(대구임대차상담) 임대인의 '제소전화해' 요구, 들어줘도 되나요?

제소전화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말합니다.

간혹 돈을 빌리면서 채권담보를 위해 소유권이전등기청구권 보전 가등기를 할 당시 만일을 대비해 제소전화해 

신청용 위임장을 달라고 하는 경우가 있습니다. 

최근에는 상가를 임대 계약할때 월세가 밀릴 것을 대비해 임대인이 임차인에게 '제소전화해' 동의 요청을 하는 경우도 있는데요, 

​제소전화해의 개념이나 법적 효력에 대해 잘 알지 못하는 경우 이러한 요구에 응해야 하는지 임차인 입장에서는 걱정이 될 수 밖에 없습니다. 

​지난 해 대법원이 발표한 ‘2020 사법연감’에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 제소전화해 사건은 총 1만415건으로 집계됐는데요, 

해마다 약 1만건이 넘는 사건이 접수되고 있다고 합니다.

대구임대차상담 올바른 임대차계약시 임대인,임차인이 꼭 알고 있어야 하는 '제소전화해',

이번 시간에는 '제소전화해'의 개념과 법적 효력, 그리고 임대인의 '제소전화해' 요청을 들어줘도 되는지 알아보도록 하겠습니다.  

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ㅣ(대구임대차상담) 제소전화해의 법적 효력 

제소전화해는 이름 그대로 제소를 하기전 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도입니다.

법원에 화해 신청을 하는 것이기에 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하며 이 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 

​재판에 의한 판결이 아니지만 판결문과 같은 효력을 가지기 때문에 이 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다. 

​그러니, 임대인이 상가 임대계약을 체결할때 제소전화해를 요청했다면 그냥 들어주는 것보다는 자신에게 불리한 내용은 없는지 잘 확인해봐야 합니다. 

​제소전화해는 당사자간 합의 내용을 바탕으로 법적 효력을 가질 수 있기 때문에 소송보다 기간과 비용은 절약하면서도 

신속한 관계 정리를 도와 줄 수 있다는 장점이 있습니다.

​임대인 입장에서는 제소전화해가 없이 임차인이 법률을 위반하여 결국 건물을 비워달라는 명도소송을 진행하게 되면 

평균 4개월 이상이 소요되고 그 기간동안 월세를 주 수입원으로 하는 임대인 입장에서는 

임차인이 건물을 제대로 비워주지 않아 많은 경제적 손실이 발생할 수 밖에 없습니다.

​임대인 입장에서는 임차인에게 향후 분쟁을 대비해 제소전화해를 요청하는 것은 어쩌면 당연한 일일겁니다.

​그렇다면 임차인 입장에서는 임대인의 이러한 요구에 응해도 문제가 없을까요? 

ㅣ(대구임대차상담) 임대인의 제소전화해 요구 , 어떻게 해야 하나요? 

임차인 입장에서는 계약 당시 임대인이 제소전화해를 요구하면 들어주지 않기도 난감한 경우가 많습니다.

​그러나 임대인이 제소전화해를 요구한다하더라도 몇 가지 사항만 기억하고 있다면 안심할 수 있습니다. 

우선 제소전화해는 일방적으로 임대인이 유리한 방향으로 작성되는 것이 아닙니다.  

당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 신청서를 법원에 접수하는 것입니다.  

즉, 임대인과 임차인 중 어느 한쪽이라도 동의하지 않으면 제소전화해는 성립되지 않습니다.  

​혹시라도 강행법규에 위반되는 내용이 있다면 법관은 해당 조항을 제외·변경하도록 하기 때문에 당사자 모두 권리를 지킬 수 있습니다. 

예를 들면, 월세 납입 지연 시 법에서 정한 이자율 이상을 요구하는 내용이 포함됐다면 강행법규 위반으로 조서가 성립되지 않습니다.

따라서 임차인의 경우 임대인이 제소전화해를 요구해올 경우 조서가 작성되는 단계에서 내용 중 강행법규를 위반한 내용이  없는지, 

임대차 계약서와 다른 내용은 없는지 살펴보고 만약 있다면 이의를 제기해야 합니다. 

​이러한 법적 관계를 잘 알기 어렵다면 법률가의 조력을 구해 불이익을 당하지 않도록 해야 합니다.

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ㅣ(대구임대차상담) 제소전화해 조서 작성 시 유의할 점 

제소전화해를 신청하기 위해서는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하면 됩니다. 

​원에 신청서를 제출하면 신청서가 송달된 뒤, 심리기일 지정 및 통지를 거친 뒤 재판→화해성립→화해조서 송달 순으로 이뤄집니다.

문제는 화해기일에 예정된 각각의 화해사건에 배당된 시간이 매우 짧다는 겁니다.  

​따라서 재판부가 나중에 집행신청을 할 상황까지 고려해 화해조항을 검토해 수정시켜주는 것을 바라는 것보다는

 스스로 명확한 화해조서를 작성해 불이익이 없도록 하는 것이 좋습니다. 

임대인 입장에서는 계약서의 문구가 명확하고 간결하지 못한 경우 제소전화해조서를 가지고 집행문을 신청할 때 

집행문이 요건흠결이나 모순된 내용, 집행에 필요한 이행조항 등이 없다는 등의 이유로 집행문신청이 보정명령을 받고

집행문이 나오지 않게 되는 경우가 발생하여 빠른 명도집행이 이루어지지 않을 수 있습니다. 

​따라서 제소전화해조서의 화해조항작성 시 다음의 사유가 발생할 경우에는 신청인은 이 사건 계약을 해지할 수 있으며 

이 경우 ‘피신청인은 기한의 이익을 상실하고 신청인에게 이 사건 부동산을 즉시 명도한다’는 표현을 꼭 적어야 합니다.

막연히 ‘다음의 사유가 발생하거나 임대료 연체 시 계약을 해지한다’ 또는 ‘연체 시 계약이 만료 또는 종료되고 

임대인은 임차인이 부담해할 금원을 임대보증금에서 공제하고 임차인에게 반환한다’라는 식의 표현보다는 

이러이러한 경우 ‘즉시 명도한다’는 확실한 이행조항의 표현이 있어야 합니다.

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임대차계약시 서로 불이익이 없으면서 향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하기 위해서는 계약관계를 잘 살펴봐야 합니다. 

​대구전통로펌의 강자, 법무법인 율빛은 대구임대차상담시 분쟁이 발생할 수 부분에 대해 충분한 법률상담을 도와드리고 있습니다. 

​법무법인 율빛은 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해, 

이지은 민사전문변호사를 필두로 각 전문분야 변호사들과 베테랑 송무인력이 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222544673505