대구재개발 보상금 분쟁 해결시 주의할 점

'2030 대구시 도시 주거환경정비기본계획'에 따르면 대구에서 추진 중인 정비사업은 재개발 20곳, 재건축 40곳 등 모두 60곳입니다. 

여기에 추가 정비사업까지 신청을 받고 있어 사업지는 더 늘어날 것으로 보입니다. 

​재개발,재건축사업계획이 확정되면 해당 구역 토지 또는 건축물의 소유자나 세입자들은 소유권이전 및 이주 절차를 밟아야 하며, 

사업주체인 조합은 이들과 이주비용 및 영업손실에 대한 보상을 진행하게 됩니다. 

​그런데, 손실보상금 산정을 놓고는 각자 이견이 있을 수 밖에 없다보니 토지 및 건물 소유자 및 세입자들은 정당한 보상절차가 있기전까지는 

이주를 하지 않으려하고, 하루빨리 사업을 시행해야하는 조합측 입장에서는 각종 소송등을 통해 이들과의 분쟁을 해결하고자 하기 마련입니다. 

최근 재개발 조합은 신속한 이주·명도를 위해 해당 구역 내 명도 의무를 제때 이행하지 않을 것으로 보이는 

현금 청산자와 세입자 등을 상대로 부당 이득 반환 청구 소송(및 손해 배상 청구 소송)을 제기하는 사례가 많아지고 있는데요, 

이들과 합의가 제대로 되지 않을 경우 보상금을 법원에 공탁한 뒤 손해배상청구 소송을 제기하는 경우가 많습니다. 

조합측 입장에서는 합의가 지연되어 시간이 길어지면 길어질수록 대규모 토지 수용에 따른 막대한 이자부담은 물론 

사업 시행기간이 길어지기 때문에 법원 공탁을 통해 하루빨리 토지수용절차를 마무리하고 싶어하고,

현금청산자나 세입자 입장에서는 제대로 된 보상금을 받지도 못한 채 조합측이 제시한 기한내 나가지 않았다고 

이에 대한 손해배상이나 부당이득금반환까지 해야한다면 여간 억울한 일이 아닐 수 없을 겁니다. 

그렇다면 관련 분쟁이 발생할 경우, 법원은 누구 편을 들어줄까요. 

지금까지는 조합측의 손을 들어주는 경우가 많았습니다. 법원 공탁을 통해 보상절차가 완료되었다고 본 것이죠. 

​그런데 최근 법원에 보상금 공탁을 했어도 주거이전비 등의 지급이 없었다면 손실보상이 완료된 것으로 볼 수 없다는 판결이 나왔습니다.  

이번 시간에는 재개발 보상금 분쟁시 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다. 

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ㅣ손실보상의 기본원칙과 종류 

손실보상의 기본 원칙은 보상은 법률에 의해 정당한 보상이 지급되어야 하며, 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상해야 합니다. 

또 손실보상금은 특별한 규정이 없는 한 현금보상이 원칙이고 사업시행자는 공사 착수 전 보상액 전액을 지급해야 하는 것이 원칙입니다. 

손실보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 행해야 하며, 사업시행자는 동일한 사업지역 안에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지 등이 

수개 있는 경우 토지소유자 또는 관계인의 요구가 있을 때에는 일괄하여 보상금을 지급하도록 해야 합니다. 

ㅣ수용재결보상금 지급이나 공탁하면 손실보상이 완료된 것일까 

재개발조합은 관리처분계획 인가·고시 이후 현금 청산자, 세입자 등을 상대로 부동산 인도 소송(명도 소송)을 제기하는 경우가 많은데, 

수용 개시일 전에 수용 재결 보상금을 지급하거나 공탁하는 등의 방법으로 토지보상법에 따른 손실 보상이 완료한 후 

조합의 인도 청구를 하게 되면 거의 대부분 법원이 인용해 주었습니다. 

​하지만, ‘토지보상법에 따른 손실 보상’에 토지, 지장물, 영업에 관한 보상금 외에 ‘주거 이전비, 이주 정착금, 

동산 이전비(이사비)의 지급’도 포함되는지를 놓고 논란이 있었는데요, 

​과거 대법원은 “주거 이전비, 이주 정착금, 이사비 청구권은 정책적인 목적과 사회 보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격”이라며 

“주거 이전비 등 지급 의무와 부동산 인도 의무는 이행상 견련 관계를 인정할 수 없다”고 판시한 바 있기 때문입니다. 

