대구 부동산 변호사가 알려드리는 부동산 이중매매 해결책

부동산 때문에 울고 웃는 나날들이 이어지고 있습니다.

​천정부지로 오르는 집값에 어떤 이는 웃고 어떤 이는 울고 있을 텐데요,

토지나 건물 등 부동산은 다른 재산에 비해 그 값어치가 크기 때문에 가격 변동이 더욱 신경 쓰일 수밖에 없는 듯합니다.

이 때문에 많은 분들께서 부동산 매매 계약을 하실 때에는 신중에 신중을 기하시는 경우가 많습니다. 자칫 잘못했다가는 커다란 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

몇십만 원에서 몇백만 원만 손해를 보아도 뼈가 아프게 느껴지는데, 부동산 매매 과정에서 무언가 잘못돼 손해가 발생한다면 

작게는 몇천만 원에서 크게는 수십억 원을 잃게 되기 때문에 신중하게 계약을 체결해야 하는 것이 당연하겠죠.

그런데 이렇게 신중하고 조심스럽게 부동산 매매 계약을 체결하고 계약금에 중도금까지 지급했는데, 

내가 사려고 했던 그 부동산이 갑작스레 제3자 이름으로 등기가 되어있다면 어떠시겠습니까?

기가 막힌 상황일텐데요, 이 경우 ‘부동산 이중매매’일 가능성이 높은 상황입니다.

​부동산 이중매매란 말 그대로 매도인이 매수인 A와 매매계약을 체결한 뒤 이후 매수인 B에게 해당 부동산을 판매해버리는 행위입니다.

매수인 A 입장에서는 눈 뜨고 코 베인 격이지요.

하지만 사적 자치의 원칙에 따라 우리 법에서는 부동산 이중매매 계약의 효력은 인정을 하고 있습니다. 

즉, 위 예시에서 매도인과 매수인 B가 체결한 매매계약은 유효한 계약이 됩니다.

​이 경우 소유권 이전등기 여부에 따라, 그리고 매수인 B가 매수인 A의 계약을 알고 있었는지 여부에 따라 매수인 A가 취할 수 있는 대응방법이 달라집니다.

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등장인물

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매도인 / 매수인A / 매수인B

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상황

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3억 원에 대구광역시 달서구 소재의 건물 매매계약을 체결한 매도인과 매수인 A.

중도금까지 치른 상황에서 매수인 B가 갑작스럽게 등장해 매도인에게 해당 건물을 4억 원에 사겠다고 한다.

매도인으로서는 B와 거래하는 것이 더 이득이기에 B와 매매 거래를 마치고 만다.

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ㅣ1. 매수인 B가 매수인 A의 계약 존재를 몰랐고 (적극가담 없음), 아직 소유권이전등기도 하지 않은 경우

위의 사례에서 우선 아무리 이중매매라고 하더라도 해당 계약은 유효합니다.

하지만 B가 소유권이전등기를 하지 않았기 때문에 소유권은 아직 매도인에게 있는 상황입니다. 

따라서 A는 매도인이 소유권을 B나 다른 사람에게 넘기지 못하도록 조치를 먼저 취해야 하겠죠.

​이를 위해서 ‘처분금지가처분’신청을 먼저 할 수 있습니다. 처분금지가처분 신청을 하지 않은 경우 그 이후에 어쨌거나 A는 소유권이전등기를

요청하는 내용의 소송을 제기해야하는데 승소한다고 해도, 매도인이 매수인 B에게만 협조를 해주는 경우 부동산 소유권 이전등기를 받기 어렵습니다.

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ㅣ2. 매수인 B가 매수인 A의 계약 존재를 몰랐으나 (적극가담 없음), 소유권이전등기를 이미 마친 경우

만약 B가 이미 소유권이전등기를 마쳤다면, A로서는 해당 건물의 소유권을 되찾아올 수 있는 방법은 없다고 봐도 무방합니다. 

이때 A를 어떻게 구제할 것인지는 법학계의 오랜 관심사이자 논쟁거리이기도합니다. 

이미 A가 매도인에게 계약금과 중도금을 지급했고, 해당 건물을 당연히 매수할 수 있을 것이라 예상했을 상황이기에 손해배상을 받아야 하겠죠.

