대구로펌 부동산처분금지가처분 효력 및 주의사항
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안녕하십니까. 대구 로펌, 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다.
부동산 거래시 분쟁이 발생하는 경우 소송에 대비해 고려되는 것이 바로 부동산처분금지가처분입니다.
부동산처분금지가처분이란 본안소송의 목적물인 부동산에 대하여 채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권,
임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말하는데, 한마디로 소유권에 대한 청구권을 보전하기 위한 절차입니다.
그렇다면 가압류와 부동산처분금지가처분의 차이는 무엇일까.
가압류는 그 대상을 경매하여 배당 받기 위한 것이고 처분금지가처분은 그 대상의 소유권을 가져 오기 위한 것입니다.
즉, 가압류 후에는 금전청구소송을 하여 판결을 받아 강제집행 신청을 하는 것이고 처분금지가처분 후에는
소유권이전등기청구소송을 해서 판결을 받아 이전등기를 하는 것입니다.
따라서 부동산 매매 과정에서 분쟁이 발생해 금전을 회수하고자 한다면 가압류를, 부동산 소유권을 되찾고 싶다면 처분금지가처분을 신청해야 하는 것이죠.
대개 돌려받아야 할 돈이 있는데 채무자가 악의적으로 변제를 하지 않기 위해 재산경매나 제3자에게 명의를 변경하여 채권자가
이를 경매신청을 하지 못하도록 하는 경우 처분금지가처분을 신청하기도 하고 매매계약이 어떠한 사유로 해제가 되었는데
이 해제를 무효라고 주장하며 소송을 제기할때 소송 제기 전 해당 부동산을 소유자가 함부로 처분하지 못하도록 미리 가처분 신청을 해두는 경우가 있습니다.
그러나 부동산처분금지가처분의 법적 효력에 대해서는 정확히 잘 알지 못하는 경우가 많은데요,
이번 시간에는 부동산처분금지가처분의 효력과 신청시 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ가처분의 필요성
채권자가 채무자에 대하여 가지는 권리를 현실적으로 실현하기 위해서는 민사소송이라는 절차를 거쳐
집행권원(판결서 정본, 지급명령 정본, 화해조서, 조정조서 등)을 받은 뒤에 다시 강제집행이라는 절차를 거쳐야 합니다.
그러나 이러한 민사소송절차는 많은 시간이 소요되고 그 사이 채무자가 다툼의 대상이 되는 물건의 멸실이나 처분 등으로
사실적인 변경 또는 법률적인 변경이 생기게 될 가능성이 있으며, 그렇게 되면 채권자는 집행권원을 받더라도 실질적으로 그 권리는 실현할 수 없는 경우가 발생합니다.
가처분은 이와 같은 경우에 대비하여 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 대하여 임시로 잠정적인 법률관계를 형성시켜 채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방하게 합니다.
처분금지가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되며, 미등기 부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면
그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청할 수 있습니다.
특히 부동산처분금지가처분은 그 집행인 등기에 의하여 가처분채무자 및 제3자에 대하여 그 내용에 따른 구속력을 갖게 하는 것이기 때문에
그 가처분결정 자체의 효력이라기보다는 그 집행의 효력이라고 할 수 있습니다.
결국 부동산처분금지가처분을 하는 이유는 궁극적으로는 가처분을 통해 부동산 소유권을 이전하는 것이기에 부동산 소유권에 관한
본안소송에 앞서 해당 목적물이 처분되지 못하도록 하기 위함입니다.
예를 들어 가처분없이 부동산 소유권이전등기 청구 소송을 하다가 소송 도중에 부동산 소유권이 제3자에게 이전되면
소송에서 이겼더라도 제3자를 상대로 다시 소송을 제기하여야 할 경우가 발생하기 때문입니다.
따라서 소유권이전등기청구소송 전에는 반드시 가처분 신청을 해 둘 필요가 있습니다.
ㅣ부동산처분금지가처분 결정을 받으면 해당 부동산의 처분 행위를 할 수 없나요?
