대구로펌 토지소유자의 건물철거소송 및 토지인도소송
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안녕하십니까. 대구로펌 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다.
상속과정에서 토지를 물려받은 경우, 소유권이전 과정에서 상속토지에 다른 사람 명의의 건물이 있다면 토지소유자는
소유권의 방해배제청구권으로 해당건물 소유자를 상대로 인도(명도)청구소송을 제기할 수 있습니다.
이때 토지 위에 다른 사람이 건물을 소유하면서 그 토지를 점유하고 있다면, 해당 건물의 소유자를 상대로 해당 토지의 인도 뿐만 아니라
건물의 철거까지 구할 수 있는데요, 만일 그 건축물의 소유자가 사망하였고 폐가로 방치되어 있다면 건물철거소송 및
토지인도소송의 주체는 사망한 건축물 소유자의 상속인들이 되어야 합니다.
그런데 상속인의 행방을 알지 못한다면 소송을 제기할 수 있을까요?
농촌 지역에는 장기간 방치되어 있는 폐가들이 많은데요, 토지 소유자와 폐가 소유자가 다를 경우, 폐가에 대한 철거는 원칙적으로 폐가 소유자가 해야 합니다.
그러나 폐가 소유자가 사망했다면 토지 소유자가 대신 철거 및 멸실신고를 해야 하는데요,
멸실신고란 건물이 철거된 후 그 건물에 대한 등기를 없애는 위해 하는 등기로 건축물대장상 먼저 멸실등록이 되어 있어야 합니다.
토지소유자 입장에서는 자신의 정당한 토지 소유권을 보장받기 위해 해당 토지내에 있는 건물에 대한 철거 소송 및 토지인도 소송을 진행해야하는 데요,
대구로펌 법무법인 율빛이 준비한 이번 소식은 토지 내 건물이 있고 각각 소유자가 다를 경우 건물철거소송 및 토지인도소송 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ건물 소유자의 사망으로 폐가 철거가 어렵다면
자신이 상속받은 토지 위해 타인 명의의 건축물이 있다면 건물 철거 소송과 함께 토지인도 청구 소송을 진행해야 합니다.
그런데 건물이 폐가로 오랜기간 방치되어 있고 건물 소유자가 사망하였다면 해당 상속인들을 수소문해서 진행해야 하는데요,
가장 빠른 방법은 상속인 모두로부터 소유권 포기서를 받아 처리하는 것이지만, 상속인들을 일일이 만나 소유권 포기서를 받기 어렵기도 하고
또한 상속인들의 소재를 알 수 없는 경우가 많습니다.
이런 경우는 상속인들을 상대로 건물 철거 소송을 진행하면 되는데요, 상속인들의 소재를 알지 못하더라도 공시송달을 통한 소송 진행이 가능합니다.
소송이 제기되면, 당사자 표시정정 및 보정절차를 통해, 해당 상속인의 소재가 특정되기 때문입니다.
ㅣ무허가 폐가 상대로 토지인도 소송 및 건물철거 소송 진행은 어떻게
건물철거소송을 하기 위해서는 내가 토지 소유자라는 점과 상대방이 해당 토지 지상에 건물을 소유하고 있다는 점을 입증해야 합니다.
이러한 입증이 끝났다면 건물 소유자를 상대로 철거소송을 진행해야 하는데,건물 소유자와 관련해서는 우선 건물이 등기된 경우라면 등기 소유 명의자가,
미등기된 건물 즉 무허가 건물이라면 건물의 원시취득자가 소유권자가 됩니다.
또한 미등기된 건물이 양도된 경우 최종 건물 매수인은 건물에 대한 법률상 사실상 처분권자의 지위에 있으므로 최종 건물 매수인을 상대로 철거소송을 할 수 있습니다.
이때, 건물은 해당 토지를 점유하고 있으므로 토지 소유자는 건물철거소송과 함께 토지인도청구소송을 같이 해야합니다.
또한 토지 소유자는 건물 소유자가 해당 토지를 점유한 기간동안의 사용료 상당에 대해 부당이득반환,
불법행위에 기한 손해배상 등을 원인으로 금전청구를 할 수 있으므로 관련 소송관련해서는 부동산전문변호사의 조력을 구해보시기 바랍니다.
ㅣ건물철거소송 중 건물 소유자가 변경되면 어떻게 되나요?
건물철거소송이 진행되는 과정에서 건물 소유자가 변경되는 경우에는 승소 판결을 받았다 하더라도 변경된 소유자를 상대로 건물 철거를 진행할 수 없습니다.
때문에 이러한 사태를 방지하기 위해서는 해당 건물의 소유자를 상대로 건물철거소송을 하기 전에 처분금지가처분신청을 하여 결정을 받아 둘 필요가 있습니다.
또 건물철거소송에서 승소한 후에도 상대방이 건물철거를 하지 않는다면 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.
건물철거의 경우 법원으로부터 대체집행 결정을 받아 집행관을 통해 철거집행을 할 수 있습니다.
건물이 철거되면 건물멸실등기를 해야 하는데요,
건물이 멸실된 경우 그 소유권의 등기명의인이 1개월 내에 멸실등기를 신청하지 않으면 그 건물대지의 소유자가 대위해 등기를 신청할 수 있습니다.
폐가이고 건물 소유자와 연락이 닿지 않는다는 이유로 임의로 토지소유자가 건물을 철거하게 된다면 재물손괴죄 및 건축법 위반으로 처벌받을 수 있으므로
가급적 법원의 판결을 받아서 강제집행절차에 근거해 철거해야 합니다.
따라서 적법한 절차를 통해 정당한 소유권을 회복하기 위해 부동산전문변호사의 조력을 구해보시기 바랍니다.
대구로펌의 전통강자, 법무법인 율빛은 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해
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