A는 매도인에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

중도금까지 지급한 상황이라면 A는 건물의 소유권을 넘겨받을 권한이 생기게 되고(채권자), 매도인은 A에게 소유권을 넘겨줄 의무가 생기게 됩니다.

(채무자, 다만 이때 제2매수인이 적극가담하지 않았다면 등기이전청구권에 따라 부동산을 반환받는 것은 실질적으로 가능성이 매우 희박합니다.)

​이때 매도인이 B와 계약해버리는 바람에 A에게 부동산을 넘겨주지 못하게 되었다면 이에 따른 적절한 손해배상을 해주어야 하겠죠.

통상적으로 매수인 B가 소유권이전등기를 마쳐서 매수인A가 해당 건물을 소유할 수 없게 된 시점의 부동산 시가를 손해배상액으로 산정합니다.

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3. 매수인 B가 매수인 A의 계약 존재를 알았고 이중매매에 적극가담하여, 소유권이전등기를 이미 마친 경우

매수인 B가 매도인과 매수인 A 사이의 계약을 이미 알면서도 ‘내가 더 비싸게 살게. 나한테 팔아’라며 적극적으로 이중매매를 부추겼다면 어떨까요?

​굳이 법률적으로 생각해보지 않더라도 이 거래를 인정하는 것이 도의에 어긋난다는 느낌이 드실텐데요, 

실제로 이렇게 B가 A와의 계약이 있다는 것을 알면서도 적극적으로 권유해 부동산 이중매매를 성사시켰다면, 이때의 매도자와 B사이에 발생한 매매계약은 ‘무효’가 됩니다.

민법 제103조의 ‘선량한 풍속 및 사회질서’에 위반되는 행위이기 때문입니다. 

이때 A는 ‘채권자대위권’을 행사해 B에게 직접 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 

B가 소유권이전등기를 말소하면 A는 다시 매도인에게 자신과의 매매계약을 이행해서 소유권을 넘길 것을 요구할 수 있습니다.

​하지만 이는 모두 (1) 민법상 계약의 대인적 효력, (2) 소유권 이전에 관한 형식주의(등기), (3) 등기의 공신력 문제 (4) 반사회적 법률행위와 불법원인급여와의 관계, (5) 원인 무효 등기에 대한 채권자대위권 행사 (6) 선의 제3의 취득자 보호방안, (7) 이행불능의 의미와 손해배상의 방법 등 민법의 총칙 채권법 물권법을 모두 아우르는 종합적인 지식이 필요합니다. 세부사항에 따라 결론이 다를 수 있으므로 반드시 변호사와 상담을 받아야합니다.

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ㅣ형법상 배임죄도 성립?

매수인 A가 매도인에게 계약금 뿐 아니라 중도금까지 지급한 상황에서 매도인이 고의적으로 매수인A를 배반하고 매수인B에게 소유권을 넘겼다면, 매수인A는 

매도인을 ‘배임죄’ 혐의로 형사고소하는 것이 가능합니다만, 이때 매도인에게 고의성이 있었다는 사실을 매수인A가 직접 밝히고 입증해야 하기에 쉽지는 않은 일입니다. 

​변호사 없이 홀로 고소하고, 죄를 입증하는 것은 사실상 불가능하다고 봐야겠죠.

하지만 어찌됐건 형사고소는 진행하는 것이 좋은데, 형사소송을 통해 민사소송에서의 손해배상 이행 등에 상대방으로 하여금 조금 더 압박을 줄 수 있기 때문에 

변호사와 상의하시어 이중매매 상황에서 민사 및 형사 소송을 함께 진행하시는 것이 최선입니다.

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부동산 계약과 관련된 문제는 상황에 따라서는 민사와 형사 소송을 복합적으로 진행해야 합니다. 

적은 금액이 걸린 일이 아니기 때문에 금전적 손해를 최소화할 수 있도록 다방면으로 해결책을 모색하고, 시도해야 하죠.

​대구 법무법인 율빛에서는 부동산 전문 변호사인 구본덕 대표 변호사가 부동산 이중매매 등 계약 관련 쟁점에 대해 직접 상담합니다.

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222244251204

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