대구건설분쟁변호사 유치권행사로 공사대금 받을 수 있을까
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안녕하십니까. 대구건설분쟁변호사 법무법인 율빛 부동산/건설전담센터입니다.
거리를 지나다보면 공사가 중단된 건설현장에서 '유치권 행사중입니다.' 라는 현수막을 발견하는 경우가 있습니다.
이런 경우는 대개 공사대금 미지급으로 인한 건설업체간 분쟁이 발생했을 가능성이 높습니다.
공사대금을 받지 못하는 경우 공사대금청구소송을 통해 밀린 대금을 청구할 수 있지만 소송이 길어지게 되면 영세한 업체는
그 기간동안 버티기가 어렵고 이런 저런 이유를 들어 지급 판결이 났음에도 지급을 차일피일 미루는 경우도 적지 않기 때문에
이러한 경우를 대비해 공사대금청구소송에 앞서 유치권 행사를 하기도 합니다.
유치권 행사를 하게 되면 공사가 진행된 건물을 계속 묶어둘 수 있기 때문에 상대방의 채무변제에서 높은 순위를 차지할 수 있기 때문이죠.
그러나, 유치권 행사를 위해서는 기본적인 요건이 충족되어야 인정될 수 있습니다.
대구건설분쟁변호사 법무법인 율빛이 준비한 이번 이야기는 유치권 행사를 위한 충족 요건과 밀린 공사대금을 받기 위한
법적 절차 시 주의해야 할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ유치권 행사를 위한 성립 요건
민법 제320조 1항에는 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관한 채권을 가지는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있다고 규정하고 있습니다.
또 민법 제322조 1항에 따라 수급인은 대금을 변제받을 때까지 건물을 점유하고, 경매를 신청해 부동산을 환가해 해당 대금으로 미지급 공사비를 회수할 수도 있습니다.
이러한 유치권은 민법 제320조부터 제328조 까지에 규정돼 있는 법률로 물권의 일종입니다.
채권은 상대방에 대해 어떠한 금전, 행위 등을 청구할 수 있는 권리인 반면, 물권은 물건에 직접적인 지배력을 행사할 수 있는 강력한 권리인데요,
유치권의 경우 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나
유가증권을 유치해 둘 수 있는 담보물권이기도 합니다.
이러한 유치권은 별도의 합의나 등기를 요하지 않고 성립하면서도 사실상 우선변제의 효과가 있는 강력한 물권이지만
그 성립과 행사에 있어서는 법적 쟁점이 없는지 따져봐야 합니다.
그렇다면 유치권을 인정받기 위해 먼저 성립되어야 하는 기본 전제조건은 무엇일까.
우선 유치권 행사 물건은 다른 사람의 소유이므로 적법하게 그 물건을 점유해야 합니다. 제3자를 통한 간접점유도 가능합니다.
또한 점유한 물건과 관련된 채권으로서, 채권이 변제기에 있어서 채권자가 언제든 채권을 행사할 수 있어야 합니다.
만약 아직 변제기에 이르지 않은 채권이라면 이에 대해서는 권을 행사할 수는 없습니다.
마지막으로 채권자가 채무자에게 유치권을 행사하지 않겠다는 특약을 한 사실이 없어야 합니다.
ㅣ유치권 성립을 인정하기 위한 점유로 보기 어려운 경우
법원은 유치권이 성립하기 위한 점유의 의미에 대해
공사 완공된 건물에 대해서는 자물쇠 등으로 출입폐쇄장치를 하고 건축주 등 타인의 출입을 완전히 통제하는 정도여야 하며
(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결),
공사대금을 다 지급받지 못해 공사를 중단하는 경우에도 최소한 제3자의 출입을 통제하는 등의 조치는 취해야 한다고 보고 있습니다
(서울고등법원 2011. 6. 3. 선고 2010나88684 판결).
따라서 유치권 행사를 위해 건물 등 부동산을 점유할 때는 반드시 자신의 점유를 다른 사람에게 빼앗기지 않도록 계속적,
배타적으로 점유하고 유치권을 행사한다는 사실을 외부에 공시하여 유치권 행사의 외관을 갖춰야 합니다.
만일 유치권 행사 현수막을 일시적으로 걸어 놓는다거나 컨테이너 박스만 설치하고 누구든 자유로이 해당 부동산에 들어와 통행할 수 있도록 한다면 이는 계속적,
배타적으로 부동산을 점유한다고 인정되기 어렵기 때문에 결과적으로 유치권이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
ㅣ유치권을 주장할 수 없는 경우
수급인이 전부 또는 주요부분의 재료를 공급해 건물의 소유권이 수급인에게 귀속되는 경우에는 건물에 대한 유치권을 주장할 수는 없습니다.
이 경우에는 동시이행의 항변권을 행사해야 합니다.
동시이행의 항변권이란 민법 제536조 규정으로 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 것을 말합니다.
단순히 건설자재를 납품한 채권만으로는 건물에 대한 유치권이 성립하지 않으며(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결),
부분공사의 하수급인이라도 도급인 소유 건물에 적법한 유치권을 행사할 수 있는지에 대해서는 개별 사안마다 구체적인 사실관계를 살펴 판단해야 합니다.
또한 유치권을 행사하고자 하는 자의 채권은 ‘변제기에 도달’해야 하는데, 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에
도급인에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에야 공사를 마쳐
공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워
경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13 선고 2011다55214 판결).
계약서에 ‘공사 목적물에 유치권을 행사하지 아니한다’라는 문구가 설정되어 있는 경우 역시 유치권 행사가 불가합니다.
따라서 공사 도급 계약 시 유치권의 성립을 배제하는 특약이 들어가 있다면 신중한 검토와 판단이 필요합니다.
또한 공사대금의 소멸시효는 3년입니다. 채권 소멸시효가 완성되면 유치권도 소멸하기 때문에 유치권을 행사하는 자는
공사대금 청구 소송으로 공사대금 채무자를 상대로 적절한 소멸시효 중단 조치를 취하는 것이 좋습니다.
공사대금을 받기 위해 혹은 공사대금 소송 전 채무자를 압박하는 수단으로 유치권을 행사하고자 하는 경우에는
반드시 쟁점이 되는 부분을 고려해 적법하게 유치권을 행사해야 인정받을 수 있음을 유의해야 합니다.
대구건설분쟁변호사 법무법인 율빛은 부동산/건설 분야 전문변호사를 비롯해 6인의 각 분야 전문변호사들이 함께 협업해 최상의 솔류션을 제공합니다.
건설분쟁, 공사대금청구, 유치권행사와 관련한 법률상담은 법무법인 율빛과 함께 하시기 바랍니다.
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