대구 부동산 명도소송 절차 A to Z

명도(明渡)

토지나 건물 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인에게 넘기는 것 

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실생활에서 자주 쓰는 단어는 아닙니다.

​그렇기 때문에 부동산 임대차 문제가 발생했을 시 ‘명도소송’이라는 말을 들으면 즉각적으로 그것이 무엇인지 떠올리기가 쉽지 않습니다. 

하지만 사실, 거창한 이름과 달리 명도소송의 목적은 단순합니다. 무단으로 부동산 등을 점유하고 있는 임차인을 내보내고 부동산을 인도받는 것이 궁극적 목적입니다.

다만 명도소송을 통해 임차인을 내보내고자 하실 때에는 단계별로 유의하셔야 할 사항이 몇 가지 있는데요, 이 부분에서 실수가 발생하면 그간 들인 노력과 시간, 

비용이 모두 수포로 돌아갈 수 있기 때문에 명도소송의 당사자로서 더욱 주의를 기울이셔야 합니다.

​명도소송이 필요한 상황은 어떤 경우인지, 명도소송을 본격적으로 진행하기 전 유의해야 할 점은 무엇인지, 그리고 명도소송을 제대로 마무리지으러면 

어떻게 해야 하는지 사례를 통해 하나씩 짚어보겠습니다.

임차인과의 갈등으로 명도소송을 고민하고 계시다면, 정확한 절차와 방법을 먼저 확인하시는 것이 중요합니다.

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ㅣ1. 명도소송이 필요한 상황은?

A씨는 대구광역시 수성구의 한 빌라를 소유하고 있습니다.

​A씨 소유의 빌라는 인근 다른 빌라들과 마찬가지로 90년대에 지어진 오래된 건물입니다. 

하지만 재개발 논의가 진행되고 있는 지역이기에 투자가치가 있다는 생각에 빌라를 매매하지 않고 가지고 있는 상황입니다.

그런데 해당 빌라 1층의 임차인이 6개월째 월세를 내지 못하고 있어 A씨의 고민이 이만저만이 아닙니다.

임차인에게 연락을 하면 제대로 받지도 않고, 집에 찾아가 문을 두드려보아도 대답이 없는 경우가 많습니다. 

어렵게 연락이 닿더라도 밀린 월세를 해결할 방법에 대해서는 입을 열지 않은 채 묵묵부답입니다.

A씨는 임차인에게 ‘계속 이렇게 월세를 내지 않을 거면 집을 비워달라’고 요구했고, 임차인은 ‘알았다’고 대답했지만 사실상 집을 비워줬다고 볼 수는 없었습니다.

​집에 들어오지는 않는 듯 하지만 임차인의 짐이 아직 해당 거주공간 안에 그대로 남아있었기 때문입니다. 

계약기간 만료도 얼마 남지 않아 이대로 계속 기다려줄 수만도 없는 상황이기에 A씨는 임차인을 내보내고 부동산 점유를 되찾고자 명도소송 진행을 결정했습니다.

부동산 전문 변호사의 조력을 받아 각 상황에 알맞은 해결책을 찾아야 합니다.

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ㅣ2. 명도소송 진행 전, 거쳐야 할 단계는?

A씨와 같이 임차인의 월세 체납이나 계약 만료 후 퇴거 불응 등으로 인해 곤란을 겪고 계신 상황이라면 명도소송을 진행하실 수 있습니다.

​하지만 그 전에 반드시 ‘점유 이전 금지 가처분 신청’을 먼저 진행하시기를 추천드립니다. 

​점유 이전 금지 가처분 신청이란 말 그대로 현 임차인이 제3자에게 해당 부동산의 점유를 넘기지 못하도록 막아두는 것입니다.

이러한 절차가 왜 필요할까요?

​명도소송의 판결은 소송의 피고인, 즉 임차인에게만 명도 의무를 부과합니다. 

따라서 만일 힘들게 명도소송을 진행했는데 부동산의 점유자가 제3자로 바뀌어있다면 그 제3자를 상대로 다시 명도소송을 처음부터 진행해야 하는 것입니다.

