대구재개발재건축 현금청산자도 사업비용 부담해야하나요

안녕하십니까. 대구재개발재건축 관련 법률상담을 진행하고 있는 법무법인 율빛입니다.

​오늘은 현금청산에 대해 알아볼까 하는데요, 현금청산이란 재개발·재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미를 말합니다. 

​현금청산을 할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정하고 그 조건 역시 정하게 되므로 조합과 구체적인 협의를 하는 것이 필요한데요,

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정비사업에서 현금청산 대상자는 

​① 분양신청기간 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, 

② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자,  

​③ 투기과열지구내 정비사업에서 조합원분양분 또는 일반분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자중 분양대상자 선정일

    (조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에 해당하는 자,  

​④ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자, 

​⑤ 사업시행자가 정한 분양계약 체결기간내에 분양계약을 체결하지 아니한 자, 

⑥ 분양계약을 체결하였으나 분양대금 미납 등 계약사항을 이행하지 아니한 자 등입니다.

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최초 조합원이었으나 분양계약을 거부하여 현금청산자가 되는 경우 현금청산자는 현금청산금의 지급을 요구할 수 있는데요, 

이때 조합측은 그동안 투입된 사업비용은 공제해야 한다고 주장하는 경우가 있습니다. 

이번 시간에는 대구재개발재건축사업에서 조합원이 분양계약을 체결하지 않고 현금청산을 요구할 경우 조합측은 

그동안의 사업비용을 공제하고 지급할 수 있는지 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ현금청산대상자에게는 부과금을 징수할 수 없습니다. 도시정비법 제93조 1항

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여기서 “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 

다만, 도시정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 

토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(도시정비법 제2조 제9호).

다시 말해, 조합원이 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 

사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 도시정비법 제93조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없습니다. 

​다만 도시정비법에 따른 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 

현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 조합정관이나 조합원 총회의 결의 또는 

조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 도시정비법 에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있습니다. 

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ㅣ조합정관에 단순히 공제할 수 있다는 추상적인 조항만으로는 현금청산자에게 사업비용을 부담시킬 수 없습니다. 

대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결(현금청산금청구의소) 

재건축조합 A측은 2013년 5월 정기총회에서 '분양계약을 체결하지 않는 경우 분양계약 체결 기간이 종료되는 다음날을 현금청산 기준일로 하여 

그동안 투입된 사업비용을 공제하고 현금청산금을 지급받도록' 정관을 개정하였습니다. 

​A조합의 조합원이었으나 분양계약을 거부하여 현금청산자가 된 B등은 2014년 6월 현금청산금의 지급을 요구했는데요, 

조합측은 정관을 근거로 B등이 조합원의 자격을 유지하는 기간동안에 발생한 사업비용을 공제한 현금청산금을 지급하겠다고 밝혔습니다. 

​하지만 B등은 처음부터 현금청산 대상자에게 정비사업비를 부과할 것을 예정해 사업을 추진하지 않았고, 정비사업비에 대한 부담 기준 등이 정해져 있지 않아 공제해서는 

안 된다고 맞섰는데요, 결국 재판에서 현금청산자인 B등이 정관에 따라 사업비용을 공제해야 할 의무가 있는지가 쟁점이 되었습니다. 

대법원까지 간 소송은 지난 4월 29일 판결이 나왔는데요, 

대법원은 현금청산자에게 사업비용을 공제하기 위해서는 정관에 구체적인 기준이 정해져있어야 한다며 B등의 손을 들어줬습니다. 

​단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관 조항만으로는 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담할 수 없으며 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야 현금청산금에서 공제할 수 있다는 것입니다. 

이는 도시정비법과 정관의 다른 규정을 통해서도 비용 공제에 관한 구체적 내용과 기준을 알 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자로서는 조합관계에서의 탈퇴 전에 자신이 부담하게 될 비용을 합리적으로 예측하기 어려우므로, 

​정관의 규정에 근거하여 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하기 위해서는 원칙적으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용 항목과 분담 기준 등이 정관에 특정되거나 적어도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있어야 한다는 뜻입니다. 

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ㅣ현금청산자의 사업비 공제 조건

그렇다면 정관으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 

그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 타당한 범위는 어디까지일까.

우선 현금청산 대상자는 재건축사업의 중간 단계에 조합관계에서 탈퇴하여 분양 수익을 누리지 못하므로 적어도 분양 수익에만 기여하는 

토지매입비와 같은 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 해서는 안됩니다. 

​또 철거비와 공사비와 같이 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이거나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 

기여하는 비용 등은 특별한 사정이 없는 한 합리적인 범위 내의 비용으로 보기는 어렵습니다. 

​따라서 조합은 현금청산자와 잔존 조합원의 공통의 이익에 관여되는 일반사업비를 기초로 이 비용에 상응하는 수입을 공제한 후 정비사업비를 부담시켜야 할 것입니다. 

여기에 조합은 조합정관에 이와 같은 비용항목과 수입반영방식 등을 정한 후 분양신청이나 분양계약체결과 같은 현금청산사유가 발생할 수 있는 즈음에 

현금청산자가 부담할 정비사업비를 미리 조합원총회의 의결을 거쳐 공표해야 합니다. 

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현금청산자의 현금청산금 지급과 관련해서는 현금청산금의 범위와 지급시기, 지급 지연에 따른 이자 등의 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 

​조합측에서는 조합원의 분양계약거부로 인한 현금청산금의 지급과정에서 그동안의 사업비용을 공제하기 위해서는 

구체적인 정관의 규정이 필요한데요, 법률 분쟁이 발생할 수 있는 사항에 대해서는 법률가의 조력을 받는 것이 필요합니다.

​다수의 대구재개발재건축 조합사업에서 고문변호사 역할을 받아온 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 

대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 사안별 쟁점을 짚어 합리적인 해결방안을 안내해 드립니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222619579380