대구부동산로펌 매매계약해제시 위약금 및 손해배상 청구의 조건

부동산 계약은 개인이 보유하고 있는 자산 대부분을 차지하는 금액이 오가는 거래이기 때문에 할 때마다 긴장되고 신경이 쓰입니다. 

특히 매매계약의 경우 과연 이 거래내용이 법적으로 문제는 없는지, 잘한 선택인지, 혹시 손해보거나 사기를 당하는 건 아닌지 걱정되기 마련인데요, 

따라서 매도인과 매수인 개인간 거래보다는 공인중개사를 통해 매매계약이 안전하게 이뤄지고 부동산 소유권 이전이 적법하게 진행되도록 하는 것이 일반적입니다. 

​그런데 이러저러한 사정으로 양측간 매매계약이 체결된 뒤 이를 해제하려는 경우가 있습니다.

잔금을 치르기 전 매수하려는 부동산에 근저당이나 가압류가 걸려있다는 사실을 알게 되었다든지,

계약금 송금 후 해당 토지가 진입로가 없다는 사실을 알게 되어 토지로서의 사용 가치가 없다는 것을 알게 되었다면 이러한 사실을 확인하고도 

잔금을 치르고자 하는 매수인은 아마 없을 겁니다. 

매도인 입장에서도 매매계약을 체결하고 나서 이후 지가상승 호재가 발표되어 더 높은 부동산 가격을 기대할 수 있는 경우, 

당장의 계약이 필시 손해보는 장사이기에 매매계약을 해지하고 싶은 생각이 들게 됩니다. 

이러한 다양한 사유로 매매계약은 해지될 수 있기에, 부동산 매매계약서에는 일반적으로 "계약을 위반하는 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하고,

 매수인은 계약금을 포기한다"라는 문구가 기재되어 있습니다. 

​즉 매매계약을 해지하고자 하는 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 철회할 수 있고 매수인 입장에서 매매계약을 해지하고 하는 경우는 

송금한 계약금을 포기하고 매매계약을 해지할 수 있습니다. 

​그러나, 계약자가 일방적으로 계약을 해지하는 경우에는 해약의 원인제공자로서 그 손해를 배상해야 한다는 것이 사회상규상 도리이나, 

자신의 귀책사유가 아님에도 매매계약이 그대로 진행될 경우 손해가 초래될 것을 우려해 매매계약을 해지하는 경우에도 무조건 배액배상이나 

계약금을 포기해야 하는지에 대해서는 의문이 들 수 있습니다. 

​대구부동산로펌, 법무법인 율빛 부동산전담센터에서 준비한 이번 소식은 매매계약해제시 위약금 및 손해배청구가 가능한 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ계약서 상 위약금 조항이 없는 경우 계약금 몰취 가능 여부 

부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 뒤 매수인이 중도금(또는 잔금) 지급을 연체해 매도인이 매매계약을 해제하려고 하는 경우가 있습니다. 

​그러나 대법원 판례(대법원 1997.11.28.선고 97다30257판결, 대법원 2011.2.10. 선고2010다77385판결)를 살펴보면 매수인이 종종 은행대출 등의 문제로 

잔금을 지급기일에 제 때 지급하지 못한다고 해서 당연히 매매계약이 해제되거나 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 

​즉 매도인이 특별한 절차없이 잔금 미지급을 이유로 매매계약을 바로 해제할 수 없다는 뜻입니다. 

매도인이 잔금 연체를 이유로 매매계약을 해제하려면 매수인이 미리 자기 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 표명한 경우여야 하며, 

단순히 매수인이 잔금 지급기일에 자금을 지급하지 못해 수차례 지급 연기를 수차례 요청하는 것만으로는 채무 불이행 의사를 표명했다고 보지 않습니다. 

​따라서 잔금지급 지체를 이유로 매매계약을 해제하기 위해서는 소유권이전등기 서류를 공인중개사 사무실에 맡겨 이행제공을 하고 2주 정도 잔금을 지급할 수 있도록  

기간을 주어 이행최고의 내용증명을 발송한 뒤, 이행최고기간까지 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 

매매계약해제에 대한 내용증명을 발송해 매매계약을 해지할 수 있습니다. 