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만일 이 제3자가 또 다른 사람에게 점유를 넘긴다면 어떨까요? 막대한 시간과 비용을 들여 명도소송을 반복해야하겠죠. 

이러한 불상사를 방지하기 위해 해당 부동산의 점유를 제3자에게 이전할 수 없도록 가처분신청을 해두어야 합니다.

점유 이전 금지 가처분 신청은 크게 4단계로 진행이됩니다.

신청서 작성 및 접수 – 담보제공 – 결정문 – 강제집행 

​우선 임대차계약서나 그간 발송했던 내용증명 등, 증거자료를 준비하신 뒤 점유 이전 금지 가처분을 신청하셔야 합니다. 

이후 일정 금액의 담보제공을 마치시면 결정문을 받으실 수 있습니다.

중요한 점은 결정문을 받으신 후 14일 내로 집행을 하셔야 한다는 점입니다. 

임차인이 점유 중인 해당 부동산에 법원 집행관과 함께 찾아가 ‘공시’를 해야 하는 것이죠.

집행 시에는 본인 또는 변호사 그리고 증인 두 명이 함께 참석해야하기 때문에 사전에 미리 주변 관계자들과 협의를 해두시는 것이 좋겠습니다.

​이 점유 이전 금지 가처분 신청을 통해 임차인이 자의로 부동산을 임대인에게 인도하도록 이끌어 소송에 드는 시간과 비용을 절약할 수도 있습니다.

​그러므로 변호사와 상의하셔서 가장 효율적인 방향으로 상황이 진행되도록 이끌어가시는 것이 좋겠습니다. 

​명도소송은 긴 기간 동안 진행되기 때문에 시간과 비용 절감을 위해 변호사와 구체적으로 상의하시어 

최선의 방법을 찾으시길 당부드립니다. 

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ㅣ3. 명도소송 진행

점유 이전 금지 가처분을 통해 임차인이 제3자에게 부동산의 점유를 넘길 위험을 막아두었다면 본격적으로 명도소송을 진행할 수 있습니다.

일반적으로 명도소송은 변호사를 선임해 진행하는 경우가 많습니다. 

‘내가 집주인이고 월세 안 낸 임차인 내보내는데 어려울 게 있나?’라고 생각하셔서 쉽게 보시고 진행하시다가는 불리한 판결을 얻게 되실 가능성이 큽니다.

​그러므로 명도소송을 고려하고 계시다면 반드시 사전에 부동산 전문 변호사와 상담하시어 세부 사항을 면밀히 확인하신 뒤 진행하시길 당부드립니다.

사소한 실수 하나만으로도 상대방에게 불복의 여지를 줄 수 있기 때문에, 최대한 신중하게 소송 절차를 이어나가야 합니다. 

명도소송을 통해 임대인의 입장이 입증되고, 입대인 승소 판결이 확정되면 명도집행을 진행할 수 있습니다.

​명도집행에 드는 비용이 적지 않기 때문에 임대인이 비용을 부담해 강제집행을 완료한 뒤, 추후에 집행비용 확정결정 등을 통해

임차인에게 비용을 청구하는 것이 가능합니다.

​부동산 전문 변호사는 보다 합리적인 방향으로의 법적 해결책을 제시해드릴 수 있습니다.

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명도소송의 본질은 ‘시간’에 있습니다.

명도소송 기간이 수개월 가량 걸리게 되는 일이 많은데요, 사실 그 기간동안 다른 임차인을 받았다면 임대인에게는

부동산과 관련해 적지 않은 수익이 발생할 수 있는 시간입니다.

해당 부동산을 임대인이 직접 사용했더라도 그 효용을 누릴 수 있었으리라는 점을 감안하면, 명도소송 기간으로 인해

임대인에게는 확실한 손해가 발생하는 셈이지요.

그러므로 명도소송은 최대한 짧은 기간 내에 확실하게 마무리 짓는 것이 무엇보다도 중요합니다.

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222237914188