대구부동산특화로펌 상가 명도소송 협의의 다음 단계
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명도소송
명도소송이란 쉽게 말해서 현재 부동산을 점유하고 있는 사람에게 ‘나가 달라’고 요구하는 소송입니다.
임대차 계약이 해지되었는데도 불구하고 건물을 비워주지 않는 세입자나,
경매에 넘어가 낙찰이 이루어진 부동산에 대해 점유를 넘겨주지 않는 점유자 등을 대상으로 명도소송이 진행될 수 있습니다.
명도소송은 개인과 개인 간에 이루어지는 민사소송이기 때문에, 사실 소송 전에 양측이 충분히 이야기를 나누고,
구체적 상황에 따라 융통성 있게 상황을 해결해 나가려는 노력을 먼저 기울이는 것이 좋습니다.
소송을 하게 되는 시간과 비용이 들기도 하고, 소송 절차가 그리 간단하기만 한 것도 아니기 때문이죠.
하지만 말이 통하지 않는 상황이라면 결국 소송을 통한 법적 절차를 진행하셔야 합니다.
명도소송에서 임대인 또는 건물 소유자 측이 승소하게 되면 판결문을 근거로 강제집행을 할 수 있습니다.
강제집행이란 말 그대로 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 및 점유자의 짐 등을 강제로 꺼내놓고 부동산을 인도받는 절차를 의미합니다.
사실 이 강제집행을 위해서 소송을 하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다.
소송에서의 적법한 판결 없이 개인적으로 강제집행과 같은 행위를 하신다면,
아무리 집주인이라고 하더라도 타인의 주거 안정을 해쳤다는 혐의를 받아 주거침입죄 등으로 형사처벌을 받을 수 있기 때문입니다.
주택에서 임대차계약 관련 문제가 발생했을 때 가장 쟁점이 되는 것은 대부분 ‘보증금’입니다.
상가의 경우에는 이에 더해 ‘권리금’까지 문제가 되는 경우가 많습니다.
오늘 대구부동산특화로펌 율빛에서는 상가 명도소송에서 권리금 관련 분쟁이 발생했을 때,
어떤 법적 절차를 밟을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ상가 명도소송 전, 협의
예를 들어 임차인인 A씨가 임대차 계약이 종료된 후에도 계속 상가를 점유하며 나가지 않고 있다면
건물주인 B씨는 A씨를 대상으로 명도소송을 제기할 수 있습니다.
그리고 명도소송에소 B씨가 승소했음에도 A씨가 나가지 않는다면 강제집행을 진행할 수 있습니다.
하지만 그 전에 A씨가 나가지 않고 있는 이유는 무엇인지,
B씨와 일정 및 조건 등을 조율해 해결할 수 있는 문제는 아닌지 살펴보아야 합니다.
이때 A씨가 무리한 요구를 한다거나 연락이 두절된 채 짐만 상가 안에 남겨둔 경우 등이라면
법률 전문가와의 검토 후에 명도소송 절차를 시작하실 수 있겠습니다.
다만, 임대인은 계약 해제를 원하지만 임차인은 계약 연장을 요구하는 상황이라면
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 점을 명심하셔야 합니다.
임대인이 3개월 이상 차임을 연체했거나, 상가를 기존 목적과 다른 용도로 사용한다거나,
임대인과 합의되지 않은 전대를 했을 경우에는 임차인에게 책임을 물어 임대차계약을 강제 종료할 수 있기 때문에
구체적 상황에 대한 법률 검토가 필요하겠습니다.
ㅣ상가 명도소송, 가처분 신청 먼저
상가 명도소송을 진행하고자 마음먹으셨다면 먼저 내용증명 발송 및 가처분 신청을 하시는 것이 좋습니다.
내용증명의 경우, 그 자체로 법적 효력이 발생하는 것은 아니지만
추후 소송에서 임대차계약 해지 통고의 정확한 날짜 등을 입증할 수 있는 근거가 되기 때문에 명도소송 진행 전,
적절한 내용으로 내용증명을 보내두시길 권해드립니다.
