대구임대차변호사 전세계약 중도해지시 주의점
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전세계약을 하게 되면 전세금과 전세기간을 명시하게 됩니다.
그런데 임대인이나 임차인 입장에서 각자의 사정으로 전세계약을 중도해지해야 하는 경우가 있습니다.
우리 민법은 임대차 기간이 약정되어 있다고 하더라도 법이 정한 해지 사유에 해당하는 경우 즉시 해지가 가능하다고 보는데요,
법으로는 해지가 가능하다하더라도 현실에서는 전세계약이 중도에 해지될 경우 전세금과 관련해 분쟁이 발생할 수 있습니다.
임차인이 갑자기 계약 기간 중 이사를 가야 하는 경우 세입자를 찾지 못해 전세금을 빨리 받지 못할 수 있고
또 계약 당시는 높은 전세가로 계약했으나 이사 시점에 전세가가 떨어졌다면 그 차액에 임대인이 지불을 미루기도 합니다.
또 임차인이 전세계약을 중도해지하고 이사했으니 복비는 임차인이 내야한다고 주장하기도 하죠.
대구임대차변호사, 법무법인 율빛이 준비한 이번 이야기는 전세계약 중도해지시 발생하는 여러가지 분쟁 해결법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ임대차계약 법적으로 즉시 해지가 가능한 경우
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.
이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
민법 제625조 임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권과 관련한 조항을 살펴보면
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다고 되어 있습니다.
또한 민법 제627조에는 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은
그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이 밖에 임대인의 지위가 양도된 경우에도 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
임대인이 해지할 수 있는 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(민법 제629조 제2항)
임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조제3항)
임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(민법 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
ㅣ임대차 계약 해지시에는 반드시 내용증명을 통해 해지 의사 표시를 상대방에게 전달해야 합니다.
만약 임차인이 전세계약을 중도해지하려는 경우에는 3개월 전에는 집주인에게 이러한 사실을 알리는 것이 좋습니다.
계약 기간 도중 이사를 나가게 되는 경우 전세보증금을 돌려받기가 쉽지 않기 때문에 가급적 집주인과 원만한 합의가 중요합니다.
만일 전세금을 돌려주지 않아 문제가 될 가능성도 있기 때문에 임대차 계약을 중도에 해지하려는 경우는 내용증명으로 해지의 의사를 표시하는 것이 좋습니다.
내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고,
나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다.
ㅣ전세 계약기간 중 집주인이 바뀐 경우 전세계약 해지할 수 있나요?
전세계약 중 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다.
기본적으로 집주인이 바뀐다하더라도 전세계약은 그대로 새 주인에게 승계가 되는 것이기에 따로
새 집주인과 전세계약을 쓰거나 새 집주인이 계약기간을 무시하고 임차인에게 집을 비우라고 요구할 수는 없습니다.
그런데, 새로 바뀐 집주인이 집을 매매하면서 대출을 많이 받았다거나 근저당이 설정되어 있다거나 한다면 임차인 입장에서는 불안할 수 밖에 없습니다.
이런 경우 임차인은 집주인이 바뀌었다는 사유만으로 전세계약을 해지할 수 있을까요?
이와 관련해 대법원은 다음과 같은 판결을 내린 바 있습니다.
"임대인이 변경되었는데 임차인이 임대인의 변경을 원하지 않는다면, 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다" (대법원 1998. 9. 2.자 98 마 100 결정).
따라서 새로 바뀐 집주인과의 임대차 계약을 원하지 않는 경우 임차인은 임대인 변경 사실을 안 후에 곧 이의를 제기하고 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
이때 주의할 점은 이 경우 임대차계약관계가 새로운 집주인에게 승계되는 것을 거부하여 해지한 것이므로,
임대차계약의 해지 대상은 전 집주인이고, 임대보증금도 전 집주인으로부터 돌려받아야 한다는 겁니다.
ㅣ임차인이 전세계약 중도해지한 경우 복비 부담은 누가 하나요?
복비는 중개보수를 일컬는 말인데, 여기서 중개보수는 공인중개사법 제32조에 의하면 ‘중개의뢰인’이 지불하는 금액이며,
중개의뢰인이란 집주인(임대인)과 새로 계약을 맺는 세입자(임차인) 두 사람을 뜻합니다.
다시 말해 이사를 나가는 '전 임차인'은 중개의뢰인이 아니므로 원칙적으로 중개보수를 지불할 의무가 없습니다.
법제처 역시 “임차인이 임대차계약 기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우,
그 임차인은 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다”는 법령해석을 내놓았습니다.
그럼에도 중도해지한 임차인이 복비를 부담해야 하는 상황이 일어나고 있습니다.
그 이유는 전세금 때문인데요, 중도해지시 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문이죠.
그러다보니 법적으로는 전 임차인이 복비를 내야할 근거가 없음에도 보증금을 돌려받기 위해 중도해지에 대한 위약금조로 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.
전세계약 중도해지시 가장 분쟁이 큰 사안은 바로 보증금 반환 문제입니다.
빠른 시일안에 새로운 임차인이 들어와 보증금을 받을 수 있다면 다행이지만,
그렇지 않은 경우 전세금을 돌려받지 못하게 된다면 결국 전세금 반환청구 소송을 통해 법적 해결을 강구할 수 밖에 없습니다.
대구임대차변호사, 법무법인 율빛은 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해
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