점유취득시효와 소유권이전등기 소멸시효
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선친이 물려주신 땅을 상속받아 관리하다보면 뜻하지 않게 제3자가 수 십 년 전부터 그 땅의 일부를 소유하고 있으면서
그 땅은 자신의 땅이라며 소유권을 주장하는 경우가 있습니다.
우리 민법은 일정 기간 부동산을 점유하고 있는 경우에 소유권을 취득할 수 있도록 하는
‘점유시효취득’ 제도를 두고 있어 무권리자가 일정기간 점유하면 재산을 취득할 수 있습니다.
부동산에 대한 점유취득시효는 민법 제245조 제1항에서 ‘20년간 소유의 의사로 평온,
공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’라고 규정하고 있는데요,
그래서인지 20년간 토지를 점유하고 있으면 시효취득을 할 수 있다고 보는 분들이 많습니다.
그러나, 시효취득은 무조건 20년의 기간만 채우면 인정되는 것이 아닙니다.
법원은 시효취득과 관련해 그 인정요건을 깐깐히 들여다보고 있는데요,
이번 시간에는 부동산 점유취득시효의 인정요건과 소유권 이전등기 청구 소멸시효에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ점유취득시효의 인정요건
부동산 점유취득시효로 소유권을 취득하기 위해서는 민법 제245조 1항의 조문에서 그 인정 요건의 조건들이 명시되어 있습니다.
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다. |
즉, ①20년간, ②소유의 의사로, ③평온, ④공연하게, ⑤부동산을 ⑥점유한 자는 ⑦등기해야 합니다.
여기서 ‘평온’이란 폭력이나 강박에 의하지 아니한 것을 말하고,
‘공연’이란 숨기지 아니한 것을 말합니다.
실무적으로 가장 쟁점이 되는 것은 바로 ‘소유의 의사’로 점유하였다는 부분인데요,
통상 ‘자주점유’는 소유의 의사로 점유하는 것을 의미하고, ‘타주점유’는 소유의 의사가 없이 하는 점유를 지칭합니다.
단순히 내가 소유할 의사만 가지고 있으면 자주점유가 되는 것은 아니기 때문에
자주점유를 어떻게 입증하느냐가 관건이라고 할 수 있습니다.
ㅣ'자주점유'와 '타주점유'의 구별기준
그렇다면 '자주점유'와 '타주점유'의 구별기준은 무엇일까요.
예를 들어 매수인, 수증자(증여를 받은자), 전세권자, 임차인의 경우 자주점유와 타주점유는 어떻게 구분될까.
매수인, 수증자는 권원(권리의 원천)이 소유권을 취득하는 것을 내용으로 하고 있으니 자주점유라고 할 수 있고,
전세권자와 임차인은 그 권원이 소유권을 취득하는 것이 아니므로 타주점유라고 봐야 합니다.
따라서, 전세권자와 임차인은 아무리 오랜 기간 점유하더라도 점유취득시효를 주장할 수 없는 것이죠.
판례 역시 “자주점유인지 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라,
점유를 취득하게 된 원인이 되는 권원의 성질 등에 의하여 외형적이고 객관적으로 결정되어야 한다”고 보고 있습니다.
그리고 권원의 성질에 의하여 자주점유 여부를 가릴 수 없는 경우에는 “점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다”는
민법 제197조 제1항에 의해 상대방이 추정을 번복시킬 정도의 증명을 하지 못하는 한 자주점유로 인정됩니다.
ㅣ부동산 점유취득시효에 기한 소유권이전등기청구권 소멸시효
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다. |
부동산을 20년 간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 점유한 자는 민법 제245조 제1항에 의하여
점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 됩니다.
즉, 부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서,
점유자는 소유권이전등기를 완료해야 완전한 소유자가 되고, 그 이전에는 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리가 생기는 것에
그치는 것이기 때문에 취득시효가 완성된 점유자가 그 부동산에 대한 점유를 상실한 때로부터
10년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다.
그러나 부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은
소멸시효가 진행되지 않으므로(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 판결) 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기하거나,
그러한 매매사실을 입증할 수 있는 방법이 없는 경우에는 점유취득시효를 원인으로 한
소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기할 수 있습니다.
참고로 상속으로 점유권을 취득한 경우의 판례를 보면, 상속인이 새로운 권원에 의하여
자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없고,
선대의 점유가 타주점유인 경우 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도
그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니어서 특단의 사정이 없는 한 그 점유가 자주점유로 될 수 없고,
그 점유가 자주점유가 되기 위해서는 점유자가 소유자에 대하여 소유의 의사가 있는 것을 표시하거나
새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야 합니다.(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다12364 판결)
이처럼 사안에 따라 취득시효 완성을 주장하여 소유권이전등기를 하기 위해서는
여러가지 법률적 검토가 필요하므로 부동산전문변호사의 법률조력을 받아보시기 바랍니다.
대구지역로펌의 강자, 법무법인 율빛 건설/부동산전담센터는 지역민을 위한 체계적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
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