​이를 근거로 지금까지 많은 하급심은 주거 이전비 등이 지급되지 않은 상태라고 하더라도 일단 수용 재결 보상금만 공탁됐다면 수용 개시일 이후 점유는 불법 점유이므로, 재개발조합이 제기한 인도 청구와 부당 이득 반환 청구(및 손해 배상 청구)를 모두 인용해 온 것이 사실입니다. 

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ㅣ주거이전비 등을 지급하지 않았다면 손실보상 완료된 것으로 볼 수 없습니다. 

건물에 대한 손실보상금을 공탁했더라도 주거이전비 등에 대해 수용재결 신청을 하거나 이를 지급하지 않은 이상 

도시정비법에 따른 손실보상이 완료된 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다. 

​따라서 건물소유자는 주거이전비 지급 등 손실보상 절차가 완료될 때까지 건물을 인도하지 않고 그대로 사용할 수 있다는 취지입니다.

​A조합은 서울 성북구 일대에서 주택재개발정비사업을 시행했으며 B씨는 A조합의 사업지구 내 건물을 소유하며 사용·수익하고 있었습니다.  

​2017년 7월 사업의 관리처분계획의 인가·고시가 이뤄졌고, A조합은 현금청산대상자가 된 B씨와 손실보상협의가 이뤄지지 않자 

수용재결을 신청했는데요, 서울시 지방토지수용위원회는 손실보상금을 4억9700여만원으로 하고 수용개시일을 2018년 5월로 재결했습니다. 

이에 A조합은 법원에 B씨를 피공탁자로 해 일부 압류금액을 제외한 4억9670여만원을 공탁했는데요, 

B씨는 수용개시일 이후에도 건물 인도완료일인 2019년 10월 말까지 건물을 계속 사용·수익했습니다.

​결국  A조합은 B씨에 대해 부당이득금 반환청구소송을 냈는데요, 1,2심 모두 A조합이 수용재결에서 정해진 건물의 손실보상금을 공탁한 이상 

B씨에 대해 수용개시일 다음날부터 건물의 인도완료일까지 무단점유로 인한 부당이득의 반환을 구할 수 있다며, 

B씨에게 수용개시일부터 퇴거일까지의 건물에 대한 차임 상당액인 1700여만원을 A조합에게 지급하라고 판결했습니다.

​그런데 대법원은 원심파기 결정을 내렸습니다. 

A조합이 재결절차에서 정해진 건물에 대한 손실보상금을 공탁했다 하더라도 주거이전비 등에 대해 수용재결 신청을 하거나 

이를 지급하지 않은 이상 도시정비법 제81조 1항 단서에 따른 손실보상이 완료됐다고 볼 수 없다고 본 것입니다. 

따라서 주거이전비 등의 지급절차가 이루어질 때까지 B씨가 건물을 사용·수익했더라도 A조합이 부당이득반환청구를 할 수 없다는 판결을 내렸습니다. 

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이에 따라 주택재개발정비사업의 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법 제81조 1항에 따라 현금청산대상자를 상대로 

부동산 인도청구를 할 때 현금청산대상자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 등에서 정한 

주거이전비, 이주정착금, 이사비 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있고, 

이 때 현금청산대상자는 사업시행자에게 부동산의 사용·수익에 대한 부당이득반환의무도 부담하지 않습니다.

따라서 재개발조합 역시 신속한 분쟁 해결을 위해서는 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 보상을 마무리해야 합니다. 

​부동산 쟁점은 핵심을 정확히 간파해야하고 신속하게 해결해야 불이익을 최소화할 수 있습니다. 

​부동산전문변호사의 법률조력이 필요한 이유입니다.  

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수성구 범어동에 위치한 법무법인 율빛은 다수의 대구 지역주택조합 법률자문 및 고문으로 활동한 

구본덕 부동산전문변호사를 필두로 쟁점별 전문분야 변호사들이 함께 협업해 원스톱 법률서비스를 제공합니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222528415335