대구부동산변호사 지역주택조합 탈퇴 및 환불 해결책

안녕하십니까. 대구부동산변호사 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다. 

지역주택사업 사업은 주택법령에 따른 다수의 무주택자(주거전용면적 85제곱미터 이하 주택소유자 포함)가 조합을 설립하여 사업부지를 확보하고 

주택법령에 따라 사업부지를 관할하는 시장·군수·구청장으로부터 조합설립인가를 받은 후 시공자와 함께 주택건설사업을 시행하는 제도입니다.

지역주택조합 줄여서 지주택 사업은 실거래가 대비 저렴한 가격에 내 집마련을 할 수 있다는 장점때문에 주로 집값 급등시기에 등장합니다.

대구시 역시 지난해 집값이 큰 폭으로 상승하면서 지주택 사업이 탄력을 받았고 올해 상반기에만 4곳의 사업지에서 

지역주택조합(이하 지주택) 조합원 모집 신고를 마쳤습니다. 기간을 최근 1년으로 확대하면 지주택 사업은 7곳입니다. 

​그런데 지주택 사업의 경우 조합을 설립한 뒤 토지를 확보하고 건축비를 분담해 아파트를 지어 분양하는 방식으로 진행되기 때문에 

준공까지 짧게는 5~6년 길게는 10년 이상도 각오해야 합니다. 

​이 과정에서 토지 소유권 확보에 따른 사업 실패 가능성도 따르게 되는데요, 

토지가격이 확정되지 않아 추가 분담금이 발생할 수 있고 아울러 공사비에 대한 분담금도 추가적으로 측정될 가능성도 높아지게 됩니다. 

조합원 입장에서는 대행사가 장담했던 사업정책들이 불확실해지고 추가 분담금이 발생하면서 불안한 마음에 탈퇴를 요구하게 되는데요, 이때 

국토부의 표준규약에 의거한 조합 규약이 아닌 별도의 조합 규약에 의해 가입한 조합의 경우 이에 따라 다수의 법적 주장이 얽혀 있기 때문에 

매우 기민한 주의를 필요로 합니다. 

이번 시간에는 지역주택조합 탈퇴 및 계약금 환불 해결책에 대해 대구부동산변호사 법무법인 율빛 부동산전담센터에서 알려드리도록 하겠습니다. 

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ㅣ2020년 12월 11일 주택법 개정, 조합원 탈퇴 및 계약금 반환의 조건 

2020년 12월 11일부터 시행된 개정된 주택법의 내용을 살펴보면,

1. 주택조합의 설립 요건이 강화됐습니다. 

따라서 지역주택조합 설립 인가를 받고자 하는 이는 해당 주택 건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원 확보 외에  

해당 주택 건설 대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다.

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2. 조합원 모집 요건이 강화됐습니다. 

지역주택조합 설립 인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 이는 해당 주택 건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보해야 합니다. 

3. 모집 주체의 설명 의무 부과와 허위·과장 광고에 규제가 따릅니다. 

모집 주체는 주택조합 가입에 관한 계약서의 내용을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명해 줘야 할 의무를 부담하고 모집 주체는 허위·과장 광고를 해서는 안됩니다. 

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4. 사업 지연에 따른 조합의 해산이 가능합니다. 

주택조합이 주택조합 설립 인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업 계획 승인을 받지 못하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 

총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정해야 합니다. 

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5. 자유로운 조합 가입 철회와 가입비 등의 반환 청구가 가능합니다. 

주택조합의 가입을 신청한 이는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있습니다.

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또 모집 주체는 주택조합의 가입을 신청한 이가 청약을 철회하면 청약 철회 의사가 도달한 날로부터 7일 이내에 예치 기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청해야 하고 

예치 기관의 장은 가입비 등의 반환 요청을 받으면 요청일로부터 10일 이내에 그 가입비 등을 예치한 이에게 반환해야 합니다.

즉, 개정된 주택법 제11조의6에 따라 지주택 조합원은 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 총회 또는 이사회의 결의 없이도 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 

조합에서 탈퇴할 수 있고 업무 대행비 등을 공제하지 않고 납입한 분담금 전액을 반환받을 수 있는 길이 열렸습니다. 

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ㅣ조합 탈퇴 가능 사유별 법적 대응법 

①조합의 허위, 과장 광고로 인한 조합 탈퇴

지역주택조합원은 대개 조합 추진위원회 또는 분양대행사가 마련한 홍보관에서 사업에 대한 설명을 듣고 조합가입계약서를 작성하는 경우가 대부분입니다.

그러다보니 조합은 조합원을 더 많이 모집하기 위해 홍보 과정에서 과장,허위 광고를 하는 경우가 종종 있는데요,  

실제로 확보한 토지 비율보다 더 높은 비율의 토지를 확보하였다고 과장하거나 추가부담금이 한 푼도 없을 것이라 호언장담하는 것이 대표적인 예입니다. 

