대구 상가 권리금 소송에 대한 부동산전문변호사의 안내
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상가를 운영하다가 임대차계약기간이 종료되어 나가게 될 경우, 중요하게 고려해야 할 사항이 있습니다. 바로 권리금입니다.
특히 여러분께서 해당 상가에 권리금을 주고 들어갔었다면 권리금을 회수하는 것이 더욱 중요한 사안이 될 수밖에 없습니다.
종래에는 권리금이 관행적으로만 인정이 되었지만, 2015년부터 상가건물임대차보호법에 권리금에 대한 내용이 새롭게 마련되며 법제화되었습니다.
목이 좋고 장사가 잘 되었던 상가의 경우, 권리금만 수 억원에 달하기도 하죠.
물론 지나치게 높은 권리금 때문에 상권 형성에 문제가 된다는 지적도 있지만, 상가를 운영했던 사람의 입장에서는 당연히 받아야 할 몫이기도 합니다.
오늘 포스팅에서는 이러한 권리금을 받을 수 없게 된 상황이라면 어떤 법적 해결 방식을 찾을 수 있을지 대구부동산전문변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ상가 권리금 소송
상가 권리금은 일반적으로 그 액수가 적지 않습니다. 유동인구가 많은 자리에 위차한 대형 상가의 경우에는
위에서 언급했던 것과 같이 수억원 대의 권리금이 형성되기도 합니다.
작은 상가라고 하더라도 시설과 인테리어, 고객수 등에 따라 수천만원 가량의 권리금이 형성됩니다.
그렇다보니 상가를 운영하시던 분들께서는 새로 들어올 임차인에게 권리금을 안전하게 지급받고 싶으신 것이 당연한데요,
이때 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우, 문제가 발생하게 됩니다. 이로 인해 대구부동산전문변호사를 찾으시는 분들도 많으실듯 합니다.
예를 들어 상가의 현재 임차인인 A씨는 지금의 자리에서 5년 간 커피전문점을 운영했습니다.
하지만 상가의 소유자가 바뀌면서 임대차 계약 만료 이후 가게를 비워줘야하는 상황에 처하게 되었는데요, A씨는 새로 들어올 임차인에게 권리금을 받고자 했지만
새로운 소유자가 신규 임차인과의 계약을 매번 거절하는 바람에 가게만 비워주고 권리금은 받지 못하는 상황이 되고 말았습니다.
이때 새로운 소유자가 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 지속적으로 거부하는 행위가 바로 권리금 회수기회 방해에 해당합니다.
상가 소유자 및 임대인이 아래와 같은 행위로 권리금 회수를 방해한다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있겠습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4 1. 임차인 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
ㅣ권리금과 관련해 손해배상 청구소송을 진행하기 어려운 사유
상가 소유자나 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 해서 무조건 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
예시 사례를 한 가지 들어보겠습니다.
대구광역시 수성구의 번화가에 위치한 중형 상가에서 K씨는 프랜차이즈 치킨 가게를 운영했습니다.
처음 몇 달 간은 장사가 잘 되지 않아 월세를 밀리기도 했지만 K씨가 꾸준히 위생과 서비스 등에 신경을 써서 운영한 덕에
큰 규모의 가게가 아님에도 불구하고 평균적으로 하루 매출이 약 300만 원에 달할 정도로 장사가 잘 되었습니다.
하지만 건물주는 본인이 해당 자리에서 전혀 다른 업종으로 새로운 장사를 할 거라며 K씨와의 임대차계약 연장을 거부했고,
K씨는 새로운 임차인이 없기 때문에 권리금조차 회수하지 못한 채 다른 상가로 자리를 옮겨야 했습니다.
그런데 얼마 뒤, 건물주는 K씨가 치킨집을 운영하던 바로 그 자리에서 치킨과 피자를 함께 판매하는 가게를 운영하기 시작했습니다.
이 경우 K씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기할 수 있을까요?
▶ 임대차보호법에서는 임대인이 권리금 회수 기회를 지켜주지 않았다는 이유로 임차인이 손해배상 소송을 진행하기 위해서는
임차인이 직접 후임 임차인을 구해야 한다고 규정하고 있습니다.
만일 임차인이 적극적으로 후임 임차인을 구하지 않았다면 임대인이 권리금 회수기회를 방해했다고 주장하기 어려운 상황이 될 수도 있는 것이죠.
뿐만 아니라 3개월 이상 차임이 연체된 기록이 있거나, 건물을 임대인과의 상의 없이 제3자에게 전대를 준 경우,
또는 건물을 훼손시켰거나 기존 용도와 다르게 사용한 정황이 있다면 권리금 청구 소송을 진행하더라도 좋은 결과를 얻지 못할 가능성이 큽니다.
위의 K씨의 경우 본인이 직접 후임 임차인을 구하려 애쓰지는 않았습니다. 물론 이 경우 건물주가 직접 장사를 하겠다고 했다면
건물주가 권리금 회수 기회를 방해한 것이라 볼 수 있다는 판례가 있기에 K씨 입장에서 다투어 볼 여지가 남아있습니다.
하지만 장사 초기에 K씨가 해당 건물에서 몇 달 간 차임을 연체한 기록이 있다는 것을 위 내용에서 알 수 있죠.
3회 이상 차임을 연체했던 상황이라면 K씨가 권리금 회수와 관련해 유리한 결과를 얻기 위해서는 대구부동산전문변호사와의 상의를 통해 보다
치밀한 법적 조력 및 대비가 필요한 상황이겠습니다.
ㅣ권리금 소송에서 가장 중요한 점은
권리금과 관련해 임대인과 분쟁이 생겼다면 대구부동산전문변호사와 함께 주력해야 할 부분은 바로 '입증'입니다.
임대인 측이 권리금 회수기회를 방해했다는 점을 입증해야만 손해배상을 청구할 수 있기 때문에 이와 관련된 증거를 수집하시는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.
뿐만 아니라 소송을 통해 권리금을 되찾는 경우에는 법원 감정 결과에 따라 액수가 결정되기 때문에 기대했던 것보다 낮은 금액으로 책정될 가능성이 큽니다.
그러므로 경제적 손실을 줄이기 위해서는 최근 3년 간의 매출을 입증하는 것은 물론이고 본인이 해당 상가에서 장사를 하며 쌓아온
고객층이나 신용도, 노하우 등 여러 이점을 적극적으로 법원에서 드러내도록 해야 합니다.
권리금 소송은 권리금 그 자체 뿐 아니라 보증금 회수나 필요비, 유익비, 부속물 매수 청구 등과도 연결되어 진행하거나 접근해야 하는 경우도 많습니다.
그러므로 최대한 본인의 몫을 지켜내기 위해서는 대구부동산전문변호사와 구체적 사실관계를 바탕으로 깊이 상담하고,
필요하다면 형사절차 및 집행 등이 언제든 함께 이루어질 수 있도록 다면적인 검토와 지원을 받아보시길 당부드립니다.
법무법인 율빛의 부동산 전담센터는 대구부동산전문변호사인 구본덕 대표 변호사가 직접 상담합니다.
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