대구임대차분쟁 계약만료후 나가지않는 세입자 법적 해결방법

안녕하십니까.

대구임대차분쟁 해결을 위한 법적 방법을 모색해 드리는 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다. 

임대차 계약은 임대인이 임차인에게 사용할 목적물을 사용, 수익할 수 있게 약정하고 임차인은 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.

여기에는 지급 금액과 계약기간이 명시되어 있는데, 주택의 경우는 대개 2년의 임대차 계약을, 상가 임대차의 경우는 1년을 하는 경우가 많습니다.

현행 주택임대차보호법은 기간에 관해 “2년 미만으로 정한 임대차의 경우 그 계약기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 

유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있으며 현행법상 임차인만이 '2년 미만의 기간을 정하는 약정이 유효함'을 주장할 수 있습니다. 

따라서 1년짜리 주택임대차계약을 체결한 경우라도 임차인은 그 계약기간이 2년임을 주장할 수 있고 이런 경우 임차인의 선택에 따라 

계약은 1년으로 약정했더라도 실제 계약기간은 2년이 될 수도 있습니다.

​상가건물 임대차보호법은, 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 정하고 있습니다(제9조 제1항 본문). 

그래서 상가임대차는 임대차기간이 최소 1년은 보장됩니다. 

임대차계약에 1년이 채 안 되는 기간으로 단기 임대차를 설정했어도 법적으로 무효입니다. 

다만 임차인이 스스로 1년 미만의 단기 임대차라고 주장하는 것은 가능합니다(제9조 제1항 단서).

​그런데 계약서에 명시된 기간이 만료되었는데도 임차인 또는 세입자가 여러가지 이유를 대며 임차료는 지급하지 않은 채 나가지 않는 경우가 있습니다.

​이런 경우 임대인은 새로운 세입자를 받지 못하고 차임 소득도 얻지 못하기 때문에 재산상 손해를 볼 수 밖에 없는데요,

요즘처럼 어려운 경기상황에서는 가장 많이 발생하는 양상이기도 합니다. 

​대구임대차분쟁, 법무법인 율빛이 준비한 이번 소식은 계약 만료후 세입자가 나가지 않을 경우 법적으로 해결할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ월세 3회연체로 계약해지사유 발생했는데도 임차인이 무단점거하고 있다면

임차인이 임차료3기분 이상 연체한 경우에는 임대차 계약해지사유입니다.

이 때 임대인은 내용증명을 통해 임대차계약을 해지할 수 있고 계약 만료후 임차인은 목적물 인도의무가 있습니다. 

​임대차 분쟁이 발생하는 이유는 임차인이 해당 목적물에 대한 인도의무가 있음에도 무단으로 점거하고 나가지 않는 경우입니다.

이런 경우에는 임대인은 법원에 지급명령 신청을 할 수 있습니다. 

지급명령이란 금전 그 밖의 대체물(代替物) 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말하는데, 채권자가 법정에 나가지 않고도 일반 소송의 1/10에 해당하는 비용으로 신속하게 민사 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있습니다.

​다만 상대방이 지급명령에 대한 송달을 받지 않으면 본안 소송절차로 넘어가기 때문에 송달이 불가능할 것 같다면 지급명령 신청을 하는 것이 실익이 없으므로 바로 소송절차로 넘어가는 것이 시간 절약을 위해 바람직합니다. 

​게다가 상대방(임차인)이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이행되기 때문에 신속한 해결을 위해 간이절차인 지급명령을 신청할 것인지 본안 소송을 빨리 제기하는 게 좋은 것인지는 부동산전문변호사의 조력을 구해보는 것이 좋습니다. 

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ㅣ명도소송 준비중이라면 먼저 고려해야 할 조치는

임차인의 월세 체납이나 계약 만료 후 퇴거 불응 등으로 인해 곤란을 겪고 계신 상황이라면 명도소송을 진행해 승소 판결 후 이를 근거로 강제집행이 이루어지게 됩니다. 