​그러나 이러한 조합의 홍보행위가 기망행위에 해당하므로 이러한 사실을 입증할 수 있다면 기망을 이유로 조합가입계약을 취소하고 

납부한 분담금 전액을 환불받을 수 있습니다.

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② 임의탈퇴 

주택법 제11조 8항에 따르면 지역주택조합에 가입한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있습니다. 

이를 임의탈퇴라고 하는데요, 

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하지만 대부분의 조합이 조합 규약에 ‘조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정’하도록 한다거나 임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중

‘거액의 업무 대행비를 공제한 나머지 금액만 반환’하는 것으로 규정하고 있어 임의 탈퇴 자체가 거의 어렵고 임의 탈퇴가 허용된다고 하더라도 

임의탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만을 반환하는 것으로 규정하고 있어

실제로 반환받는 분담금이 매우 적은 경우가 많습니다. 

다만 지역주택조합 가입 시기가 작년 12월 11일 주택법 개정 이후라면 개정된 주택법 제11조 6항에 따라 가입비를 납부한 때로부터 

30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있습니다. 

이 때, 탈퇴를 희망하는 조합원은 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출하고 (주택법 시행령 제24조의6 제1항) 조합은 

청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치기관의 장에게 분담금의 반환을 요청하여야 하며(주택법 제11조의6 제4항), 

예치기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환해야 합니다.(주택법 제11조의6 제5항)

​다만 주택법 개정 전에 지역주택조합에 가입한 상황이라면 임의 탈퇴나 분담금 반환 등을 주장하기 어려울 수 있어 계약 무효를 위해 법률 조력을 받아 탈퇴 및 환불 절차를 진행하는 것이 바람직합니다. 

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③ 자격 상실에 따른 조합 탈퇴 

​원칙적으로 지역주택조합탈퇴는 조합원의 자격 요건이 상실될 때 가능합니다. 

​즉, 무주택자라거나 85㎡ 이하의 부동산 소유, 해당 지역에 당해 6개월 이상 거주한다는 조건이 상실되면 탈퇴할 수 있고 

조건 상실의 이유가 본인이 책임지기 어렵거나 예측이 어려운 사유로 인한 것이라면 가입비의 반환도 가능합니다. 

​대다수 조합의 경우 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지를 환급하는 것으로 규정하고 있습니다. 

부동산분쟁은 법적으로 매우 까다로운 분야입니다. 지역주택조합 탈퇴 및 환불을 위해서는 사안별/ 쟁점별로 차별화된 전략으로 대응해야 합니다. 

부동산전문변호사의 조력이 매우 중요합니다. 

ㅣ조합 탈퇴로 인한 납입금 반환 문제, 소송을 통한 해결 포인트는 

아직 조합설립 인가를 받기 전 단계라면 조합규약에 연명을 거부함으로써 조합가입을 피할 수 있으나 이미 조합이 설립된 후라면 대개 소송을 통해 탈퇴를 추진하게 됩니다.

탈퇴는 단순히 조합원의 자격을 상실하는 것 외에도 이제까지 납부한 납입금의 반환 문제가 달려 있기 때문에 조합 측과 조합원 사이에 치열한 다툼이 벌어지곤 하는데요, 

이 때는 개개인이 별개로 소송을 진행하기보다는 의견을 함께 하는 조합원과 집단소송 형태로 진행하는 편이 법적 분쟁의 부담을 덜면서도 

원하는 결과를 조금이라도 빠르게 얻을 수 있습니다. 

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얼마전 수성범어지역주택조합과 관련해서도 대법원이 사업 참여를 포기한 조합원에게 납입 분담금을 돌려줘야 한다는 판결을 내린 바 있는데요, 

대법원 민사1부는 탈퇴 조합원 60명이 수성범어W를 상대로 낸 ‘납입금 반환 청구 소송’에서 분담금 95억9천여만 원을 반환하라는 판결을 내렸습니다.

이번 판결로 사업 지연 등으로 조합에서 이탈한 다른 지주택 사업 참여자에게도 적잖은 영향을 미칠 것으로 보입니다.

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지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 자는 각자의 상황에서 가장 적절한 방안을 선택해야 합니다. 

더군다나 지역주택조합탈퇴 소송을 준비하는 경우에는 사업을 진행할 때 발생한 오류나 계약의 불공정성 

또는 조합 운영진의 비리 등 탈퇴를 원하는 사유를 입증해야 하므로 

부동산 건설 분야의 법적 쟁점을 잘 알지는 부동산전문변호사의 조력을 구해보는 것이 바람직합니다. 

​대구부동산변호사 법무법인 율빛은 구본덕 부동산전문변호사를 필두로 각 분야 전문변호사들이 협업해 의뢰인의 상황에 맞게 최선의 결과를 제공해드립니다.

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원본 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222521713177