대구부동산전문변호사 소유권 이전 거절 대처법

지난 1년간 대구 집값은 10.50% 상승해, 세종시(25.5%)와 대전시(12.20%)에 이어 전국에서 세 번째로 높은 상승률을 기록했습니다.

같은 기간 서울 집값 상승률(4.10%)의 2배 이상입니다. 

하반기 신축아파트의 공급물량이 쏟아지고 작년 12월 정부가 대구 전 지역을 조정대상지역으로 지정하면서 집값 상승 폭도 잠시 숨고르리기를 할 것이라는 전망도 있지만 추석 이후 전국적으로 집값 및 전세가가 다시 상승될 것으로 예상되는 가운데 대구 역시 강보합세를 보이지 않겠냐는 

해석이 나오고 있습니다. 

​그 근거로는 대구의 주택 공급이 최근 몇 년 사이 늘었다고 하지만, 주택의 실질가치를 나타내는 전세가격은 올해도 오른 것으로 나타나고 있고 최근 대구시는 달성군을 제외한 전 지역의 조정지역 해제를 요청하기로 한 것도 한 부분을 차지하고 있습니다. 

​잡힐 것 같지 않은 집값, 상승하는 물가, 금리인상 소식까지 겹쳐지며 영끌을 해서라도 이번엔 집을 마련해야 되지 않겠냐는 실수요자들이 몰리면서 

최근 전국적으로 계약 후 시세상승을 이유로 계약금 증액을 요구하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 

​대구부동산전문변호사가 대표변호사로 있는 법무법인 율빛에서 준비한 오늘 이야기는 시세상승을 이유로 계약금 증액을 요구할 경우 매수인의 대처법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ중도금 이체하면 매매계약 그대로 유효한가요? 

매매 계약서를 작성하고, 계약금까지 교부했다면 명백히 매매계약이 성립한 것으로 봅니다.

그러나, 이러한 상황에서도 매도인 입장에서 일방적으로 계약을 파기할 수 있습니다. 

​바로 민법 제565조상의 해약금(매매 당사자가 계약의 해제권을 유보하는 의미를 가지는 계약금) 해제의 조항을 근거로 한 것입니다. 

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민법 제565조엔 해약금에 관한 규정은 중도금 지급 전까지 매도인이 계약금의 2배를 주거나 매수인이 계약금을 포기하면 

계약이 해제되는 것으로 알려져 있습니다. 

즉, 계약을 체결하고 계약금을 받은 이후라도 계약금의 배액을 반환하면 매도인이 계약을 일방적으로 파기할 수 있는 것이죠. 

때문에 매수인 입장에서는 중도금 지급일보다 미리 중도금 일부를 지급해 계약파기를 막는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 

이와 관련해 대법원 역시 “이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전엔 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 

특별한 사정이 없으면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다”고 보고 있습니다. 

​즉, 중도금 지급기일이 정해져 있다고 하더라도 특약이 없으면 그 중도금 기일 전에 중도금을 지급할 수 있다는 취지입니다. 

매수인이 중도금을 먼저 기습적으로 지급하는 방법으로 매도인의 해약금 해제의 기회를 박탈해버린다면 매도인 입장에서는 억울할 수 있습니다. 

​때문에 이미 매도인이 해약금 해제의 의사표시를 한 경우나 중도금지급기일 전에는 중도금을 지급하지 않기로 약정한 경우라면 

매도인도 중도금 지급기일까지 ‘기한의 이익’이 있다고 볼 수 있어 이런 중도금 선지급의 방법으로 해약금 해제를 차단할 수 없습니다. 

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ㅣ중도금을 미리 지급하려고 했더니 집주인이 계좌를 막아놓아 이행할 수 없다면

매수인과 매도인의 해약금 해제방법이 다르다보니 서로 방어도 가능합니다. 

매도인 입장에서는 앞으로 집값 상승 여력이 있다고 보아 계약을 취소하고 싶거나, 

매수인으로부터 계약금 증액을 요구하고 싶을 경우 상대방이 중도금을 미리 지급하지 못하도록 계좌를 막아놓기도 합니다. 

그러면 매수인 입장에서는 해약금 해제를 차단할 수 없게 되죠. 

​이런 경우에는 법원에 공탁을 하는 것도 매매 계약을 유지할 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 

공탁(供託)은 넘겨줘야 하는 금전(잔금) 등을 법원 공탁소에 맡겨 두고 권리자(매도인)가 찾아가도록 하는 절차로 

공탁 사유 등에 매매대금이라는 점을 명시했다면 중도금으로 인정 받을 수 있습니다. 

​즉, 매매계약에 '중도금 등을 먼저 지급하지 않는다'는 내용의 특약이 없는 한 공탁으로도 중도금을 지급한 효과를 볼 수 있는 것이죠. 

​중도금이 지급된 것으로 인정될 경우 매도인은 배액배상을 한다고 하더라도 계약을 해지할 수 없게 됩니다.  

ㅣ중도금 지급한 이후로도 집주인이 소유권 이전을 안해주면 어떻게 하나요? 

매수인 입장에서는 중도급 지급 방법으로 계약이 그대로 유효하게 되므로 어느 정도 안심할 수 있습니다. 

그런데, 잔금을 치른 이후에도 시세 상승분에 대한 증액금을 주지 않을 경우 소유권을 넘기지 않겠다고 집주인이 버티는 경우에는 어떻게 해야할까요?

집주인 입장에서는 시세 상승에 대한 증액을 요구하며 중도금을 받지 않겠다는 의지의 표현으로 해약금 해제를 주장하며 

소유권 이전을 해주지않을 가능성도 배제할 수 없습니다.

이런 경우에는 결국 소송으로 법원의 판단을 구해야 하는데요, 이 때 매도인은 매수인을 상대로 부동산처분금지 가처분을 받아둬 임의로 처분할 수 없도록 한 다음, 잔금 지급일 전에 잔금을 미리 지급한 뒤 대구부동산전문변호사와 함께 소유권이전등기 청구 소송을 제기해야 할 것입니다. 

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대구 전통 로펌의 강자, 법무법인 율빛 부동산전담센터에서는 전문 분야 변호사들의 원스톱 법률서비스를 제공하고 있습니다. 

부동산 관련 형/민사상 대응은 물론 베테랑 송무지원팀의 법률지원으로 의뢰인별 맞춤 솔류션을 제시해드립니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222515391030