대구 상가임대차 계약갱신 거절 사유로 인정되는 것은
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상가임대차보호법은 상가임차인을 보호하기 위한 법입니다.
이에 따라 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며
계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다.
즉 임대인은 정당한 사유없이 10년의 기간 내에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없는 것이죠.
또한, 차임 또는 보증금도 1년 이내에 5%를 초과해 인상하지 못하도록 했습니다.
그럼에도 불구하고 여전히 최근까지 월세 임대료를 급격히 올리며 이를 받아들이지 않을 경우 상가를 원상복구하고 계약만료일에 나가라는 통보를 하는 경우가 있습니다.
임대인 입장에서는 계약갱신을 거절한 사유가 있다고 주장하는 것인데, 이는 상가임대차보호법상 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 명시해놓았기 때문입니다.
대구 전통의 로펌 강자, 법무법인 율빛이 준비한 이번 주제는 상가 임대차 보호법상 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ상가 임대차 계약 갱신이 거절되는 경우
임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
① 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
( 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다.
이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다. 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다.)
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
( 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우,
건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우도 포함됩니다.)
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
ㅣ보수 공사 이유로 계약갱신 거절, 임차인은 보호받을 수 없나요?
상가 재계약을 앞두고 월세를 30%이상 올리겠다고 통보한 건물주.
분명 상가임대차보호법상 월세는 5% 이상 올리지 못하도록 되어 있는데, 배짱을 부리는 건물주.
인상된 월세로 계약하지 못할 거면 상가를 원상복구하고 나가라고 합니다.
상가임대차보호법 예기를 꺼내자 이번에는 보수공사를 하겠다며 건물을 비워달라 통보하는 건물주.
법적으로 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 '임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려는 경우'라는 규정이 있기 때문입니다.
그렇다면 보수공사를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있을까요?
이러한 경우에도 계약갱신을 거절하기 위해서는 법에 따른 기준을 충족해야 합니다.
즉, 임대차계약 당시 건물 철거나 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알려야 하고,
건물이 노후‧훼손돼 안전사고의 우려가 있어야 하며, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 한합니다.
따라서 임대인의 갱신 거절의 통지에 정당한 거절사유가 없다면, 임차인은 갱신 거절 통지를 받은 후에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며,
설령 거절 사유가 존재하더라도 제10조 제1항의 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않는다면 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로
갱신되도록 하여 임대차관계의 종료에 있어 임대인에게 적극적인 조치를 요구하고 있습니다.
때문에 임대인이 계약 갱신을 원하지 않는다면, ‘거절 사유의 존부’뿐만 아니라 ‘거절의 통지를 할 수 있는 기간’에도 각별히 유의해야 합니다.
ㅣ상가 임차인이 계약갱신을 거절할 수 있는 조항은 없다?
상가건물임대차보호법은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”고 하여 임차인의 계약갱신 요구권을 규정하고 있으나 임차인의 계약갱신 거절권에 대해서는 명문규정이 없습니다.
법령상으로만 보면, 상가건물임대차에서는 임차인의 계약 갱신 거절권 내지 해지권 규정을 당사자 사이에 특약으로 별도로 마련하지 않으면 인정되기 어렵고,
결국 임차인은 계약이 갱신된 후에나 해지권을 갖게 되고, 임대인이 그 해지통고를 받은 날부터 3개월이 경과해야만 해지의 효력이 발생하기 때문에
결과적으로 원치 않더라도 3개월분 차임 등을 임대인에게 내야 하는 것입니다.
다만 임대차 기간의 약정이 있더라도 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때이거나,
상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은
임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.
대구 로펌의 전통 강자, 법무법인 율빛은 상가임대차와 관련된 법률상담을 진행하고 있습니다.
구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 복잡한 부동산 관련 법률분쟁에 대한 전문변호사로 활동하고 있으며
부동산 쟁점에서 수반되는 민사소송 절차에 관한 안내도 진행하고 있습니다.
오랜 세월 대구경북 지역을 기반으로 종합법률상담센터를 운영해 온 법무법인 율빛은 6인의 전문변호사가 함께 협업해
최상의 결과를 도출하고 있으며 베테랑 송무인력의 체계적인 법률지원을 바탕으로 의뢰인이 안심할 수 있는 법률서비스를 제공합니다.
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