대구부동산변호사 공동명의 아파트 한사람과 계약해도 될까

절세를 이유로 아파트를 부부 공동명의로 취득하는 경우가 많습니다. 

​종합부동산세나 집을 처분할 때 발생하는 양도소득세 등 누진세율이 적용되는 소득세법상 공동명의일 때가 

단독명의일 때보다 더 많은 절세가 가능하기 때문에 처음으로 주택을 구입하는 부부라면 대부분 공동명의가 유리합니다.

​하지만 기존 단독명의 주택을 보유하고 있던 부부가 절세를 위해 공동명의로 바꾸는 경우는 생각을 좀 더 해봐야 합니다. 

명의를 공동명의로 변경하게 될 경우 집값 절반을 배우자에게 '증여'하는 행위가 되기 때문에 증여세가 발생할 수 있습니다.  

물론 부부의 경우 10년 내 6억 증여까지만 비과세이므로 나머지 부분에 대해서는 이에 따른 증여세를 부담해야 하고 3.5% (최대 12%)의 증여 취득세도 내야합니다. 

특히 주택 보유에 따른 세금은 세대 기준이 아닌 사람 별 과세이기 때문에 지분을 일부만 가지고 있어도 1주택으로 봅니다. 

따라서 2주택, 3주택일 경우 종부세 중과세율로 최고 세율이 6%까지 적용될 수 있기 때문에 다주택자는 공동명의가 유리하다고 볼 수 없는 것이죠. 

이 뿐만이 아닙니다.

부부공동명의 아파트를 처분하기 위해 부동산 매매계약을 체결할 때 잘못하면 의도치않게 손해나 불이익이 발생할 수 있는데요,

대구부동산변호사, 법무법인 율빛 부동산 전담센터에서 준비한 이번 이야기는 

부부공동명의 아파트 매매계약시 무권대리에 해당할 경우 발생할 수 있는 손해에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ공동명의 아파트, 한 사람과 계약해도 될까

보통 아파트를 매수하는 경우, 매수자는 마음에 드는 물건이 있는 경우 

공인중개사를 통해 해당 집주인과 계약서를 작성하고 계약금을 송금한 뒤 기한 내에 중도금, 잔금 등을 마무리한 뒤 소유권을 이전받게 됩니다. 

​그런데 아파트가 부부 공동명의로 되어 있는 경우, 부부중  한 사람과 계약하는 경우가 있습니다. 

​부부사이이고 배우자의 지분까지 포함해 인감증명과 도장까지 위임받았다며 계약에 아무 문제가 없다고 주장하면 그 말만 믿고 계약을 진행해도 될까요? 

그러나, 민법 제264조에는 "공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다."는 규정이 있습니다.

​즉, 부부 일방의 말만 믿고 계약을 진행했다가 계약때 나타나지 않았던 배우자가 갑자기 계약에 동의한 적 없다며 

철회를 요구해 온다면 계약이 무효가 될 수도 있다는 말입니다. 

그렇다면 부부 공동명의 아파트를 매수하고자 하는 경우 계약은 어떻게 진행해야 문제가 없을까.

​우선 매수자 입장에서는 부부 일방이 자신의 지분을 포함해 아파트 매매 계약에 동의했다는 자필 서명의 위임장을 확인할 필요가 있습니다. 

만일 부부가 동시에 계약서 작성날 참석할 수 없고 위임장을 작성할 수 없는 상황이라면 계약에 동의한다는 통화녹음도 효력이 있습니다. 

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ㅣ부부공동명의 아파트 계약 후 남편이 매매 동의 거절했다가 배액배상 판결받은 이유 

서울 소재 아파트를 공동 소유하고 있던 부부 A와 B. 

매수자 C씨는 A와 B의 공동소유 아파트가 매물로 나온 것을 확인하고 부동산을 통해 계약 의사를 알렸습니다. 

​매수자 C씨는 부동산을 통해 B씨의 계좌로 계약금 1억원을 송금했고 계약을 주선한 부동산은 B씨에게 매매가, 

잔금일, 계약일 등에 대한 문자 메시지를 보낸 뒤 B씨로부터 "확인했다"는 취지의 회신을 받았습니다. 

