대구법무법인 재개발재건축 조합원 지위승계 가능한 경우

안녕하십니까 대구법무법인 율빛 부동산전담센터입니다.

​재건축이든 재개발이든 조합설립인가를 받아 조합원이 되어 신축건축물에 대해 분양신청을 하게 되면 시세보다 저렴한 가격으로 재산상 실질적 이득이 생기게 됩니다. 

때문에 재건축, 재개발 사업이 시행되면 이로 인해 예상되는 개발이익때문에 부동산 가격이 상승하게 되고 

이러한 기대심리가 전반적으로 확대되면서 전체 주택가격까지 상승하는 부작용이 나타나게 되는데요, 

​이러한 부동산 과열 현상을 막기 위해 정부는 투기과열지구를 지정해 투기목적으로 조합원의 지위를 취득하는 것을 금지하고 있습니다. 

​그러나, 어쩔 수 없이 부동산을 처분할 수밖에 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 예외 조항을 두어 부동산처분에 따른 조합원 지위 승계가 가능하게 해 두었는데요, 

이번 시간에는 재개발,재건축 조합원 지위 승계가 가능한 경우에 대해 알아보겠습니다. 

대구법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 부동산전문변호사로 대구 지역 다수의 지역주택조합 법률자문 및 고문변호사로 활동하고 있습니다.

ㅣ투기과열지구 조합원 지위 승계는 안되나요? 

기본적으로 조합원 중 입주권을 가진 자가 해당 소유권을 타인에게 양도하면 조합원의 지위도 양수자에게 승계됨이 원칙입니다. 

그런데, 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 투기목적으로 조합원의 지위를 취득하는 것을 막고자 

해당 부동산의 소유권 양도에도 불구하고 양수인이 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 

​대구 수성구 역시 투기과열지구로 지정되어 있는데요, 조합원 지위 승계 금지는 거래 자체를 제한하는 것은 아니기 때문에 매매, 

증여는 물론 경매, 공매 등으로 소유권을 취득하는 데에는 아무런 문제가 없습니다. 

그러나, 매매로 인해 양수인이 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 도정법에 의해 조합원 지위를 승계하지 못하며 현금청산될 수 있다는 점입니다. 

​물론 상속, 이혼 등으로 해당 부동산의 소유권을 양수한 자는 예외로 조합원 지위의 취득이 가능합니다. 

투기과열지구에서 조합원 지위 승계 금지는 양수 시점이 중요한데요, 재건축 사업은 조합설립인가 후, 

재개발 사업은 관리처분 계획인가 후 해당 부동산을 양수했다면 조합원이 될 수 없습니다.

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ㅣ투기과열지구 양수인의 조합원 지위 승계가 가능한 경우 

투기과열지구에서의 조합원 지위 양도 금지 원칙을 규정하고 있는 도시정비법 제39조 제2항 단서 각 호는 

예외적으로 양수인이 조합원의 자격을 취득할 수 있는 요건도 있습니다.

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구체적인 사유로는, 

세대원의 근무상 또는 생업상의 사정 등 특정사유로 세대원 전원이 이전하는 경우, 

상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우,  

세대원 전원의 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우,  

1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 장기보유자 등입니다.

​특히 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년이고,  거주기간이 5년인 경우는 조합원이 될 수 있습니다. 

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ㅣ일시적으로 1세대 2주택자인 경우 조합원 지위 승계 가능할까

조합설립인가를 받은 재건축정비사업 조합의 조합원 A는 10년 넘게 소유 및 거주하던 기존 부동산을 B에게 양도하고 신규 부동산을 취득했습니다.

그런데 그 과정에서 신규 부동산의 매매대금 지급 및 소유권 이전등기시점이 다소 앞서는 바람에 일시적으로 1세대 2주택자가 되었는데요,  

​이 때 이를 양수한 B가 조합원에서 제외되는지가 문제가 되었습니다.

​민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산의 물권변동은 등기하여야 효력이 발생한다고 규정하고 있으므로, 

형식적으로 보면 A가 B에게 소유권을 양도할 시점에는 1세대 2주택자가 되었으므로 인가청은 B를 조합원에서 제외하는 처분을 했습니다. 

하지만, 조합원 제외처분에 대해 서울행정법원은 다음과 같은 점을 들어 B의 조합원 지위 취득을 인정했는데요, 

우선 조합원이 투기목적 없이 실제 거주지를 이전할 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 양수하는 것이 인정된다는 점, 

​매매계약을 체결할 당시 부동산 소유자는 부동산을 양수하려는 자와의 관계에서 이미 양도인의 지위를 가지게 된다고 볼 수 있다는 점, 

매매계약에서 정한 등기 시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 재건축주택의 양수인에게 불측의 사정으로 인하여 

조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 피해를 준다는 점 등을 고려하면 B는 조합원 지위를 취득할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 본 것입니다. 

투기과열지구에서의 부동산 양도양수과정 뿐만 아니라 법원 경매를 통해 부동산 소유권을 취득할때 

역시 조합원 지위 승계가 가능한지 여부는 매수시 가장 중요한 부분입니다.  

그러나, 이런 유형의 물건이 매각되는 경우 경매를 주관하는 법원의 경매사건목록 상의 매각물건명세서에는

‘본 건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’이라는 문구를 기재해 놓을 뿐 결국 판단은 입찰자에게 떠넘기는 경우가 많습니다. 

​따라서, 조합원 지위 승계와 관련해서는 매매 전 법률가의 조력을 구해보시기 바랍니다. 

​대구법무법인 율빛은 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해 6인의 전문변호사 체제로 운영하되고 있습니다. 

대구 경북 지역 재개발, 재건축 사업관련 법률 상담은 대구법무법인 율빛의 법률전문가들과 함께 하시기 바랍니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222557201700