대구임대차분쟁 가계약 후 매매계약 해제 요건 및 배액배상 문제

전세 계약을 체결하게 되면 가계약 또는 본계약을 진행하게 됩니다. 

가계약을 먼저 하는 경우는 물건을 미리 확보하기 위함이 큰데요, 

보통 아파트 전세 가계약시에는 100만원에서 200만원을 먼저 가계약금으로 걸고 일주일 안에 계약금 10%, 잔금 90%의 형태로 계약을 진행하게 됩니다. 

​그런데 이러저러한 이유로 약속한 계약금 지급 기일안에 임차인이 계약금을 지불하지 않았다면 임대인 입장에서는 

임차인이 과연 계약을 이행할 의사가 있는지 의문이 들 수 있습니다. 

​민법 제544조 본문에는 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 

최고(催告, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

이때문에 계약 당사자들은 매매계약시 일방 또는 쌍방이 계약해제를 약정할 수 있고 해제시 그 효과에 대해서도 약정할 수 있습니다. 

​반대로 임차인 입장에서는 일방적으로 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 경우 지불한 계약금의 2배를 배상하라고 요구할 수 있습니다. 

그런데 가계약만 진행된 경우라면 아직 정식계약금이 완납되지 않았으니 정식 계약이 체결된 것이라고 볼 수 있을까요? 

가계약 후 더 좋은 조건의 매수자가 나타나는 경우, 매도인 입장에서는 가계약은 정식 계약이 아니므로 

매매계약을 해제할 수 있다고 생각하는 경우가 있습니다. 과연 그럴까요? 

​이번 시간에는 가계약의 법적 의미와 매매계약 해제 요건 및 손해배상 문제에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ가계약은 정식 계약이 아니다? 

정부에서 발표한 6·17 부동산 대책을 살펴보면 규제 시행일 이전에 체결된 매매계약은 규제 대상에 포함되지 않고, 가계약은 매매계약으로 인정하지 않고 있습니다. 

​일반 주택담보대출 규제와 관련해서도 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 

종전 규정을 적용하지 않고 있는데요, 다만 이러한 정책적 고려와는 별개로 민법 제565조 제1항에서는 계약금의 경우 이를 해약금으로 추정하는 규정을 두고 있습니다. 

​민법 565조 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 

다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'라는 규정이 그것인데요, 

​이로 인해 부동산 매매 계약이 체결된 뒤 통상 부동산 시세의 10%를 계약금으로 주고, 

이후 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 경우에는 계약금의 배액(2배)을 배상해야 계약을 해제할 수 있습니다. 

​그런데 배액배상 규정을 놓고 가계약에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않아 가계약도 계약으로 인정할 수 있는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 

이와 관련해 대법원 판례를 살펴보면 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 

위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 

부동산에 관한 매매계약은 성립된다고 판단하고 있습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

즉, 쌍방간 의사의 합치가 있다면 계약은 성립하고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관해 있어야 하는 것은 아닙니다. 

​대법원 역시 이런 점을 고려해 가계약이라는 표현 자체보다는 당사자 사이에 매매계약의 중요 사항에 대한 합치가 있었느냐에 중점을 두어 결론에 이른 것으로 보입니다. 

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ㅣ잔금 지급 등 중요합의없이 진행된 가계약 취소할 수 있을까 

주변 이야기만 듣고 가계약금을 걸었는데 나중에 알고 보니 들었던 내용과 달라 계약을 파기하고자 하는 경우가 있습니다. 

​이 경우에는 가계약이라 하더라도 매매계약과 관련해 매매계약서 작성일과 잔금 지급 방법 등 중요 부분에 대한 합의 사항이 없었다면 

계약을 취소하고 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 

​비슷한 분쟁 사건으로 어떤 사람이 화훼농원을 이전하기 위해 매수할 토지를 알아보던 중 공인중개사 사무소 직원으로부터

한 토지를 추천받고 매도인의 계좌로 가계약금 500만 원을 송금했는데, 해당 토지는 진입로가 없는 맹지여서 화훼농원을 이전할 수 없었습니다.

​이 사람은 토지 소유주와의 사이에 매매계약이 체결된 바 없다고 주장하면서 앞서 지급한 500만원을 돌려달라는 소송을 제기했는데요, 

​이에 대해 법원은 이 사람의 주장을 받아들여 토지 소유주에게 500만 원을 송금했지만 매매계약의 본질적 사항인 매매대금에 관해 

구체적으로 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 합의가 있었음을 인정할 증거가 없다며 돈을 받은 토지 소유주가 

부당이득으로서 500만원과 이에 대한 지연손해금을 돌려줄 의무가 있다고 판결하였습니다(울산지방법원 2017. 6. 28. 선고 2017나20531 판결). 

즉 가계약 체결시 계약에 대한 합의가 불분명하다면 계약 해제의 사유가 될 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 이러한 분쟁을 줄이기 위해서는 가계약 파기 조건과 효과 등에 대해 정해 둘 필요가 있습니다. 

ㅣ가계약 후 계약금 미지급도 매매해제 사유될까 

그렇다면 계약금의 일부만 지급되거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 한 경우 해약금만 주면 계약을 마음대로 해제할 수 있을까요?

얼마전 울산지법에서 이러한 의문에 대한 답을 내놓았습니다. 아파트 임대차 계약으로 가계약금 100만원을 입금한 A씨. 

​그러나 가계약 후 2주가 지나도록 계약금을 완납하지 않자 매도인인 B씨는 계약이행의 의사가 없다고 판단해 제3자와 임대차 계약을 맺었습니다. 

이 사실을 알게 된 A씨는 곧바로 계약금 2000만원을 송금했지만 해당 아파트에 입주할 수 없게 되자 

매도인의 부당한 매매계약 해제에 따른 배액배상을 요구하며 송금한 2100만원에 대한 배액, 4100만원을 지급하라고 요구했습니다.  

​이에 대해 매도인인 B씨는 A씨가 계약일로부터 2주 동안 계약금을 완납하지 않아 사실상 계약을 이행할 의사가 없었기 때문에 배상할 의무가 없다고 주장했는데요, 

​법원은 “계약금 중 일부를 지급하지 않았다고 해 계약이 무효라거나 자동으로 해지된다고 볼 수 없다”며

“매도인 B씨가 나머지 계약금 지급을 어느 정도 유예해 준 것으로 보여 채무불이행에 의한 손해배상책임이 있다”고 지적했습니다.

이에 재판부는 B씨가 일방적으로 계약을 어긴 것으로  보고 계약금 2100만원을 반환하는 대신,

 " 계약 당시 A씨가 지급한 계약금이 100만원에 불과한 점, 계약일로부터 2주가 지나 2000만원의 계약금을 지급한 점 등에 비춰볼 때 

원고의 손해배상청구액은 너무 과하다”며   “청구액 2000만원의 25％인 500만원만 지급하라”고 덧붙였습니다.

가계약 후 매매해제를 둘러싼 법적 분쟁이 발생하는 것을 미연에 방지하게 위해서는 계약 해제 사유와 관련해 특약 조건을 명시하고  

상호간 의사 합의를 이루는 것이 좋습니다. 

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대구임대차분쟁, 법무법인 율빛은 부동산전담센터를 운영하고 있으며 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해 

각분야 전문변호사 6인이 함께 협업하며 종합법률솔루션을 제공하고 있습니다.

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222568592139