이후에는 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
만약 점유이전금지가처분 없이 명도소송을 할 경우 세입자 A씨를 대상으로 한 명도소송에서 건물주 B씨가 승소했다고 하더라도
소송 기간 동안 A씨가 제3자인 C씨에게 부동산 점유를 넘겨버렸다면, B씨는 C씨에 대해 아무런 행동도 취할 수가 없습니다.
B씨가 승소한 것은 기존 세입자인 A씨에 대해서이기 때문이죠.
이렇게 되면 결국 B씨는 C씨를 상대로 또다시 명도소송을 진행해야 하는 상황에 처하게 됩니다.
이러한 불상사를 막기 위해서는 애초에 세입자가 타인에게 상가 점유를 넘길 수 없도록
점유이전금지가처분을 먼저 진행해두는 것이 안전합니다.
ㅣ상가 명도소송과 강제집행
세입자와 협의를 시도해보았지만 결렬되었고,
내용증명 발송 및 점유이전금지가처분신청도 마치신 상태하면 상가 명도소송을 진행할 수 있습니다.
명도소송에는 보통 3~6개월 가량이 소요되고, 임차인과 임대인 간의 갈등 정도에 따라 더 긴 시간 동안 진행되는 경우도 많습니다.
그러므로 소송 전에 본인에게 유리한 입증 자료를 최대한 확보해놓으시고, 적절한 절차에 따라 이를 제시하시는 것이 무척이나 중요합니다.
명도소송에서 임대인이 승소했다면 승소 판결문을 근거로 법원에 강제집행을 신청하는 것이 가능합니다.
ㅣ권리금을 주지 않으면 나가지 않겠다고 하는 세입자?
상가 명도소송에서 흔히 발생하는 갈등 중 하나가 권리금과 관련된 부분입니다.
기본적으로 권리금은 상가 임대차 계약에서 기존 임차인이 다음 임차인에게 받을 수 있는 금액입니다.
따라서 계약 만료 등으로 인해 임차인이 상가를 비워주어야 하는 상황이라면
임대인이 임차인에게 권리금을 지급해야 할 의무는 없습니다.
하지만 만약 임차인이 다음 임차인에게 권리금을 받는 것을 임대인이 방해한 정황이 있다면
이에 대해서는 별도의 책임이 발생할 수 있습니다.
예를 들어 다음 임차인이 들어오지 못하도록 월세 등을 부당할 정도로 높게 책정한다거나,
이유 없이 신규 임대차 계약 체결을 거절한다거나 하는 행위가 있었다면 기존 임차인이 임대인을 상대로
손해배상청구소송 등을 진행할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의 4 권리금 회수기회 방해행위 관련 규정
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위
또한 기존 임대차 계약 시에 임대인이 권리금을 반환하기로 특약 등을 규정해 놓았던 상황이라면,
이를 근거로 임차인이 권리금 반환 시까지 퇴거를 거부할 수 있기 때문에 정확한 계약 내용을
부동산전문변호사와 함께 검토해보시는 것이 안전합니다.
상가 명도소송에서 권리금 관련 문제가 발생했을 때, 기본적으로 임대인은 임차인에게 권리금을 지급해주어야 할 의무가 없습니다.
따라서 법률 검토 결과, 임차인의 퇴거 불응과 권리금 사이에 아무런 연관관계도 없다면
임대인이 더 이상 재산상의 손해를 보지 않을 수 있도록 신속히 명도소송을 진행해 임차인이 퇴거할 수 있도록 조치를 취해야 하겠습니다.
대구부동산특화로펌 법무법인 율빛의 부동산전담센터에서는 부동산전문변호사인
구본덕 대표 변호사가 직접 상담하며, 여러분의 상황에 맞는 최선의 솔루션을 제공해 드리고자 최선을 다하고 있습니다.
여러분의 권리를 적법하게 지킬 수 있도록 율빛이 함께 하겠습니다.
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