대구경북로펌 상가 권리금 소송 전 체크사항
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안녕하십니까 대구경북로펌 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다.
권리금이란 현 임차인이 새로운 임차인에게 요구하는 일종의 영업권으로 무형의 재산적 가치의 양도와
시설 이용기간에 대해 매겨지는 가치금액으로 결정됩니다.
그런데 권리금 산정을 두고는 명확한 기준이 없고 원래 실정법상 보호되는 권리가 아니었기 때문에 분쟁의 소지가 있어왔는데요,
2015년 5월부터는 상가건물임대차보호법에 정식으로 도입되어 임차인의 권리금 보호가 가능해졌습니다.
따라서 다른 업종의 임차인이 들어온다는 이유로 임대인이 계약을 거부하거나 임대인이 기대하는 신규임대차계약조건에 맞는
새 임차인을 찾지 못해 권리금을 회수하지 못하고 상가를 비워줘야 하는 상황이라면 임차인은 임대차보호법을 통해 권리금을 찾을 수 있습니다.
임대인에 대한 상가권리금 소송이 그것입니다.
2015년 법 제정 이후 대법원이 제공한 상가권리금소송에 대한 임차인 승소 비율을 살펴보면 2019년에는 약 40%의 임차인만이 승소한 것으로 나타났습니다.
법 제정의 취지가 임차인의 권리금 보호에 있음에도 60%의 임차인이 권리금 소송에서 패소한 이유는 무엇일까요.
이는 법률적 요건을 따져보지 않은 채 소송에 임했기 때문인 경우가 많습니다.
이번 시간에는 임대인에 대한 상가권리금 소송을 준비하기 전 임차인이 꼭 알아두어야 할 체크 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ법적으로 보호받는 권리금의 범위
법적으로 보호받을 수 있는 권리금의 범위는 어디까지일까요?
상가건물임대차보호법 10조의 3에는 "권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인,
임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다"라고 규정하고 있는데요,
흔히 우리가 알고 있는 영업 권리금, 시설 권리금, 바닥 권리금 모두 법적으로 보호받을 수 있습니다.
영업 권리금이란 영업 중인 매장을 인수하는 경우 발생하는 권리금으로 매월 일정한 매출을 올리는 업종을 인수받은 임차인이 전 임차인에게
6-12개월에 해당하는 순수입을 지불하는 것입니다.
다만 이후 경쟁상가가 들어서거나 재개발 계획 , 대중교통 확충이나 시설물 신설로 인한 고객 유입의 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
시설 권리금은 말 그래도 업장에 투자한 인테리어 비용에 대한 권리금입니다.
이는 기존 임차인이 사용하던 업장을 그대로 물려받을 경우 발생합니다. 권리금을 내고 들어올 경우에는
향후 교체하거나 수리할 것이 없는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
바닥 권리금은 목좋은 위치에 있는 업장인 경우 발생하는 권리인데 대단지 아파트 상가나 기획 테마 상가인 경우는
미완공된 상태에서는 임대인의 바닥 권리금 요구가 과도한 것은 아닌지 살펴봐야 합니다.
ㅣ권리금 보호를 위한 법적 요건 및 소송 절차
상가임차인은 상가임대차보호법 제10조의4에 의해 계약만기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금회수 기회를 보호받게 되며
임대인이 아래에 적시된 행위 등을 통해 전임차인의 권리금 지급 방해를 해선 안됩니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.] |
상가임대차보호법 10조의 4 ③항의 규정과 같이 만약 임대인(건물주)이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여
경제적인 피해를 발생하게 한다면 임차인은 임대인에게 권리금소송(손해배상청구소송)을 제기할 수 있습니다.
다만 손해배상청구권은 소멸시효 3년 이내에 행사해야 하며, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한
권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
ㅣ상가권리금 소송 승소위해 임차인이 꼭 알아두어야하는 체크 사항
임대인을 상대로 상가권리금 소송을 준비중이라면 우선 법률요건을 따져 자신의 권리를 주장해야 하는데요.
가장 먼저 체크해야 하는 것은 계약종료일자입니다.
임대인을 상대로 권리금 상당액 손해배상을 구하는 소송은, 개념적으로 임대차 계약이 종료되고 나서야 가능하기 때문에
임대차 계약이 기간 만료든, 귀책사유에 의한 해지든 일단 종료되는 상황을 전제로 한 것이므로 계약종료일자를 정확하게 판단해야 합니다.
묵시적으로 계약 갱신이 이루어진 상황이라면 쌍방의 확인 하에 계약종료일자를 객관적으로 입증할 수 있는 자료들을 모아둘 필요가 있습니다.
특히 상가권리금 소송은 임대인 입장에서는 임차인의 요구를 거절하는 상황이기 때문에 가게 인도소송이나 원상회복,
임대차 계약종료 등의 문제가 함께 다뤄지는 경우가 많습니다.
따라서 소송 전 최소 6개월 전에는 법률가의 조력에 따라 법률적 요건에 미비된 부분이 없는지,
또 임대인의 대응에 대해 미리 사전에 조치할 것은 없는지 준비해두어야 합니다.
최근 권리금소송 관련 판례를 살펴보면 재판부는 신규임차인을 주선할 때 상가임대차법이 요구하는 수준의 주선 행위를 하지 않아
임대인이 본인 상가에 들어올 임차인을 선택할 수 있는 권리를 임차인이 침해했다고 판단하여 임차인의 권리금소송에 대해 패소를 선고하는 경향이 있습니다.
또한 임대인이 신규임차인에게 과도하게 인상된 임대료 조건을 제시해 임차인의 권리금회수를 방해했다고 주장할 경우,
법원은 임차인의 주장대로 권리금 회수에 방해가 될만큼 고액의 임대료를 인상한 것인지 살펴봅니다.
이는 임대인에게 충분히 임대료를 인상할 수 있는 권리를 인정하는 것으로 주관적인 권리금 회수 방해 주장은 설득력을 얻지 못할 가능성이 있다는 점을 주의해야겠습니다.
결론적으로 임차인이 권리금소송에 승소하려면 자신의 권리 주장만큼 임대인의 권리를 침해하지 않는 선에서 이를 뒷받침할 수 있는 유효한 증거를 수집해야 합니다.
대구경북로펌, 법무법인 율빛은 상가임대차보호법에 따른 임차인의 권리금 소송 및
임대인의 건물인도청구와 같은 상가임대차분쟁에 대한 법률상담을 진행하고 있습니다.
대한변협에 등록된 구본덕 부동산전문변호사를 필두로 6명의 각 분야 전문변호사와 베테랑 송무인력이 원스톱 법률서비스를 제공합니다.
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