​하지만 그 전에 상가 임차를 주고 있는 상황에서 임차인이 새로운 세입자를 들이는 경우가 있습니다.

​명도소송은 반드시 소송의 피고인, 즉 임차인에게만 명도의무를 부과하고 있는데 임차인이 이를 피하기 위해 새로운 점유자를 들이는 것이죠. 

이럴 경우 새로운 점유자를 상대로 임대인은 다시 명도 소송을 제기해야 하기 때문에 소송 비용이 2중, 3중으로 들게 됩니다.

​이를 방지하기 위해서는 현 임차인이 제3자에게 해당 부동산의 점유를 넘기지 못하도록 명도소송 전 반드시 ‘​점유 이전 금지 가처분 신청’을 해두어야 합니다. 

​또 임차인이 낸 보증금은 차임 연체로 이미 바닥난 상태여서 명도 소송에 실익이 없다면 부동산 명도 단행 가처분을 제기하는 방법도 있습니다.  

​부동산 명도 단행 가처분은 급박한 손해를 피하기 위해 미리 잠정적으로 점유를 회복하도록 인정하는 것으로 짧은 기간에 건물을 명도받아 올 수 있습니다. 

다만 본안판결을 받지 않은 채 명도단행가처분만 받은 상태를 유지한다면 추후 채무자가 가처분이의나 취소를 신청할 경우 해당 절차에서 불이익한 요소로 반영되어 가처분결정이 취소될 수 있고 법원에서 부동산 명도 단행 가처분 신청을 인용하더라도 임대인에게 다액의 보증금을 납부하라고 명하기도 하기 때문에 철저한 준비가 필요합니다. 

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ㅣ신속한 법적 해결, 명도소송의 효과와 소요 기간

​명도소송은 소송을 진행하겠다고 임차인에게 내용증명을 보내는 것만으로도 압박이 될 수 있지만 임대인 입장에서는 

손해를 가장 최소화하기 위해서는 신속히 절차를 마무리하는 것이 관건입니다.

​실무적으로는 쟁점에 따라 재판에 걸리는 기간이 천차만별이어서 실무상 6개월 이상 걸리는 것이 보통이며, 2년 이상 진행되는 경우도 있습니다.

부동산 명도소송은 많은 시간과 경비 지출이 예상되기에 시간을 단축하고 승소를 위한 플랜B에 대한 전략을 미리 세워둘 필요가 있습니다. 

​판결 전 제소전 화해라는 조정절차를 활용하는 것이 그것입니다. 

​제소전화해는 이름 그대로 제소를 하기전 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도입니다.

법원에 화해 신청을 하는 것이기에 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하며 이 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

​재판에 의한 판결이 아니지만 판결문과 같은 효력을 가지기 때문에 이 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다. 

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만일 명도소송이 진행된다면 변호사 선임시 보수와 인지, 송달료 등의 비용이 들게 되는데요, 명도집행에 드는 비용이 적지 않기 때문에 

임대인이 비용을 부담해 강제집행을 완료한 뒤, 추후에 집행비용 확정결정 등을 통해 임차인에게 비용을 청구하는 것이 가능합니다.

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대구임대차분쟁에서 명도소송은 가장 확실한 해결책이지만 이를 집행해 소기의 목적을 이루기 위해서는 

실효성있는 추가적인 법적 조치들이 마련되어 있어야 합니다.

​이는 명도 소송을 제기하기 전 예측가능한 모든 법적 수단을 미리 마련해두고 소송 전후로 이러한 조치들을 병행, 

혹은 후속으로 이어져야 보다 확실한 효과를 볼 수 있습니다. 

​부동산전문변호사의 법률조력이 무엇보다 필요한 분야입니다.

​대구임대차분쟁 해결을 오랜기간 해 온 법무법인 율빛은 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사​가 

해당 분야의 노하우를 가지고 의뢰인 상황에 맞는 해결책을 제기해 드립니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222605620626