대구권리금소송 임대인의 권리금회수 기회보호는 몇 년까지?
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권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이
영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도
또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
2015년 상가건물임대차보호법이 시행되기 전까지는 임차인의 권리금은 법적으로 보호받지 못했습니다.
그러나, 2015년 개정 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따르면, 임차인이
새로운 임차인과 권리금계약을 체결하여 권리금을 지급받을 수 있고, 임대인은 임차인의 권리금 회수 행위를 방해하지 말아야 하며,
나아가 특별한 사정이 없으면 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약을 거절하지 말아야 한다는 등의
권리금 회수기회 보호 규정을 두고 있는데요, 임대인이 이 의무를 위반한 경우 임차인에게 손해배상 책임을 지게 됩니다.
권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리
임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다.
판례 역시 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수
또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않습니다.
그러나 임차인의 정당한 권리금 회수를 방해했다면 임대인은 권리금의 전부 또는 일부에 대해 반환의무를 부담합니다.
대구권리금소송, 법무법인 율빛 부동산전담센터에서 준비한 이번 이야기는
임대인의 권리금회수 방해행위에 해당하는 경우와 이에 따른 손해배상 책임에 대해 알아보도록 하겠습니다.
※다만 아래 4가지 경우는 임대인의 정당한 사유로 인정됩니다. ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 |
ㅣ임대인의 권리금 회수기회 보호, 몇 년까지?
그렇다면 임대인의 권리금 회수기회 보호는 상가임대차 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 계속되는 것일까.
상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월(2018년 법 개정 이전에는 3개월) 전부터
임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되고,
이를 위반하는 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여
임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한
권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부일텐데요,
대법원 판례에 따르면 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면,
구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여
임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른
권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판시하고 있습니다.
즉 임대 기간이 5년을 지나더라도 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되고, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로
임차인이 주선하여 새로운 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 될 수 없다는 것입니다.
그렇다면 노후된 건축물의 재건축을 이유로 임대차 계약을 거절해 임차인의 권리금 회수 기회를 막았다면
이는 정당한 사유로 인정될 수 있을까요?
상가임대차보호법에는 임대인이 권리금회수 기회보장의 예외적 사유로 ‘건물의 전부
또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’를 명시하고 있습니다.
따라서, 건물이 철거할 정도로 낡아 재건축을 요함을 입증할 수 있다면 권리금회수 기회 보장의 예외사유로 인정받을 수 있습니다.
ㅣ임대인의 권리금 회수 방해, 손해배상 책임은?
임대인이 위의 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는
그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중
낮은 금액을 넘지 못하며, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터
3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.
즉, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 임대인이 일방적으로 거절했다면
권리금 손해배상 청구 소송이 가능하다는 뜻입니다.
다만 임차인은 그 과정에 대한 증거를 확보할 필요가 있는데요,
이는 임대인이 거절 의사를 확정적으로 표시했는지에 대한 법률적 판단은 증거를 필요로 하는 경우가 많기 때문입니다.
따라서, 분쟁 발생 초기부터 각 임대인의 대응에 따른 적절한 법적조치 나 증거 확보 등에
노력해야 하며 법률가의 조력을 통해 승소할 수 있는 전략을 짜야 합니다.
대구권리금소송, 핵심은 입증과 증거입니다.
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