대구 상가임대차 우선변제권과 최우선변제권 행사 요건

임대차 계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는것입니다. 

그런데 상가임대차보호법은 상가 건물을 임대, 임차할 경우 민법에 대한 특례를 규칙으로 정해 영세 상인들이 안정적으로 영업에 종사할 수 있도록 

돕기 위해 만든 법으로 원칙적으로 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 환산보증금 액수가 법령에서 정한 일정 금액 이하일 경우 적용됩니다.

상가임대차보호법에 따라 상가임차인은 건물 소유권이 제3자에 넘어갈 경우 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생겼고, 

사업자 등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인의 경우 경매나 공매시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

​또한 환산보증금이 일정금액 이하인 소액 임차인의 경우에는 사업자 등록을 마친 후 건물이 경매에 넘어가더라도 

경매 가액의 1/2 안에서 우선 순위와 상관없이 보증금 중 일부를 변제받을 수 있습니다. 

​상가 임차인의 경우에는 사안에 따라 우선변제권 및 최우선변제권을 행사할 수 있는데요 이러한 권리를 행사하기 위해서는 몇가지 충족되어야 할 요건이 있습니다. 

​대구 전통 로펌의 강자, 법무법인 율빛 부동산 전담센터에서 준비한 이번 소식은 상가 임차인의 

우선변제권 및 최우선변제권 행사요건 및 주의점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ상가 임차인의 우선변제권이란

상가 임차인의 대항력이란 임차인이 상가건물에 입점한 후 사업자 등록을 신청한 다음 날로부터 

제3자에 대하여 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 효력을 말합니다. 

임차인이 대항력을 갖추게 되면 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 

계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

그러나 대항력을 갖추기 위해서는 몇 가지 전제 조건이 필요한데요, ​

​임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 

임차건물이 경매 또는 공매된다 하더라도 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

​이를 임차인의 보증금 우선변제권이라고 합니다. 

​다만 우선변제권을 행사하기 위해서는 임대차 보증금액이 대통령령이 정하는 금액기준을 초과하지 않아야 하고, 

월 차임까지 고려한 환산보증금액을 기준으로 판단해야 합니다.

​만일 임차하려는 상가건물에 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 상가건물의 가액도 선순위 근저당권의 채권최고액과 그다지 차이가 없다면, 

이 상가건물 임차인은  상가건물이 경매에 넘어가게 되었을 때 임대차보증금을 제대로 회수하지 못 할 가능성이 크므로 주의해야 합니다.  

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ㅣ대항력 위한 상가건물 확정일자 받는 법 

확정일자란 특정한 사실 또는 법률관계의 존재를 공적으로 증명하는 행정행위인 공증의 일종으로, 

원칙적으로 ‘그 날 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것’을 증명하는 것을 말합니다. 

​신규사업자는 신분증과 함께 사업허가증·등록증·신고필증 사본 등과 임대차계약서 원본, 건물 일부를 임차한 경우 해당부분 도면 등을 소지하고 

관할세무서 납세서비스센터를 찾아가 확정일자 신청 겸용 사업자등록신청서를 작성하면 되고, 근저당 설정권자 등 건물임대차에 이해관계가 있는 경우에는 

건물소재지 관할세무서장에게 확정일자와 관련된 등록사항 등을 열람할 수 있습니다.

새로 사업을 개시하는 임차인은 사업자등록과 동시에 확정일자를 신청하는 것이 좋습니다. 

확정일자 부여는 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 

관인을 찍는 방법으로 이루어지며 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여합니다.

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ㅣ소액 임차인의 최우선변제권이란 

서울특별시의 경우 6천500만원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 5천500만원 이하, 

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외한 광역시, 안산/용인/김포/광주시의 경우는 3천800만원 이하, 

그 밖의 지역은 3천만원 이하의 임차보증금에 해당하는 상가건물의 임차인은 소액 임차인이라고 합니다. 

​소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다.

소액임차인은 임차하려는 상가건물에 선순위 근저당권이 설정되어 있더라도 경매개시결정 등기시까지 건물인도 및 사업자등록의 요건을 모두 갖추었다면 

경매ㆍ공매절차에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(근저당권자 등)보다 우선하여 소액보증금 최우선변제권을 가지게 됩니다.

​다만 선순위 근저당이 설정된 건물에 대해 최우선변제액을 계산할 때에는 최선순위 담보물권 설정일 당시 적용되는 법령을 적용하여 

소액임차인 해당 여부를 판단하고 있습니다. 

​이는 상가건물 임대차보호법 시행령 부칙 '이 영 시행 전에 담보물건을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정을 따른다."는 규정때문입니다.

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ㅣ상가 임대차 계약이 종료되었는데도 보증금 돌려받지 못한다면 임차권등기명령 신청하세요.

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 

지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 

임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

​그런데 상가임대차에는 주택 임대차와 달리 권리금이라는 게 존재합니다.

상가임대차보호법은 환산보증금 상한을 초과하지 않는 임대차에 적용이 되는 것이 원칙이나 이와 무관하게 적용되는 규정도 많기 때문에 

사안에 따른 구체적인 검토가 필요합니다. 

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현재 대한법률구조공단에서는 지역별로 6개지부를 운영하며 상가임대차 분쟁 조정위원회를 운영하고 있습니다. 

관련 분쟁에 대한 법률상담 및 조정을 원한다면 분쟁조정위의 도움을 구할 수 있습니다. 

​만일 법적으로 쟁점이 복잡하고 까다로워 조정이 제대로 되지 않는다면 법률전문가의 도움을 구해보시기 바랍니다. 

​대구 전통 로펌의 강자, 법무법인 율빛은 대표변호사인 구본덕 부동산/형사전문변호사를 포함해 6인의 각 분야 전문변호사들이 함께 협업해 최상의 결과를 제공합니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222566062996