(대구부동산상담) 분양권 전매후 계약 취소할 수 있나요?
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올 하반기 대구에서는 신규 아파트의 미분양 물량이 늘어나면서 부동산 시장이 조정기에 들어간 것이 아니냐는 전망이 나왔는데요,
얼마 전 대구 동구에 들어설 신규아파트 모델하우스 앞에서는 미계약물량을 잡기 위해 새벽부터 줄을 선 수요자들이 눈길을 끌었습니다.
현재 대구는 전역이 규제지역으로 지정되어 강력한 부동산 규제를 받고 있는데, 이 아파트의 경우 규제를 받지 않고
계약금 10%만 내면 입주 전 전매가 가능하다는 점이 투자자들의 관심을 끈 것으로 보입니다.
게다가 지난 9월 대구시는 국토부에 미분양이 급증한 대구 동구지역을 조정대상지역에서 빼달라고 요청한 상태인데요,
조정대상지역 해제에 대한 기대심리 또한 반영된 것으로 보입니다.
부동산 가격이 급증하면서 아파트 분양은 로또 당첨이라는 말이 나올 정도로 수익률이 보장된 투자로 인식되고 있습니다.
특히 분양권을 가진 사람들 입장에서는 프리미엄을 얹어 타인에게 분양권을 판매해 그 이익을 얻고자 하고,
프리미엄을 주고서라도 분양권을 사려는 사람은 추가적인 부동산 가치 상승을 기대하기 때문일 겁니다.
그런데 이렇게 분양권 전매가 이루어진 후 사정에 따라 매도인과 매수인 사이에 계약해지나 소유권 이전을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
이번 시간에는 올바른 분양권 전매방법과 전매후 계약해지 및 취소가 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ올바른 분양권 전매방법
분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 것이기 때문에 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인해야 합니다.
일반적인 부동산 거래는 등기부등본을 통해 원 소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래시에는 분양계약서에 명시된 계약자외에는 달리 확인할 수 있는 방법이 없기 때문에
해당 계약자가 실제 건설사에게 계약금과 중도금을 납입했는지 확인해야 합니다.
이를 위해서는 건설사로부터 계약금 및 중도금 납입 증명서 발급을 요청하는 것이 안전합니다.
또한 분양권 매매계약은 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 바람직합니다.
특히 분양권 전매금지기간임에도 불구하고 과열된 청약시장을 이용해 불법분양권 매입을 부추기는 소위 '떳다방'은 피하는 것이 좋습니다.
당첨자와 떴다방이 공모해 분양권 가격을 조작하거나 프리미엄만 받고 계약기간에 건설사와 계약하지 않고 잠적하는 등의 불법행위를 조장할 수 있고,
불법전매한 사실이 적발될 경우 매도자와 매수자·공인중개사 모두 주택법에 의해 3년이하의 징역이나 3천만원이하의 벌금을 받을 수 있기 때문입니다.
게다가 분양권 매수자는 분양계약서가 취소돼 프리미엄을 회수하기 어렵게 되고 불법전매과정에서 세금을 줄이기 위해 작성한 다운계약서가 적발된다면
매도인과 매수자 모두 신고불성실 가산세를 지불해야 하기 때문에 불법전매는 하지 않는 것이 바람직합니다.
ㅣ분양권 불법 전매 후 계약 취소 가능할까
최초의 분양권 당첨자가 프리미엄을 받은 조건으로 권리포기계약서를 작성한 뒤 분양권을 양도하는 경우가 있습니다.
그런데 전매금지기간동안 분양권이 전매된 경우에는 적발을 피하기 위해 최초 분양권자(매도인)의 명의를 그대로 둔 채, 계약금도 매도인 명의로 납입하고
중도금 역시 매도인 명의로 대출받은 뒤 전매기간이 해제되는 시점에 수분양자(매수인)에게 명의를 변경해주는 계약서를 작성하는 것입니다.
수분양권자란 직접 분양을 받은 사람이 아니라 전매행위를 통해서 완전하지 못한 분양권을 얻은 사람을 의미합니다.
이 과정에서 부동산 가격이 상승하고 있다면 최초분양권자인 매도인은 전매계약을 해제하고 싶은 마음이 굴뚝같을 겁니다.
애초에 전매금지기간에 행한 불법행위라면 이를 사유로 전매계약을 해지할 수 있을까요?
전매금지 기간 내에 불법으로 이루어진 아파트분양권 전매행위는 형사적으로 처벌될 수 있지만,
민사적으로는 거래 당사자 간에 유효하다는 것이 지금까지의 일관된 대법원 판례였습니다.
그런데 최근 들어서는 '불법전매계약은 무효다'라는 하급심 판결이 나오며 2017년, 2019년 대법원이 불법행위가 있었다면
전매계약은 무효라는 판결을 내리기 시작했습니다.
즉, 불법전매로 해당 부동산의 소유권을 제3자에게 이전하였더라도 이를 원상회복할 수 있다는 뜻입니다.
따라서 분양권 전매 후 해당 부동산 가격 상승이 고려되어 계약 해제 및 원상회복을 하고자 한다면 절차에 따른 민사소송으로 대응할 필요가 있습니다.
ㅣ기타 전매 계약 해지 방법
만일 전매계약 후 계약금만 받은 입장이라면 비교적 전매계약해지가 용이합니다.
받은 계약금의 2배를 돌려주면 계약해지가 가능하기 때문입니다. 매수인 입장에서는 지급된 계약금을 포기하고 전매계약을 해지할 수 있습니다.
다만 상대방의 책임사유로 인해 계약의 목적이 달성되지 않았다면 ( 예를 들면 잔금 미지급, 지연 등) 채무불이행으로 인한 해제가 가능하며
이 경우에는 해약금 규정이 아닌 손해배상 청구 소송을 통해 미지급, 지연등에 따른 손해를 보상받을 수 있습니다.
(계약 파기에 따른 손해배상 청구 가능성은 부동산/ 민사 전문변호사의 조력을 구해보시기 바랍니다. )
전매금지기간이 설정되어 있다하더라도 예외적으로 해외이주, 질병치료, 취학, 결혼, 상속, 이혼, 배우자간 증여 등의 사유가 있을 경우에는 전매가 허용됩니다.
이 경우에는 예외사유이 인정되는 구체적 증거자료를 통해 입증해야 합니다.
부동산 거래는 고액의 돈이 오가는 것이기 때문에 계약과정에서 불법은 없는지, 불이익이 생길 소지는 없는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
만일 전매 후 계약해제 사유가 발생했다면 매도인은 매도인의 입장에서,
매수인은 매수인의 입장에서 각자 최소한의 불이익이라도 생기지 않도록 법적 조치를 강구해야 합니다.
대구부동산상담, 법무법인 율빛은 대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 비롯해
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