대구부동산상담 매매계약 파기시 배액배상 문제

부동산 매매 계약시 먼저 가계약금을 지불하고 계약 대상물, 중도금 금액, 중도금 납부일정, 잔금 납부일정등을 모두 확정하여 정한 다음 본 계약 일정을 정하게 됩니다. 

그런데 최근 부동산 정책이 바뀌면서 매도인 측에서 본인에게 유리한 정책이 확정될 때까지 본 계약을 미루는 사례가 증가하고 있습니다. 

매도인 입장에서야 아직 가계약 상태이니 본계약 시점을 본인에게 유리한 시점으로 하는 것은 당연한 일일 겁니다. 

​그러나, 매수인 입장에서는 앉아서 손해를 감당할 수는 노릇입니다. 

이런 경우 매수인은 매도인이 본계약 일정을 미루는 것을 그대로 받아들일 수 있기 때문에 최종 계약일에도 매도인이 계약을 하지 않는다면 

계약의사가 없다고 보아 가계약금에 대한 배액배상을 요구할 수 있습니다. 

​그러나, 매도인이 즉시 배액배상을 하지 않는다면 그 또한 난감한 일일텐데요,

이번 시간에는 매도인의 계약 불이행에 대해 매수인이 취할 수 있는 법적 조치에 대해 알아보도록 하겠습니다.  

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ㅣ집주인의 일방적인 계약 파기, 배액배상 기준은 

집주인이 여러가지 이유로 일방적으로 계약을 파기할 경우, 매수자 입장에서는 이사부터 대출까지 당초 계획이 모두 틀어지기 때문에 손해가 이만저만이 아닙니다. 

물론 대부분의 부동산 계약서에는 '매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고,

 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 담겨 있습니다. 

​이는 민법 제565조 배액배상에 관한 규정을 근거로 하고 있는데요, 

​민법 565조에서는 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'고 명시돼 있습니다.

즉, 부동산 매매 계약이 체결된 뒤 통상 부동산 시세의 10%를 계약금으로 주고, 이후 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 경우에는 

계약금의 배액(2배)을 배상해야 계약을 해제할 수 있도록 하고 있죠. 

하지만 실제 거래 관행상으로는 부동산 거래 시 계약금의 일부를 먼저 지급하기로 하는 약정한 경우 가계약금의 배액만을 상환하고 계약을 해제하는 경우가 대부분입니다.

그렇다면 11억짜리 아파트를 계약하면서, 계약 당일에는 가계약금으로 2천만원만 지불하였는데, 다음날 매도인이 계약 해지를 요구한다면 

매수인은 2천만원의 배액은 4천만원만 배상받고 계약 해제를 할 수 있을까요? 

그러나 대법원 판례를 보면 배액배상 기준은 교부받은 가계약금이 아닌 약정 계약금이 기준이기 때문에 실제 가계약금으로 송금한 금액이 아닌 

계약서상에 적힌 약정 계약금의 배액을 배상해야 계약을 해제할 수 있습니다.

지난 2015년 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자(매도인)가 매매계약을 해제할 수 있지만, 

해약금을 실제로 받은 금액으로만 본다면 당사자의 의사에 반할 뿐 아니라 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳기 때문에 해약금의 기준은 약정한 계약금으로 보는 것이 

타당하다고 판시한 바 있습니다. 

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ㅣ매수인 입장에서 부당한 계약 해지 피하려면 

부동산 매매계약 시 매도인이 부당하게 계약 해지를 하고자 하는 것을 막으려면 계약금이 얼마인지, 

계약금·중도금·잔금 지급 시기와 방법에 대해 계약서에 상세하게 기록하고, 이행 과정을 증명할 수 있는 자료를 남겨둬야 배액배상을 받을 수 있습니다.

​매수인 입장에서는 계약 파기를 피하기 위해 중도금을 약속한 날짜보다 미리 입금하는 것도 방법입니다. 

매매계약서 해제권 유보조항에 따르면 매수인이 집주인에게 중도금이나 잔금을 지급했거나, 

지불이행에 착수했다면 매수인과 합의 없이 계약금 배액을 지불하는 것만으로 계약을 파기할 수 없기 때문입니다.

