대구부동산특화로펌 토지경계분쟁 민형사상 대응법
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토지 소유자들 사이에서 가장 흔하게 발생하는 갈등이 바로 토지경계분쟁입니다.
다른 토지 소유자가 자신이 소유하고 있는 토지 경계를 침범해 자신이 소유자라고 권리를 주장하는 경우가 대표적인데요,
지적도와 현실 경계가 다르거나 지적도상 경계가 잘못되어 있는 경우,
오랜기간동안 자신의 토지로 알고 점유한 경우 등등 사안에 따라 분쟁 해결방식이 달라집니다.
토지 소유자 입장에서는 자신의 토지 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고
소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.
그러나 점유자 입장에서는 민법 제245조에 의거해 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는
등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있고, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온,
공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.
토지 소유자와 점유자가 서로 대립할 때는 어떻게 해야 할까요?
이번 시간에는 사안별로 토지경계분쟁이 발생했을 경우 민형사상 대응방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ토지 소유자와 점유자가 토지 경계를 두고 충돌할 경우
토지 소유자와 점유자가 토지 경계를 두고 충돌할 경우,
우선 소유자 입장에서는 분쟁이 되는 부분이 지적도상 누구의 소유인지부터 확인해야 합니다.
지적도상으로 자신의 소유에 해당한다면 점유하고 있는 상대방에 대해 토지 인도청구, 다른 말로 방해배제 청구 소송을 해야 합니다.
민법 제242조에는 건물을 축조할 때 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5m이상의 거리를 두어야 한다고 규정하고 있으므로
인접 소유자가 위 사항을 위반하여 건물을 세웠다면 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다.
통상 침범한 대상물은 철거하고 토지인도 청구를 하게 되는데, 이러한 철거 소송에서는
침범한 부분을 명확히 측량해 특정짓는 것이 중요하므로, '경계복원측량'을 통해 시시비비를 가리게 됩니다.
만일 건축에 착수한 지 1년이 지났거나 건물이 이미 완성된 경우라면 손해배상만 청구할 수 있습니다.
지적공부상 경계와 실제 점유하고 있는 현황 등이 다른 경우 법원은 지적공부상 경계가 기준이 된다는 입장이기 때문에,
지적공부상 경계에 의한 토지 소유권자가, 점유 권원 없이 점유 하고 있는 옆 집 건물 소유자를 상대로
건물 철거 및 토지 인도 소를 제기할 경우 건물 소유자가 침범 토지에 대한 정당한 점유 권원 있음을 입증하지 못하는 한
토지 소유권자의 건물 소유자를 상대로 한 건물 철거 및 토지 인도 청구가 인용될 수밖에 없습니다.
ㅣ지적도상 경계가 불분명한 경우
지적도상 경계가 불분명한 경우라면 '경계확정의 소'를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
대법원 판례에 따르면(대법원1996. 2. 9 선고95다2333 판결),
“지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의
특별한 사정이 없는 한” 현실의 경계와 관계없이 지적도상의 경계에 의하여 확정되어야 한다는 입장을 취하고 있습니다.
그런데 지적도상 경계가 잘못되어 현실의 경계에 따라 소유권을 확정해달라고 주장해야 하는 경우라면
'경계복원측량'을 실시해 현실 경계에 따라 소유권을 주장할 수 있습니다.
경계복원측량이란 지적공부에 등록된 경계점을 지표상에 복원하는 측량으로 건축물을
신축, 증축, 개축하거나 인접한 토지와의 경계를 확인하고자 할 때 주로 하는 측량입니다.
대법원은 경계침범 여부가 문제가 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는
경계복원측량의 방법에 대해 명확한 기준을 세우고 있는데요,
“경계복원측량은 등록할 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로,
비록 등록 당시의 측량방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도
경계복원측량을 함에 있어서는 등록당시의 측량방법에 의하여야 하는 것이지
보다 정밀한 측량방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다.”라고 판시하고 있다는 점에 유의해야합니다.
ㅣ점유자의 점유취득시효가 인정되지 않을 경우
서두에 말씀드린 바와 같이 점유자 입장에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 건물을 통해
침범 토지를 점유하였다는 사실을 입증하는 데 성공할 경우 민법 제245조에 의해 등기함으로써
침범 토지의 소유권을 취득할 수 있으므로 위 요건을 충족한다면 점유취득시효를 주장해 볼 수 있습니다.
그런데 만일 점유취득시효 등의 주장이 받아들여지지 않아 결국 침범 토지 소유자의 건물 철거 및 토지 인도 소송에서
패해 건물을 철거해야 한다면 건물 및 대지를 매도한 매도인에 대한 손해배상 청구를 검토해 볼 수 있습니다.
민법 제572조는 매매 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이
그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에 매수인이 그 부분의 비율로 대금을 감액 청구하거나
계약을 해제하고 그 외에 손해배상까지 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는
선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있고, 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 이 경우 민법 제573조에 따라 선의의 매수인이라도 경계 침범 사실을 안 날로부터
1년 내에 대금감액, 손해배상 청구권 등을 행사 할 수 있다는 권리행사기간의 제한이 있는 점은 주의해야 합니다.
ㅣ형사처벌이 가능한 경계침범죄란?
경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 그 밖의 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 했다면
형법 제370조 경계침범죄에 해당해, 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해집니다.
여기서 말하는 “경계”란 법률상의 정당한 경계인지 여부와는 상관없이 종래부터 경계로서
일반적으로 승인되어 왔거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의가 존재하는 등
어느 정도 객관적으로 통용되어 오던 사실상의 경계를 의미합니다.
사실상의 경계가 법률상의 정당한 경계인지 여부에 대하여 다툼이 있다고 하더라도,
그 사실상의 경계가 법률상 정당한 경계가 아니라는 점이 이미 판결로 확정되었다는 등 경계로서의 객관성을 상실하는 것으로
볼 만한 특단의 사정이 없는 한, 여전히 형법 제370조에서 말하는 경계에 해당되는 것이라는 것이 법원의 판단입니다.
또한 “경계표”는 반드시 담장 등과 같이 인위적으로 설치된 구조물만을 의미하는 것으로 볼 것은 아니고,
수목이나 유수 등과 같이 종래부터 자연적으로 존재하던 것이라도 경계표지로 승인된 것이면 여기의 경계표에 해당합니다.
토지경계 분쟁이 발생하면 경계침범, 점유취득시효와 같이 다양한 경우의 수가 존재하고
어떻게 해석하느냐에 따라 전혀 다른 결과를 얻을 수 있습니다.
특히 인도청구소송, 경계확정의 소, 건물철거소송, 부당이득반환청구, 점유이전금지가처분, 소송비용확정결정 등과 같은
다양한 소송이 순차적 혹은 동시적으로 발생하기에 반드시 부동산전문변호사의 법률조력을 받아보시기 바랍니다.
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