 

    전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 

​3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 

1,2,3항 중 가장 큰 금액으로 손해배상액을 산정할 수 있습니다.  

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ㅣ계약갱신 거절 후 집 매도, 정당사유 인정받으려면 

임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절했는데 임차인이 조정을 신청했다면 임대인은 실거주 사유를 적극적으로 소명해야 합니다. 

임대인이 계속 거주할 의사가 없었다는 고의성이 인정되면 손해배상 책임을 질 수 있기 때문이죠. 

​단 예외적으로 '갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 부득이한 사유'가 있었다는 것이 소명된다면 정당한 매도 사유로 인정받을 수 있습니다. 

예를 들어 실거주하던 집주인 혹은 그의 직계존비속이 사망했거나, 갑작스레 해외 발령이 나서 

해당 지역의 주택 구매 자금을 확보하기 위해 집을 팔아야만 하는 경우 등이 이에 해당할 것입니다. 

​만일 실거주를 사유로 하여 계약갱신을 거절한 뒤 주택을 매도했다가 뒤늦게 임차인으로부터 손해배상 요구가 온다면 

복잡한 소송절차보다 원만한 조정을 거쳐 손해를 보전하는 방법이 좀 더 합리적일 것입니다. 

다만 손해배상액을 둘러싸고 이견이 있을 수 있으므로 법률구조공단 분쟁조정위원회의 도움이나 법률가의 조력을 통해 

원만한 중재를 받아보시는 것도 추천드립니다. 

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대구경북지역 원스톱 법률서비스를 제공해온 법무법인 율빛은 전통과 패기가 어우러진 실력있는 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222500222933

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