칼럼

대구 부동산거래시 사해행위 취소소송에 휘말렸다면

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사해행위란 타인에게 갚아야할 빚이 있는 사람이 자신의 재산을 채무변제에 사용하지 않고 

고의로 남의 명의로 바꾸거나 몰래 팔아 채권자가 빚을 돌려받는데 지장을 주는 재산처분행위를 말합니다. 


민법은 이러한 사행행위에 대해 "채무자가 채권자 해함을 알고도 재산권을 목적으로 한 

법률행위를 한 경우 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법에 청구할 수 있다"(민법 제406조 제1항)고 규정하고 있으므로 

이를 사해행위 취소소송이라고 합니다. 


즉 채권자 입장에서는 사해행위 취소소송을 통해 승소 판결을 받게 된다면 채권자는

채무자가 자신의 재산을 함부로 타인에게 증여하거나 매매하는 등 자신의 재산을 감소시키는 법률행위를 하는 경우

이를 취소하고, 도로 채무자의 재산으로 회복해 자신의 채권을 확보할 수 있습니다. 


사해행위는 주로 부동산 거래나 담보 설정에서 빈번하게 발생하는데 간혹 급매로 나온 부동산을 싸게 매수했는데 

이후 사해행위 취소소송에 휘말려 부동산매매계약이 취소되는 최악의 상황이 벌어지는 경우가 있습니다. 


대구법무법인 율빛, 이번 시간에는 부동산 거래후 사해행위취소소송에 휘말려 선의의 피해를 보게 되는 경우와 

사해행위가 아님을 입증할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 


 






사해행위 성립요건    


사해행위가 성립하려면 채무자의 악의가 증명되어야 합니다. 


여기서 '악의'란 채무자 매도인이 채권자를 해 함을 알면서 매매계약을 했다는 인식을 의미합니다. 


판례는 채무자가 채권자 모르게 부동산을 처분한 경우, 채무자가 변제해야할 채무 있음에도 

자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 그 매각이 일부 채권자에 대한 

정당한 변제에 충당하기 위하여 상당한 가격으로 이루어졌다든가 하는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 

사해행위가 된다는 입장을 취하고 있습니다.


문제는 수익자입니다. 


채무자매도인의 이러한 의도를 알지 못한채 부동산 계약을 체결하고 소유권을 이전받은 수익자는 

채무자의 악의가 인정될 경우 자신이 체결한 부동산 계약은 취소되고 부동산 소유권은 원 소유자에게 되돌아가게 되어

그 피해를 고스란히 떠안게 됩니다. 





 


사해행위가 인정되면 어떻게 되나요?


채권자들은 채무자의 부동산 거래에 대해 사해행위에 해당한다며 이를 취소하는 소송을 제기할 수 있습니다. 

이를 사해행위 취소소송이라고 하며 사해행위 취소는 원물반환이 원칙입니다. 


만일 사해행위 취소소송에서 사행행위가 인정된다면 매도자와 수익자가 체결한 부동산 거래는 취소되고 

소유권이 이전되었다면 해당 등기는 말소되어 원소유자의 명의로 이전됩니다. 


만일 수익자가 소유권을 가져온 뒤 제3자의 저당권이나 지상권이 성립되었다면 

원물반환대신 그 가액 상당의 상환을 구할 수도 있습니다. 


수익자 입장에서는 선의의 피해가 발생할 수 있기 때문에 수익자는 

이러한 피해를 막기 위해서라도 선의의 증명책임을 다해야 합니다. 


매매계약에서 수익자의 선의여부를 판단하는 기준은 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 

그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이 를 의심할 만한 특별한 사정이 없으며 

정상적인 거래관계임을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 

여러 사정을 종합적으로 고려해 판단합니다. 








부동산 거래에서 사해행위 취소소송에 휘말리지 않으려면 


정상적인 거래라 할지라도 뜻하지 않게 사해행위 취소소송에 휘말리는 경우가 적지 않습니다. 


이를 피하기 위해서는 매도인의 자력이나 신용을 미리 파악할 필요가 있습니다. 


일반적으로 부동산 매도인의 재산상태를 알 수는 없지만 부동산등기부 등본을 보면 

가압류, 세금압류, 근저당권 등 정상적이지 않은 제한물권이 많다면 일단 의심하는 것이 좋겠죠. 


채권·채무 관계가 복잡한 지인 또는 친인척과의 거래는 가급적 피하는 것이 좋습니다.


특히 매도인이 지인이나 친인척이라면 법원은 재산상태를 알고 있었을 것이라고 추정할 가능성이 높기 때문에 

수익자 입장에서 선의의 증명책임을 다하기가 어려운 경우가 많습니다. 


또한 부동산 거래시에는 현금이 아닌 계좌이체 등 객관적으로 입증이 가능한 방법을 사용하고, 

공인중개사 등 중립적 지위에 있는 사람을 입회시켜 입증 근거를 마련해 두는 것이 좋습니다. 


사해행위취소소송은이혼, 상속 등 가족간 재산분쟁에서도 빈번히 발생하게 되는데요, 

문제될 수 있는 거래를 할 경우 사전에 법률 전문가의 조언을 구할 필요가 있습니다. 






부동산거래는 개인이 가지고 있는 재산중에서도 가장 높은 비중을 차지하고 있기 때문에 

이를 처분하는 행위를 할 테에는 법적으로 문제가 되는 사항이 없는지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 


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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222608382775