부동산처분금지가처분이 등기되어 무자 및 제3자에 대하여 구속력을 갖는다는 의미는 그 등기 후에 채무자가 가처분의 내용에 위배하여 제3자에게 목적부동산에 관하여
양도, 담보권설정 등의 처분행위를 한 경우에 채권자가 그 처분행위의 효력을 부정할 수 있다는 것, 즉 무효로 할 수 있다는 것을 의미합니다.
때문에 부동산 처분 금지 가처분이 내려진 후에는 해당 부동산에 대한 매매,
증여하거나 전세권·저당권·임차권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없는 것으로 알고 있는 경우가 많은데, 실제로는 이러한 처분 행위를 할 수 있습니다.
다만, 가처분 결정이 난 후에 한 처분행위는 가처분 신청자에게 대항할 수 없습니다.
이 가처분의 효력은 채무자 혹은 제3자에게도 그 효력이 미치게 되며 부동산에 대해 매매, 양도, 저당권, 질권의 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는
가처분결정에 따른 등기는 당해 부동산 매수 후 등기를 거친 제 3자에게도 그 등기의 효력이 미치게 됩니다.
또한 부동산 처분 금지 가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 등기부에 기입된 이후에는 그 본안소송의 운명 여하에 불구하고
그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분 등기가 말소되기 전까지는 그 가처분 등기 이후에 권리를 취득한 자는
가처분권자(가처분 신청자)에게 대항(권리를 주장)할 수 없습니다.
가처분 목적물이 강제경매에 의하여 경락되더라도 가처분채권자는 불복할 수 없으나 본안소송에서 승소의 확정판결을 받아 이를 집행권원으로 하여
가처분채권자 앞으로 이전등기할 수 있습니다.
ㅣ잔금 미지급 이유로 계약 해제당했는데, 무효 주장하며 부동산처분금지가처분 신청했다면 손해배상책임이 있습니다.
15억원 상당의 토지 매매계약을 한 매수인 A와 토지소유자B씨.
그런데 매수인측이 잔급지급기일이 지날때까지 계약금과 일부 잔금을 합한 7억여원만 지급하였고 소유자B씨는 서면등
세차례에 걸쳐 잔금지급을 독촉했지만 A씨는 끝내 잔금을 치르지 않았습니다.
결국 소유자B는 계약금을 제외한 나머지 금액을 반환하고 계약을 해제했는데요, 매수인A씨는 매매계약해제 무효를 주장하며
부동산처분금지 가처분 신청을 인용받고 해당 토지에 가처분기입등기를 하였습니다.
그러나 본안소송에서 A씨는 패소했고 가처분 기입등기도 해제됐는데요,
이에 토지소유자B씨는 A씨의 가처분은 피보전권리없이 행해진 불법행위라며 가처분기입등기가 마쳐진 때부터
집행해제된 때까지 토지에 대한 담보대출금 이자 등 토지처분 지연에 따른 손해를 배상하라는 소송을 냈습니다.
이에 대해 법원은 "가처분 집행 후 집행채권자가 본안소송에서 패소로 확정됐다면 그 보전처분의 집행으로 인해 채무자가 입은 손해에 대해서는
특별한 반증이 없는 한 집행채권자에게 고의 또는 과실이 있다고 추정된다"며 "따라서 부당한 집행으로 인한 손해에 대해 이를 배상할 책임이 있다"고 밝히고
6800여만원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
가압류나 가처분 등 보전처분은 법원의 재판에 의하여 집행되는 것이기는 하나 그 실체상 청구권이 있는지 여부는 단지 채권자의 소명에 의한 것이므로,
그 책임은 채권자에게 있는 것으로 그 집행 후 집행채권자가 본안소송에서 패소 확정되었다면 그 가처분의 집행이 부당한 행위가 되므로
집행채권자의 고의나 과실에 의한 처분행위로 인한 손해에 대해 배상해야한다는 의미입니다.
따라서 부동산처분금지가처분을 무작정 하였다가 본안소송이 패소하면 역으로 손해배상 책임이 발생할 수 있으므로
부동산전문변호사의 조력을 반드시 구한 뒤 결정하시기 바랍니다.
대구로펌, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사입니다.
부동산처분금지가처분 신청은 비록 절차는 간단해보일지 모르나 본안소송 전 제기하는 것이므로 반드시 법률가의 조력을 구하시기 바랍니다.
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