대구부동산전문로펌 전세금반환소송과 임차권등기명령
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"새로 들어올 세입자를 구해와야 전세금을 돌려줄 수 있어요."
임대차 계약이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않는 집주인들이 가장 많이 하는 말입니다.
세입자 입장에서는 전세금을 돌려주지 않는 집주인의 이런 반응에 마냥 기다려야만 합니다.
그동안은 그것이 당연한 일인줄 알았습니다.
그런데 법적으로는 새로 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다는 집주인의 말은 그 어느 법에도 없습니다.
민법 제548조에 따르면 임대차계약서에 명시된 기간이 끝나면 집주인은 전세금을 돌려줄 의무가 있다라고 규정하고 있을 뿐입니다.
제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 민법 제548조 |
따라서 새로운 세입자가 들어와야 전세금을 돌려준다고 이야기하더라도 이는 집주인의 입장일 뿐 세입자는 법적으로
전세금을 돌려받을 수 있다는 말입니다.
최근 전세금 반환을 두고 분쟁이 생기는 주요 원인은 바로 매매가와 전세가의 차액만을 투자해 시세차익을 얻으려는 '갭투자'때문입니다.
'갭투자'로 집을 산 주인들은 100% 현금이 아닌 추후 오를 거라는 기대감으로 대출 등을 무리하게 받아 전세가의 차액을 투자하는데
전세가가 하락을 하게 되면 부족한 자금을 보전하지 못해 전세계약기간이 만료되었는데도 불구하고 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 것이죠.
앞서 말씀드린 바와 같이 집주인이 전세금을 이런 저런 이유로 돌려주지 않는 경우, 세입자는 소송 등의 방법으로 반환받을 수 있는데요,
가장 확실한 방법은 '전세금 반환소송'을 하는 것입니다.
그러나, 소송을 준비하는 것만으로도 전세금을 받을 확률을 높일 수 있는 방법도 있습니다.
대구부동산전문로펌, 법무법인 율빛이 준비한 이번 이야기는 전세금반환소송 절차와 임차권 등기명령에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ전세금 반환 소송 절차
전세금반환소송은 최근 소액사건심판법에 따라 소송절차가 민사소송보다 빠르고 간편하게 진행될 수 있으며,
소송에서 승소할 경우 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
소송 절차는 ① 법원에 소장 접수- ② 피고의 답변서 송달- ③ 준비서면 제출- ④ 수회 변론기일 참석 - ⑤ 선고기일 - ⑥ 판결문 확정 순으로 진행됩니다.
만일 승소하게 되면 패소자부담원칙에 따라 대법원 소송비용산입에 관한 규칙에 의거해 변호사 보수, 인지, 송달료 등을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
ㅣ전세금반환소송 전 내용증명 보내야하는 이유
전세금반환소송을 제기하기 위해서는 임대차계약이 해지되었음이 입증되어야 합니다.
따라서 소송을 준비하기 전 세입자는 임대차 계약서는 물론, 전세금을 돌려달라는 의사표시를 한 내용을 증거로 남겨두어야 합니다.
따라서 집주인이 세입자가 들어오면 전세금을 돌려줄 수 있다고 하는 경우에는 전세계약 만료 최소 한 달전에는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
내용증명은 우체국에서 내용과 날짜를 증명해주는 제도로 임차인이 계약 종료의 사실 및 재계약 거절 의사를 표시했다는 증거로 활용할 수 있을 뿐만 아니라 집주인에게 추후 법적대응을 하겠다는 심적 압박을 가할 수 있기에 소송까지 가지 않아도 이 단계에서 전세보증금을 돌려받을 확률이 높아집니다.
만일 폐문부재를 이유로 내용증명이 전달되지 않았다면 카카오톡이나 문자 등을 통한 의사표시도 내용증명을 대신해 증거로 활용될 수 있습니다.
내용증명에는 계약 종료에 따른 반환 받아야할 보증금과 임대차계약 사실 등에 대한 내용들이 들어가야 합니다.
ㅣ전세금 반환 전 이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령
전세금을 임대인으로부터 반환 받기 전에 이사를 가야되는 상황이라면 이사를 가기 전에 임차권등기를 하는 방법이 있습니다.
임차권등기명령을 신청하지 않고 새로운 곳으로 이사를 가서 전입신고를 한다면 우선변제권과 대항력을 잃게 되어
추후 전세금반환소송을 제기해서 승소를 한다고 하더라도 경매대금을 받는데 어려움이 발생할 수 있습니다.
임차권등기명령은 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 갈 때 법적으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도로,
전세기간 만료 후 전세보증금을 받지 못했다면 필수적으로 신청을 해야 합니다.
특히 임차권등기는 집주인의 심리를 압박하는 수단으로 사용되기도 합니다. 등기부등본에 등기가 되기 때문에
집주인이 심리적으로 압박을 받아 전세금을 돌려줄 확률이 높아질 수 있습니다.
임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류는 다음과 같습니다.
◆ 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서 ◆ 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장) ◆ 임대차계약증서 ◆ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 ◆ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 ◆ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 |
ㅣ전세금반환소송 승소해 임대인의 집을 경매처분했는데, 경매대금이 전세금보다 적은 경우는 어떻게 하나요?
전세금반환소송에서 승소하여 판결문이 확정나면 강제집행 절차를 통해 임대인의 집을 경매처분합니다.
세입자의 전세금은 경매처분을 통해 배당을 받게 되는데요, 간혹 배당금이 전세금보다 적은 경우가 생길 수 있습니다.
이럴 때는 추가적 강제집행을 진행해야 합니다.
압류는 통장, 급여, 부동산, 유체부동산, 임차보증금 등에 대해 진행할 수 있습니다.
또한 임대인이 전세금반환을 하지 않으려고 재산을 빼돌리는 경우도 있기 때문에 소송 전 미리 상대 재산에 가압류 신청을 해두어
전세금에 대한 채권을 확보해 둘 필요가 있습니다.
대구부동산특화로펌, 법무법인 율빛은 구본덕 부동산전문변호사를 필두로 부동산전담법률센터를 운영하고 있으며,
소송 전 가압류, 내용증명 등 소송 전 필수 절차를 꼼꼼히 점검해 승소 후에도
의뢰인의 불이익을 최소화할 수 있도록 체계적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
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