대구부동산로펌 조상땅찾기소송과 원인무효 등기 사유

민족 최대 명절인 추석이 곧 다가옵니다. 

오랜만에 일가 친척을 찾아 인사를 나누다보면 조상님 중 누가 땅을 가지고 있었는데 못 찾고 있다거나 

돌아 가신 가족이 타인에게 맡겨 둔 땅이 있을텐데 그 땅을 찾을 수 없었다는 등의 이야기가 나오는 경우가 있습니다. 

​실제로 일제강점기 시절에 조상이 사정을 받아 소유하게 된 부동산이 6·25 사변으로 공부가 소실되어 그 부동산의 소유자를 

확인할 수 없게 되어버려 시간이 흐른 뒤 소유자가 없는 무주 부동산이 되는 바람에 국가 등이 소유자로 등기되는 사례가 많았습니다.

지난 해 7월부터 한시적으로 시행된 '부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(부동산 특조법)'은 과거 8·15 해방과 6·25 사변 등을 거치면서 

부동산 소유관계 서류 등이 멸실되거나, 권리관계를 증언해 줄 수 있는 관계자들이 사망하거나 소재불명 돼 실제 재산권과 차이가 있던 것을 

특별조치에 의해 간편하게 권리를 회복할 수 있도록 한 법입니다.

이에 따라 국가 전산망을 활용하는 지자체 '조상 땅 찾기' 서비스를 통해 몰랐던 조상 땅, 

사망 가족 땅을 찾은 뒤 특조법에 의해 손쉽게 명의이전 등의 조치가 가능해졌습니다.

​최근 관련 소송이 증가하고 있는데요, 조상땅 찾기를 통해 선대의 부동산임을 알게 되었다 하더라도 

이미 타인 명의로 소유권이전등기가 되어있는 경우가 많기 때문에 이런 경우 원인무효임을 입증해야 땅을 되찾아올 수 있습니다. 

​이번 시간에는 한시적으로 운영되고 있는  '부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(부동산 특조법)'의 주요 내용과

땅을 되찾기 위해 필요한 소유권이전등기 원인무효 소송에 관해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 주요 내용 

목 적

소유권보존등기가 되어 있지 아니하거나 등기부의 기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산을 용이한 절차에 따라 등기할 수 있게 함 

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시행일

2020. 8. 5. ~ 2022. 8. 4.(2년간) 

* 2022. 8. 4.까지 확인서 발급 신청서 접수, 이후 처리기간 내 처리 

* 등기신청 : 2023. 2. 6.(월)까지 가능 

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적용대상 부동산

​대상 부동산

토지대장 또는 임야대장에 등록되어 있는 토지 

건축물대장에 등록되어 있는 건물 

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대상 범위

1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산 및 상속받은 부동산

1995년 6월 30일 이전부터 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산 및 소유자 미복구 부동산 

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지역별 대상 부동산

읍·면지역 : 모든 토지와 건물

인구 50만 미만 시 지역 : 농지 및 임야 

광역시 및 인구 50만 이상의 시(1988년 이후 편입된 지역) : 농지 및 임야 

※ 대구광역시는 달성군 전부와 달서구 유천·대천동의 일부 지역이 해당 

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신청방법

해당 토지 소재지 시·구·읍ㆍ면장이 위촉한 보증인 5인 이상의 보증서를 첨부하여 소재 시·군·구청장에게 확인서 발급신청

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※ 도시지역은 해당이 안 되고 읍·면지역의 토지 및 건물, 인구 50만 미만의 시 지역의 농지 및 임야가 그 대상이며,

불법 브로커에 의한 사기 등을 방지하기 위해 이번 특조법엔 변호사나 법무사 1인을 보증인으로 세워 보증서를 제출하도록 하고 있습니다. 

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ㅣ조상땅 찾기 소송 중 필수 입증 자료는 

조상땅을 찾았다 하더라도 소송을 통해 되찾아오려면 이미 타인의 등기로 되어있는 땅을 소유권이전등기 원인무효 소송을 제기해야 합니다.