​또, 배액배상을 놓고 매도인과 매수인간에 계약금을 배액배상 해야하느냐, 가계약금을 배액배상해야 하느냐를 두고도 갈등을 빚는 경우가 많기 때문에 

이 부분에 대해 확실하게 결정을 해두는 것이 필요합니다. 

​예를 들어 수일 내에 계약금 5000만원을 넣을 요량으로 가계약금 1000만원 가량을 걸어뒀다면, 매도자는 가계약금의 배액배상인 2000만원을 내주려고 하지만,

대법원 판례를 따르면 매도인은 계약금 5000만원의 2배인 1억원을 요구할 수 있기 때문입니다.

​다만 하급심 판결에서는 구체적인 상황에 따라 가계약금의 2배를 위약금으로 내라고 하는 경우도 있기 때문에 가급적 가계약금만 입금했다고 하더라도 

계약금에 준하는 배액배상을 해야 한다는 내용을 문자 등을 매도인에게 보내두는 것이 좋습니다. 

이렇게 되면 매도인의 배액배상 부담이 커지기 때문에 쉽사리 매도 계약을 철회할 수 없습니다.

다만 계약 파기를 피할 요량으로 계약금을 거래대금의 절반까지 넣었다는 등 일반적인 관례에 비해 계약금이 지나치게 많을 경우에는 

배액배상액이 감액될 수도 있으므로 이 부분은 유의해야 합니다. 

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ㅣ매수인으로서 부동산 매매 계약에 의한 자기 권리 보전하려면 

매도인이 배액배상을 해주지 않는다고 판단된다면 해당 부동산에 대해 가압류 조치를 해두어야 합니다. 

​특히 계약서를 쓴 뒤 부동산 가격이 치솟아 매도인이 웃돈을 요구하며 잔금일에 나오지 않겠다는 식의 횡포를 부린다면 

매도인이 제3자와 이중매매를 하지 못하도록 법원에 처분금지 가처분 신청을 해두어야 합니다. 

처분금지 가처분이란 "이 목적물(부동산)은 누구에게 권리가 있는지 다투는 중이니 마음대로 팔지 못하게 해달라"고 법원에 요청하는 걸 말합니다. 

이를 법원이 받아들이면, 부동산 가격 급등에 따른 매도인과의 눈치싸움에서 부동산에 대한 자신의 권리를 보전할 수 있습니다. 

만일 매도인이 잔금을 받으려 하지 않는다면 법원에 변제 공탁을 하고 잔금을 찾아가도록 청구할 수 있습니다. 

공탁은 넘겨줘야 하는 금전이나 기타 물품을 법원 공탁소에 맡겨 두고 권리자가 찾아가도록 하는 절차를 의미합니다.

​공탁으로 잔금을 치렀다면, 매도인은 소유권이전 등기에 필요한 서류들을 매수인에게 내줘야 합니다. 

부동산 매매는 잔금 채무와 소유권이전 등기 이행 채무가 동시에 처리되는 게 원칙이기 때문입니다.

만일 매도인이 끝내 거부한다면, 소유권이전 등기 청구소송으로 소유권을 가져오면 됩니다. 

​부동산 가격 급등을 이유로 기존 계약을 마음대로 해지하고 제3자에게 부동산을 이중매매한다면 

매도인은 배임죄로 형사처벌의 책임을 질 수 있다는 점을 유의할 필요가 있습니다. 

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최근 부동산 가격이 전반적으로 크게 오르고 재개발 호재에 대한 기대 심리에 힘입어 부동산 매매 계약과정에서 

매도인과 매수인간에 분쟁이 끊이지 않고 이어지고 있습니다. 

​부동산 매매 거래대금의 규모도 과거와 달리 매우 높아졌기에 매매 계약시에는 반드시 신중한 법률검토가 필요합니다. 

​대구 경북지역 부동산 매매계약과 관련된 법률 상담은 법무법인 율빛 부동산전담센터에 문의해주시기 바랍니다.

경험이 풍부한 대구부동산전문변호사의 체계적인 법률 서비스, 

법무법인 율빛은 의뢰인의 법익 보호를 위해 항상 최선을 하다고 있습니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222481202992