​다만 이러한 경우에도 계약서상 위약금 규정이 있는 경우에만 매매 계약 해제를 사유로 계약금을 몰취할 수 있습니다. 

즉, 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 매수인의 계약위반으로 계약금이 위약금으로 매도인에게 당연귀속되는 것은 아니고,

 계약불이행으로 입은 실제 손해만 배상받을 수 있습니다. 

따라서 위약금 규정이 계약서에 없는 경우에는 매도인은 매수인의 채무불이행으로 매도인이 입은 손해를 별도로 입증해 그 손해를 배상받아야 합니다. 

다만 이 때  매도인이 입은 손해는 매매 기회 상실에 따른 기회비용 정도로 이를 손해배상금액으로 환산하기 어려워 실제 금전적 배상을 받는 것이 쉽지 않다는 겁니다.

결국 매매거래 계약서에는 위약금 특약 사항이 반드시 고려되어야 이후 법률분쟁 발생시 피해를 덜 수 있습니다.

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ㅣ매도인의 빚으로 가압류된 사실을 알았다면 매매계약 해제하고 손해배상 청구 가능할까

매매계약시 매수하려는 집이 근저당이 설정되어 있는 집이라면 매수인 입장에서는 꺼려지기 마련입니다.

따라서 매매계약시 공인중개사에게 근저당이 설정된 집은 사지 않겠다는 조건을 내세우는 경우가 있는데요, 

근저당을 넘어 매도인의 빚때문에 집이 가압류가 되어있는 사실을 잔금을 치르기 전 알게 되었다면 이 역시 매매계약 해제사유가 될까요?

매매계약 당시, 저당권 설정을 말소하는 것을 조건으로 명시했다면 이는 곧 저당권 등기는 물론이고 

가압류 등기 등도 허용하지 않는 것으로 약정한 것이므로 매수인 입장에서는 '빚 문제가 없는 집을 사겠다'는 의사를 분명히 밝힌 것입니다.

​그럼에도 가압류 사실을 알리지 않았다면 매도인의 귀책사유에 해당하므로 매매계약 해제는 물론 매매대금 반환을 청구할 수 있습니다. 

우선은 내용증명을 보내 가압류 말소를 요구한 뒤, 이것이 받아들여지지 않는다면 손해배상 청구의 의사 표시를 해야 합니다. 

또한 1차적으로는 매도인의 귀책사유에 해당하나,

안전한 거래를 중개해야할 의무가 있는 공인중개사에게도 가압류 등의 확인 의무를 소홀히 한 책임이 있기 때문에 공인중개사를 상대로로 손해배상 청구가 가능합니다. 

공인중개사에 대한 손해배상액 산정은 실제 피해액의 60% 정도 인정될 것입니다. 

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ㅣ계약해제로 인한 손해배상 범위 

민법 제551조에는 계약해지 또는 계약해제시 원상회복과 별도로 손해배상도 청구할 수 있다는 취지로 규정하고 있어, 

상대방의 고의 또는 과실에 기한 채무불이행으로 인해 손해를 본 것이 있다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

​손해배상은 얼마나 청구할 수 있을까.

민법은 손해배상의 범위에 대해 이행이익배상을 원칙으로 하고 있어 채무자가 채무를 이행하였더라면 있었을 상태와 현재 상태의 차액을 배상해야 합니다.

다만, 부동산 매매계약서에는 통상적으로 채무불이행시 배상해야 하는 손해배상액의 특약이 있는 경우가 있는데,

예를들어, “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대해 불이행할 경우, 상대방은 손해배상을 청구할 수 있으며, 

손해배상에 대하여는 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”와 같이 작성되어 있다면 이때는 해당 손해배상액의 예정 규정에 따르도록 합니다. 

​그러나, 민법 제398조에는 손해배상 예정액이 ‘부당히 과도’한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있기 때문에 

계약해제 및 손해배상과 관련된 재판시 당사자간에 예정했던 손해배상액이 감액될 여지가 있습니다. 

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따라서 계약서상 손해배상 예정액이 부당하게 과도하다고 생각된다면 법률가의 조력을 구해, 감액 청구가 가능한지 여부에 대해 판단을 해보시기 바랍니다.  

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222576271360