이를 위해서는 기본적으로 해당 부동산을 조상이 소유하고 있었던 점, 그 부동산에 국가 등 타인의 등기가 되어 있던 점, 

그리고 자신이 조상의 상속인인 점​을 자료를 통해 입증해야 합니다. 

​해당 부동산이 조상 소유였고 자신이 그 조상의 상속인이라는 점을 밝히기 위해서는 족보나 제적등본을 통해 토지조사부에 

등재되어 있는 자가 조상이고 자신이 상속받은 후손이라는 점을 입증할 수 있습니다.  

​결국 조상땅 찾기 소송의 핵심은 등기에 관한 원인 무효를 입증하는 것입니다. 

대법원은 “토지에 관한 소유권 보존 등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 가운데, 등기 명의인이 구체적으로

그 승계 취득 사실을 주장·입증하지 못할 경우 등기가 원인 무효된다”라고 판시한 바 있으므로 타인 명의의 소유권 보존 등기가 완료된 상태라면

‘토지조사부’, ‘임야조사부’, ‘구 토지대장(부책 식)’에 선대 명의로 사정받은 내역이 있는지 반드시 확인해 그 추정력을 깨도록 해야 합니다.

​소유권 이전 등기가 완료된 경우에는 보통 등기 명의자가 적법한 등기 원인에 의해 소유권 취득을 완료했다고 보기 때문에 

이 경우에는 ‘등기 원인의 무효 사실’을 입증해야 합니다.

​대법원 역시 “전 소유자가 사망한 이후 명의 신청에 의해 이뤄진 이전 등기는 일단 원인 무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 

인정할 여지가 없다”고 판시한 바 있으므로 등기의 유효를 주장하는 자에게도 현재의 실체 관계와 부합함을 입증할 책임이 있습니다. 

​따라서 이전 등기의 원인 무효를 입증할 만한 자료가 남아 있지 않다고 해도 소송을 통해 원인 무효를 다퉈볼 여지가 있는 것입니다. 

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ㅣ이전 부동산 특조법에 의해 소유권 이전등기가 된 경우는 어떻게 하나요?

부동산특조법은 이번이 처음이 아니며 이미 3번이나 시행되었습니다.

그런데 특조법 시행으로 부동산 소유권이전등기 절차가 간편해지다보니 실제 부동산 권리자가 따로 있음에도 

소유권이전등기가 이루어진 경우가 있습니다. 

​이런 경우는 실체적 권리 관계에 부합하는 등기로 추정될 수 있습니다. 

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이에 대한 대법원 판례는  특별조치법에 정한 ‘보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것’이라거나 ‘그밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 입증’이 없는 한 그 소유권 보존 등기나 이전 등기의 추정력은 번복되지 않는다고 보고 있습니다.  

따라서 이런 경우에는 소송 외적으로 유관 기관에 정보 공개 청구를, 소송상으로는 사실 조회나 증인 신청 등을 통해 관련 자료를 확인해 

등기의 원인무효 가능여부를 판단해야 할 것으로 보입니다. 

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요점만 말하자면 숨은 조상땅을 찾았으나 타인의 소유로 이전등기가 되어있다면 소유권이전등기 원인무효소송을 통해 되찾아올 수 있습니다. 

그러나 소송을 준비하기 전 이를 입증할 수 있는 자료를 충분히 검토해야 합니다. 

​또한 등기 원인에 따라 하천에 관한 손실보상금청구, 징발재산에 관한 환매청구·손해배상청구, 공무원의 고의·과실에 기한 국가배상청구 등 

사건의 유형에 따라 소송의 방향이 다르게 정해질 수는 있으므로 반드시 부동산전문변호사의 조력을 구해보시기 바랍니다. 

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대구부동산변호사 법무법인 율빛은 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해, 

이지은 민사전문변호사가 의뢰인의 권리 보호를 위한 원스톱 법률서비스를 제공하고 있습니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222507562333