깡통전세 보증금 반환청구소송 팁
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전국적으로 전세 대란이 일어나고 있습니다. 전셋집 구하기가 하늘의 별 따기라고 하죠.
임대차 3법 개정으로 서울과 수도권에서 시작된 전세 매물 부족 현상이 대구 경북 지역으로까지 밀려 내려왔습니다.
이러한 상황에서 특히 더 문제가 되는 것이 바로 ‘깡통전세’입니다.
전세 계약을 맺기 위해 알아보셨던 분들께는 눈에 익은 단어일 듯한데요,
‘깡통전세’란 해당 부동산의 매매가와 전세 보증금이 크게 차이 나지 않거나 오히려 전세 보증금 금액이 더 큰 경우를 말합니다.
예를 들어 전세 보증금 1억 5천만 원짜리 집의 매매가가 1억 6천만 원인 경우를 떠올려볼 수 있겠습니다.
깡통전세의 경우 집주인이 집을 팔더라도 임차인에게 전세 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 될 수 있습니다.
일반적인 경우라면 경매 등의 절차를 통해 집이 팔리면 임차인의 보증금을 받아 갈 수 있지만,
깡통전세에서는 경매를 통해 얻은 금액이 전세보증금보다 적을 수 있기 때문에 임차인 입장에서는 속수무책으로 돈을 잃게 되는 셈입니다.
부동산 매매 시장 상황에 따라 집의 가치가 하락한다면 더 큰 피해를 입을 수도 있죠.
임차인 입장에서는 아찔한 일입니다.
오늘 포스팅에서는 이러한 깡통전세로 인해 전세 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 되었다면 어떤 법적 절차를 진행해야 할지,
그리고 피해를 최소화하기 위해 미리 취할 수 있는 조치로는 어떤 것들이 있는지 사례를 바탕으로 함께 살펴보겠습니다.
ㅣ깡통전세 보증금 분쟁 예시 사례
1. 사실관계
임차인 P씨는 임대인 O씨 소유인 대구광역시 소재 아파트에 보증금 2억 원으로 임대차 계약을 체결했습니다.
해당 아파트의 매매가는 2억 2천만 원으로 전세보증금과 매매가가 크게 차이 나지 않아 불안했지만
‘그래도 뭐 별일이 있겠어?’라는 생각으로 곧장 전세계약을 맺은 것이죠.
그런데 2년 뒤 P씨가 발령을 받아 다른 지역으로 이사를 가야 할 상황이 되었고, 이에 P씨는 O씨에게 재계약을 하지 않겠다는 의사를 통보했습니다.
그러자 O씨는 ‘이 집을 팔아도 지금 전세 보증금을 다 못 준다’면서 다음 세입자가 구해질 때까지는 보증금을 줄 수 없다는 답변을 내놓았습니다.
2. 보증금 반환 청구소송
우선 임차인 P씨는 변호사와 상담 뒤, 임대차 계약 종료 사실과 보증금 반환 요청 등의 내용을 담은 내용증명을 임대인 O씨에게 보냈습니다.
물론 내용증명을 보냈다는 사실만으로 O씨에게 보증금 반환을 강제할 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 추후 이어질 수도 있는 소송에서 보다 명확한 입증 자료로 사용될 수 있기 때문에 사전에 내용증명을 발송해 계약해지의사를 확실히 해두는 것이 좋습니다.
내용증명을 보냈음에도 불구하고 O씨 측에서 응답이 없었기 때문에 P씨는 결국 임대차보증금반환청구소송을 제기했고,
미리 보내두었던 내용증명과 그간 O씨와 주고받았던 메시지 기록, 통화 녹음 등을 바탕으로 전부 승소 판결을 받아
임대차 보증금 및 지연 이자를 지급하라는 판결을 얻어낼 수 있었습니다.
3. 소송 이후로도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
임차인에게 임대차 보증금을 지급하라는 판결이 이루어졌음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면,
임차인은 승소 판결문을 근거로 임대인의 재산을 강제집행할 수 있습니다.
부동산을 강제로 경매에 부치거나 채권 압류 및 추심명령을 진행하는 등, 보증금을 회수하기 위한 적극적 행동에 나설 수 있겠습니다.
ㅣ임차인이 이사를 가야 하는 상황이라면?
기존 거주지에서의 전세계약이 종료된 후, 새로운 곳으로 이사를 가야 하지만
아직 기존 거주지 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 이사를 나가시면 안 됩니다.
전입신고를 했더라도 실거주(점유)를 해야만 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있기 때문인데요,
하지만 무턱대고 새로운 집으로의 입주 일정을 모두 미룬 채 보증금 반환만을 기다릴 수는 없는 노릇입니다.
이러한 경우에는 이사를 나가기 전에 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청해야 합니다.
등기 명령이 접수되면 임차인은 기존 주택에 실거주하지 않고 이사를 가더라도 보증금에 대해 우선 변제권을 행사할 수 있습니다.
또한 집주인을 상대로 지급명령 및 반환청구소송도 제기할 수 있고, 보증금 반환 지연에 대한 이자 청구도 가능하기 때문에
반드시 미리 임차권 등기명령을 신청하시길 당부드립니다.
법원에 임차권 등기 명령을 신청하고 나면 약 2주 뒤 부동산등기부등본에 임차권등기가 기재됩니다.
이를 꼭 확인하신 뒤에 새로운 거주지로 이사를 나가시는 것이 안전하겠습니다.
ㅣ전세 보증금 반환 청구소송 기간은?
사실 전세 보증금 반환 청구소송은 마냥 순탄하게 이루어지지는 않습니다.
큰 금액이 걸려있는 일이다 보니, 임대인 측에서도 여러 입증 자료를 제시하며 반박에 반박을 거듭하는 경우가 많기 때문인데요,
이 때문에 전세 보증금 반환 청구소송은 짧으면 3개월에서 길면 1년 이상의 기간이 걸리기도 합니다.
이 과정에서 임차인이 건물을 훼손했다며 임대인이 보증금을 일부만 지급하겠다고 주장하는 등 여러 변수가 발생하기 마련이죠.
따라서 전세 보증금 반환 청구소송을 진행하고 하실 때에는 혼자서 추진하시기 보다는
반드시 부동산 법률 전문가와 사실 관계 및 현재 상황 등에 대해 구체적으로 논의하신 뒤에 안전하게 진행하시기를 당부드립니다.
부동산 관련 분쟁에서는 하루 이틀 차이로 소송의 결과가 뒤바뀔 만큼 날짜가 중요하기 때문에,
분쟁 초기부터 변호사의 조언을 얻으셔서 필요한 때에 적절한 조치를 미리 취하시는 것 역시 필요하겠습니다.
특히 깡통전세로 인해 임대인 측에서 ‘보증금을 돌려줄 능력이 없다’며 버티고 있는 경우라면
다각도로 상황을 검토하고 적절한 법리 및 판례를 찾아 법적 해결 방법을 모색하는 것이 무엇보다도 중요하다는 점을 잊지 않으시길 바라겠습니다.
대구 법무법인 율빛의 부동산 전담센터에서는 부동산 전문 변호사인 구본덕 대표 변호사의 직접 상담을 통해 사건에 대한 체계적 지원을 약속드립니다.
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