대구변호사추천 상가임대차 계약갱신요구권 분쟁해결법
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기본적으로 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 이 적용되는 상가건물 임대차는
그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와
부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면
그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
따라서 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다.
즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고,
또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.
상가임대차분쟁에서 가장 중요한 사항은 아마 임대차기간보장 및 계약갱신청구권이 아닐까 싶은데요,
2018년 10월 상가임대차법이 개정되면서 임차인의 계약갱신청구권이 5년에서 10년으로 연장되었습니다.
그렇다면 계약갱신청구권을 연장하는 내용의 법 개정 전 상가임대차계약을 했다면 임차인이 주장할 수 있는 계약갱신청구권의 기간은 5년일까요, 아니면 10년일까요?
최근 관련해 헌법재판에서 판결을 내놓았는데요,
대구변호사추천, 법무법인 율빛 부동산 전담센터에서 준비한 이번 소식은 상가임대차분쟁에서 임대인과 임차인이 꼭 알아야 하는
임대차기간보장 및 계약갱신청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ임대차 기간 보장 및 계약갱신청구권이란
상가임대차법 제9조 1항은 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 정하고 있습니다.
이 말은 임대차계약이 1년이 안되는 단기기간으로 설정되었다 하더라도 법적으로는 최소 1년은 보장해주어야 한다는 뜻입니다.
물론 예외적으로 임차인스스로가 1년 미만의 단기 임대를 희망한 경우에는 제외됩니다.
그렇다면 임대차기간은 얼마까지 법적으로 보장될까요?
상가임대차법 제10조는 임대인은 임차인이 일정기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전) 동안 계약갱신을 요구하면 법률에서
정한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 봅니다.
임차인이 가지는 임대차계약의 갱신을 요구할 권리는 ‘최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위’에서 행사할 수 있습니다.
10년의 보장은 2018년 10월 16일 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.
ㅣ법 개정 후 연장되는 상가계약도 계약갱신요구권 10년 보장
A씨 등 청구인들은 상가건물을 임대할 당시인 지난 2016~2017년 임차인의 계약갱신요구권이 5년 범위에서만 보장되는
구 상가건물 임대차보호법을 적용받고 있었으나, 2018년 12월과 2019년 3월에 각각 계약이 갱신되었습니다.
2018년 10월 시행된 상가임대차법 개정안은 임차인의 계약갱신요구권을 10년동안 보장하도록 기간을 연장하면서
부칙에 해당 조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용하도록 규정했습니다.
임대인인 A씨등 청구인들은 부칙 조항에 따라 개정법이 정한 10년 기간의 적용을 받게 되자
'소급입법에 따른 재산권 침해'라고 주장하며 헌법소원을 냈습니다.
그러나 헌법재판소는 상가임대차법 부칙 제2호는 재판관 8대1의 의견으로 합헌 결정을 내렸습니다.
해당 부칙 조항이 소급입법에 의한 재산권을 박탈한다거나 신뢰보호원칙에 위배되지 않는다고 본 것입니다.
헌재는 "개정법 조항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 연장함으로써 상가건물에 대한 임차인의 시설투자비,
권리금 등 비용을 회수할 수 있는 기간을 충실히 보장하기 위한 것"이라며 "개정법 시행 후 새로 체결되는 임대차에만 적용할 경우 임대인들이 손실 내지 불이익을 회피하기 위해 새로운 임대차계약에 이를 미리 반영해 임대료가 한꺼번에 급등할 수 있다"고 설명했습니다.
즉 상가임대차법 제2조 부칙 조항은 이러한 부작용을 막고 개정법 조항의 실효성을 확보하기 위해 정한 것이며,
임차인의 안정적인 영업을 보호하고 임차인이 투입한 비용을 회수할 수 있는 기회를 부여한다는 공익은 임대인들의 기대 내지 신뢰에 비해
더 긴급하고 중대한 공익에 해당한다고 덧붙였습니다.
ㅣ임대인이 계약갱신 거절할 수 있는 경우
임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 정당한 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있는데요,
법이 규정하고 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나
재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
한편, 코로나19의 확산 및 장기화로 인해 2020년 9월 29일 상가임대차법 제10조의9가 신설되었습니다.
개정법률 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임은 계약갱신청구(제10조 제1항 제1호), 권리금 회수기회 보호(제10조의4 제1항 단서),
차임연체로 인한 해지 조항(제10조의8) 적용에 있어 차임연체액으로 보지 않는다는 내용입니다.
최근 위와 같은 한시적인 특례조항은 코로나19 종료 선언 후까지 연장하자는 개정안도 발의되어, 향후 개정 입법 여부를 살펴볼 필요가 있겠습니다.
물론 같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지, 사무실의 현황, 권리금의 형성 여부 등 제반 사정에 따라
임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있고 각종 유망한 프랜차이즈산업의 발달로 임차인이라고 해서 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것은 아닙니다.
그런데, 상가임대차법 제2조 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있어 그로 인한 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된
임대인이 떠안을 수밖에 없다는 지적이 있는 것도 사실입니다.
따라서 계약갱신과 관련해 임대인과 임차인이 부당하게 불이익을 보지 않으려면 관련 법리를 꼼꼼히 따져보고 접근할 필요가 있습니다.
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