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그런데 갑자기 남편 A씨가 '이 계약은 매매대금의 10%에 미치지 못해 가계약에 준하며, 

내 위임장이나 전화를 통해 의사확인 절차를 밟지 않은 부동산의 과실로 계약 전체가 무효'라는 취지의 내용증명을 보냈습니다.  

​이에 매수자 C씨는 '(A와B 부부의) 이행거절에 따라 계약을 해제하고, 이미 지급한 계약금 일부와 손해배상금을 지급하라'는 

내용증명을 보낸 뒤 일방적인 매매계약 파기에 따른 계약금 반환 및 손해배상 소송을 냈습니다. 

​법원은 "이 계약은 매매당사자와 목적물, 매매대금 등이 확정됐고, 계약을 진행한 부동산의 증언 내용과 문자 중에 '1억원을 계약금의 일부로 한다'는 기재가 있는 점 등 거래관행을 종합하면 계약금을 1억4500만원으로 하는 계약이 성립됐다"며 "B씨가 남편 A씨를 대리해 아파트의 남편 지분에 대해 계약을 맺었으나 그 대리권한은 인정되지 않으므로 민법 제135조 1항에 따라 B씨는 무권대리에 해당하는 이행책임을 부담한다"고 밝혔습니다. 

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무권대리란 무엇일까.

무권대리란 대리권을 받지 않았음에도 대리권을 받았다고 주장하는 사람의 법률행위나, 대리권이 있더라도 그 범위를 넘은 대리행위의 효과는 

원칙적으로 본인에게 귀속되지 않는바, 이렇게 대리권 없이 대리행위가 행하여진 경우를 말합니다. 

​이번 사안처럼 상대방이 계약당시에는 무권대리인과 계약했다는 것을 몰랐으나, 나중에 알게 된 경우, 

당사자 본인의 추인이 있기 전에 또는 당사자 본인이 추인을 하였더라도 상대방이 알기 전에, 

상대방은 무권대리인과 사이에 맺은 계약을 철회하여 확정적으로 무효화 시킬수도 있습니다.

이에 따라 매수자 C씨는 남편 동의없이 계약한 B씨를 상대로 손해배상 책임을 요구할 수 있습니다. 

​민법 제135조 1항은 '다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 

그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다'는 규정이 있기 때문입니다. 

그렇다면 매수자C씨는 얼마의 손해배상금을 받았을까.

​재판부는 "현재 시세로 이 아파트의 시가는 18억원이고, 매매계약 해제로 인해 매수자C씨는 당시 맺은 계약상 매매대금 14억5000만원의 차액인 

3억5000만원의 손해를 입었다"며 "B씨는C씨의 청구에 따라 원상회복으로 1억원을, 손해배상금으로 1억4500만원을 지급할 의무가 있지만, 

앞서 변제공탁한 1억1000만원을 공제해 총 1억3500만원을 배상하라"는 판결을 내렸습니다. 

​남편과 공동소유한 아파트를 팔기 위해 매매계약을 체결했다가 남편이 동의하지 않아 매매계약을 이행하지 못한 아내가 매수인 측에 억대의 배상금을 물게 된 것입니다. 

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이처럼 부부공동명의 부동산을 구입하려는 경우에는 매수자 입장에서는 두 사람이 모두 계약에 동의하는지 여부를 꼭 확인할 필요가 있습니다. 

또 공동명의 부동산을 부부 일방이 몰래 매매계약을 한 뒤 상대방이 동의하지 않아 계약이 이행되지 못할 경우, 

무권대리에 의한 이행책임으로 상대방의 의사에 따라 손해배상 책임까지 발생하므로 주의가 요구됩니다.

​대구부동산변호사, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 

부동산 분쟁 해결을 위한 법률조력을 해드리고 있습니다. 

오랜 기간 대구경북 지역 원스톱 종합법률상담센터로 신뢰와 명성을 쌓고 있는 법무법인 율빛의 법률서비스를 확인해보시기 바랍니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222577155623