대구로펌 사업 지연에 따른 지주 손실보상 가능할까

도시정비사업이란 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 

주택 등 노후·불량건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로써, 주거 환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 

주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 말합니다. 

​도시 ․ 주거환경정비사업은 주민의 이해와 협조가 없이는 불가능한 사업입니다.

토지 소유자나 건축주, 임대, 임차인 등 자신의 재산권이 일부 침해받을 수 있기 때문입니다.  

​때문에 이러한 사업들은 법이 정한 테 두리 내에서 주민의 권익보호를 위해 사업진행 단계마다 주민의 동의를 구하는 절차를 거쳐야 하며 

주민의 적극적인 협조를 바탕으로 이루어져야 합니다. 

그런데, 도시정비사업등이 애초 약속했던 것과 달리 지연될 경우 토지 소유자는 그로 인해 임대 등을 통해 얻을 수 있는 기대수익을 침해받게 됩니다.

이 경우 토지 소유자는 그에 대한 손해배상을 받을 수 있을까요? 

​최근 관련 판결이 있었는데요,  

​대구로펌 법무법인 율빛, 이번 시간에는 판결을 통해 사업 지연에 따른 토지 소유자의 영업손실 및 손해배상 가능성 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.  

ㅣ사업 지연에 따른 지주의 손실보상 손해배상 가능할까 

 임차인 이주 이후의 기간 동안 얻을 수 있었던 기대 임대수익에서 같은 기간 취득한 임대수익을 뺀 금액 상당의 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라

2004년 2월 서울시 고시로 세운4구역은 도시정비법에 따른 도시환경정비구역으로 지정·고시됐고, 

2004년 5월 종로구청장을 사업 시행자로 지정됐다가 2007년 9월 SH로 사업 시행자가 변경·지정됐습니다.

​종전 사업시행자인 종로구청장은 2007년 2월 사업구역 내 상가임차인들과 자영업자들의 대체영업장을 마련해 임대차계약을 체결했는데, 

SH도 이를 승계해 사업구역 맞은편에 위치한 건물을 증축 및 리모델링해 상가임차인들의 대체영업장으로 활용하기로 하는 계획안을 수립하고 

증축 및 리모델링 공사에 착공했습니다. 

​이후 SH는 2008년 9월 사업구역 내 영업장에 대한 영업보상계획을 공고했고, 영업손실 보상자에 해당하는 상가 임차인들에게 

각 해당 임차 상가에서 퇴거하는 대신 대체영업장에 입점해 이전비를 지급받을 것 등을 통지했습니다. 

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SH는 통지내용을 수용한 상가임차인들과 사업 준공인가일까지 임대료 없이 관리비만 내하면서 대체영업장에서 영업을 계속하도록 하는 내용의 임대차계약을 체결했습니다. 

​그런데 종전 사업시행자인 종로구청장은 세운4구역 인근에 위치한 종묘의 경관을 보호하기 위해 유네스코의 자문기구인 이코모스 한국위원회에 사업계획을 보고했는데, 2009년 6월 서울시와의 협의를 거쳐 SH에 영향성 검토를 실시하고 그 결과를 문화재청과 협의하라는 등의 보완사항을 통보했습니다. 

​SH는 보완사항을 이행해 문화재청에 국가지정문화재 현상변경 등 허가신청을 했고, 이후 문화재위원회는 조건부 허가한 내용의 이행조건을 바탕으로 

추가 이행조건을 요청하면서 재차 조건부 허가하기로 했습니다.

​이에 따라 서울시는 2016년 7월 해당 사업구역의 개발을 문화재위원회의 심의 기준에 맞추고 변화된 여건을 반영하기 위해 

국제설계공모를 추진하기로 결정해 2017년 3월 당선작을 최종 선정했는데요, 

​이 과정에서 2019년까지 사업 시행이 지연되면서 세운4구역 내 토지 및 건물의 지분을 소유한 A씨 등의 불만은 커졌고, 

이들은 결국 "임차인 이주 이후의 기간 동안 얻을 수 있었던 기대 임대수익에서 같은 기간 취득한 임대수익을 뺀 

금액 상당의 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라"며 소송을 냈습니다.

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ㅣ법원 " 사업지연으로 발생할 문제 대비할 주의의무 있다"

재판부는 "토지 등 소유자에 대해 손실보상을 할 의무가 있는 사업시행자가 손실보상의무를 이행하지 않은 채 사업을 시행하는 등으로 

토지 소유자에게 실질적이고 현실적인 침해를 가한 때에는 불법행위가 되므로 그 손해를 배상해야 한다"고 설명했습니다.

​즉 사업시행자인 SH는 사업시행인가신청 당시 예측한 인가예정 시점이 지났는데도 허가신청에 대한 심의가 종결되지 않고 있고, 

그 종결시점을 구체적으로 예측하기 어려운 상황에서는 사업시행인가절차 지연 등 사업진행의 지연으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다는 것입니다. 

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구체적으로 법원은 "SH는 사업시행인가절차가 통상관계자들이 예측해오던 경과와 달리 상당히 지연될 경우, 해당 지역의 공실률이 높아지고 그 경향이 지속됨으로써 상권이 쇠퇴하는 분위기가 조성돼 실질적으로 상가 소유자로서 임대업을 운영하던 사람들이 임차인을 구할 수 없는 상황이 초래될 수 있다는 점을 예측하고 대비할 의무가 있다"며 "이전할 준비를 마친 임차인들의 요구 등을 고려하고 부정적 영향들에 대한 시의적절한 대책을 마련하고 대처했어야 한다"고 판시했습니다. 

ㅣ사업지연에 따라 지역상권이 쇠퇴했다면 사업시행자는 토지소유자의 손실을 보상해야 한다

서울고법 민사4부(재판장 이광만 부장판사)는 A씨 등이 서울시와 서울주택도시공사(SH), 세운4구역 도시환경정비사업 주민대표회의를 상대로 낸 손해배상소송(2020나2011740)에서 "사업 시행자인 SH는 A씨 등의 기존 임대 현황, 부가가치세와 재산세 납부 현황, 사업의 진행 경과, 사업 구역 상권의 변화 과정 등 제반 사정을 종합해 A씨 등에게 400만~1200만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸습니다. 

한편 서울시와 주민대표회의를 상대로 한 청구는 기각했습니다.

이는 도시정비사업 시행이 장기간 지연되면서 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 임차인을 구할 수 없는 상황이 고착돼 토지 소유자에게 현실적인 피해를 입혔다면 도시정비사업 시행자가 그 손해를 배상해야 한다는 판결이어서 사업 지연에 따른 토지 소유자의 손실 보상의 기준을 명확히 제시했다는 점에서 주목받는 판결입니다. 

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도시가 노후화되면서 환경 정비나 개선을 목적으로 각종 재개발,재건축 사업이 이뤄지고 있습니다.

​그러나, 여러가지 사정에 의해 개발 사업이 지연되는 경우 사업 시행자는 지연에 따라 발생할 수 있는 

각종 문제를 대비하고 토지 소유자들이 손해를 보지 않도록 해야 할 것으로 보입니다. 

​대구전통로펌의 강자, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산/형사전문변호사로 5인의

각분야 전문변호사와 함께 의뢰인의 법익을 위해 최강의 협업 시스템을 운영하고 있습니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222564004022