대구토지분쟁 법정지상권 존재시 건물철거소송 전략
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토지 소유자 입장에서 자신의 재산권을 행사하는데 문제가 되는 건물이 자신의 토지 내에 있다면 건물철거소송 및 토지인도소송을 통해 법적으로 해결해야 합니다.
그런데 지상권이 존재한다면 점유취득시효가 완성되어 건물주가 토지 점유자로서 소유권을 주장할 수 있게 되고 이 경우 건물철거의무는 인정되지 않습니다.
특히 지상권 중 법정지상권이 존재하는 경우 건물철거소송시 주의할 점이 있는데요,
대구토지분쟁, 법무법인 율빛 부동산법률전담센터에서 준비한 이번 이야기는 법정지상권의 의미와 법정지상권 존재시 건물철거소송 전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ법정지상권이란
타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 지상권이라고 합니다.
지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있으므로
지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 또한 기존의 건물 기타의 공작물이나
수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 않는다는 특징을 가지고 있습니다.
또한 독립된 물권으로서 다른 권리에 부종함이 없이 그 자체로서 양도될 수 있으며 그 양도성은 절대적으로 보장되고 있으므로
토지 소유자의 의사에 반하여도 자유롭게 타인에게 양도할 수 있습니다.
이러한 지상권은 당사자들끼리의 설정계약에 의해서도 발생할 수 있지만, 법률에 규정에 의해 발생하는 법정지상권과 관습법에 의해 발생하는
관습법상 법정지상권도 있는데요,
법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 존재했었고, 그 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이었던 상태에서
토지와 건물이 저당물의 경매로 인해서 서로 다른 소유자에게 속한 경우에 해당해야 하며,
관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인에게 속해 있다가 매매, 증여, 대물변제, 공유물분할, 공매, 강제경매,
귀속재산불하 등과 같은 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라졌으며, 건물을 철거한다는 특약이 존재하지 않는 경우에 발생합니다.
ㅣ법정지상권의 점유취득시효 인정
점유취득시효란 무권리자가 부동산을 점유한 사실이 일정 기간 계속되면 소유주 의사와 상관없이 점유자는 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로
민법 245조에는 '20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자를 등기함으로써 소유권을 취득한다'고 규정하여 점유취득시효를 인정해주고 있습니다.
점유취득시효가 인정된다면 토지 소유자는 함부로 자신의 재산권 행사를 위해 곧바로 건물철거등을 할 수 없습니다.
일반적으로 소유권의 점유취득시효에 관하여는 잘 알고 있으나 지상권의 점유취득시효에 관해 흔히 문제될 수 있는 경우는
지상권설정계약을 한 후 등기를 하지 않고 장기간 점유하고 있는데 토지소유자가 지상건물의 철거를 요구하는 경우에 지상권의 점유취득시효를 주장하는 경우입니다.
지상권의 점유취득시효가 인정되려면 우선 ① 토지에 대한 점유사실, ②그 점유가 임대차나 사용대차에 따른 것이 아니라 지상권자로서의 점유라는 사실,
③이러한 점유에 해당함이 객관적으로 표시되어 계속될 것인지가 입증되어야 합니다.
점유취득시효가 인정된다면 토지의 점유자 즉, 건물의 소유자는 자신의 소유권을 주장할 수 있으므로,
토지 소유자라 하더라도 당장 건물 철거 등을 할 수 없습니다. 다만 이와 같은 점유취득시효는 자주점유/타주점유, 점유기간, 선의/평온/무과실 등과 관련해 점유자의
소유권이 인정될지 여부는 법적 분쟁의 소지가 많기 때문에 부동산관련 법률분쟁에 특화되어 있는 부동산전문변호사의 법률조력을 구해보는 것이 필요합니다.
ㅣ법정지상권 인정으로 건물철거가 불가하다면 토지소유자의 또다른 법적 대응책은?
관습상 법정지상권이 성립된 경우라면 지상권자는 토지소유자에게 지료를 지급해야 합니다.
지료의 결정은 민법 366조가 준용되는데, 우선 당사자 사이의 협의에 의하여 결정하게 되나 협의가 성립되지 않은 경우
민법 366조 단서에 따라 당사자의 청구로 법원이 이를 정하게 됩니다.
즉 토지소유자는 건물주를 상대로 "지료청구소송"을 진행할 수 있고 매월 일정한 토지 임대료 감정가만큼의 금액을 지료로 받을 수 있습니다.
만일 지료를 고의로 2년이상 납부하지 않았다면 토지주는 건물주를 상대로 건물철거소송을 진행할 수 있고 소송에서 승소한 후에는 철거를 위한 강제집행도 가능합니다.
다만 지료소송에서 패소한 건물주가 지료를 주지 않으려도 다른 사람에게 허위로 건물을 매도하는 경우도 종종 발생하는데 이 경우에는
새로운 건물주를 상대로 다시 소송을 제기해야 하기 때문에 지료소송 전 미리 해당 건물에 가압류를 해두는 조치가 필요합니다.
법정지상권이 인정되더라도 지료소송을 통해 지료 납부가 고의로 지연되어 건물철거 소송의 빌미가 제공된다 하더라도
만일 해당 건물에 임차인이 살고 있다면 추가적인 소송이나 분쟁이 야기될 수 있습니다.
따라서 건물철거소송 전에 건물점유자에 대한 현황파악과 건물철거소송 이후 임차인들에 대한 명도절차 대비책도 미리 강구해 두는 것이 필요합니다.
대구토지분쟁은 법무법인 율빛.
대구부동산법률상담전담센터를 운영하고 있는 법무법인 율빛은 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해
6인의 전문 분야 변호사들이 협업해 최상의 법률서비스를 제공하고 있습니다.
건물철거소송 및 토지인도소송, 법정지상권의 점유취득시효 인정요건 등과 관련 법률상담을 도와드립니다.
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