대구변호사상담 소유권이전등기 가등기 효력과 주의사항
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소유권이전청구권 가등기는 부동산 거래 계약 후 소유권을 완전히 넘기기 전에 임시로 권리를 표시하기 위해 설정하는 것을 말합니다.
소유권이전청구권 가등기를 하는 경우는 가족 중 부동산을 소유하고 있는 자가 여러가지 사정으로 해당 부동산을
가압류당하거나 처분할 우려가 있을 경우 매도인이 재산을 처분하거나 담보를 제공하지 못하도록 하기 위해서이거나,
매매계약을 체결하기에 앞서 당사자간에 매매예약을 하고, 추후 매매계약을 할 것을 예정하는 경우,
매매예약을 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우도 있습니다.
그러나 가등기에 대한 효력을 잘 알지못하면 소유권행사에 불이익이 발생할 수 있는데요,
대구부동산상담, 법무법인 율빛에서 준비한 이번 소식은 소유권이전청구권 가등기의 효력과 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ통정 허위표시로 가등기하는 경우 주의할 점
재산 처분을 막기 위해 가족간에 가등기가 이루어질 경우 이는 실상 매수인이 해당 부동산을 사들일 의향이 없는 경우가 많은데요,
이러한 경우 실제 부동산 매수 의사가 없기 때문에 가등기를 해 둔 채 그대로 잊어버리거나 방치하는 경우가 종종 발생하기도 합니다.
그런데 이 과정에서 가등기를 설정해놓은 매도인에게 채무가 발생해 이를 갚지 못할 경우 채권자들은 가등기해놓은 재산에 대해서 가압류를 실행할 수 있습니다.
이를 가등기권에 대한 가압류라고 합니다.
또한 채권자는 중도금·잔금을 모두 치른 뒤 채무자가 가등기를 설정한 재산의 소유권까지 얻을 수 있고 채무자의 재산을 경매에 붙일 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.
실제 부동산 구매 의사가 없음에도 쌍방이 합의하여 진의가 아님에도 허위의 의사표시를 하는 경우 한 마디로 두 사람이 짜고
거짓으로 의사표시를 하고 법률행위를 한 경우 이를 통정허위표시라고 하고 이러한 법률 행위는 무효입니다.
즉, 민법 제108조 1항에 따라 통정허위표시는 당사자 사이에서는 언제나 무효이며, 따라서 이행하기 전이면 이행할 필요가 없고,
이행한 후이면 부당이득으로서 서로 반환해야 합니다.
이때 의사표시자는 무효를 주장하여 자신이 상대방에게 급부한것의 반환을 청구할 수 있습니다.
그런데 선의로 가족의 재산을 보호하기 위해 가등기를 했다가 오히려 자신의 채무로 가등기한 재산에 손해가 발생하게 되었다면
매수인은 통정허위표시를 이유로 무효를 주장할 수 있을까요?
통정허위표시 가등기는 두 사람이 협의해 언제든 말소시킬 수 있다고 생각하기 쉽지만 제3자가 권리행사를 하면 대응이 어렵습니다.
채권자에게 소유권이전청구권 가등기가 무효라고 주장할 수 없기 때문입니다.
따라서 가등기를 설정한 사람이 혹시 나쁜 마음을 먹고 권리를 양도하거나 채권자 돈을 고의적으로 안갚는 등의 행위로 인해
소유권에 치명적인 피해를 가져올 수 있기 때문에 이러한 부분이 발생할 수 있다는 점을 미리 알아둘 필요가 있습니다.
l 매매예약과 예약완결권의 의미
매매계약을 체결하기에 앞서 당사자간에 매매예약을 하고, 추후 매매계약을 할 것을 예정하는 경우가 있습니다.
예약이란 장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 별개의 계약을 말하는데, 매매예약을 한 경우,
매매예약완결권을 갖는 자가 상대방에게 예약완결의 의사표시를 하면 자동적으로 본계약(매매계약)이 성립합니다(민법 제564조).
대법원 판례(대법원 93다4908 판결)는 “매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로,
적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약(매매계약)의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나
확정할 수 있어야 한다.”고 설명하고 있습니다.
따라서 단지 서류의 제목만 매매예약이라고 해서, 민법에서 말하는 매매예약이 되는 것은 아니며,
매매계약의 주요 내용이 기재되어야 매매예약으로 인정받을 수 있습니다.
그러나 매매예약완결권이 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 하고,
그러한 약정이 없는 때라도, 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하지 못하면 제척기간이 경과했다는 이유로 소멸됩니다.
특히 당사자간에 매매예약을 하면서 예약완결권의 행사시기 기산점에 대해 별도로 합의한 경우에도,
해당 기산점이 아니라 매매예약시부터 10년이 경과하면 예약완결권이 소멸하게 된다는 점에 유의하시기 바랍니다.
또 매매예약완결권의 행사 기간을 정하지 않은 경우, 10년이 경과하기 전이라도, 예약의무자가 예약완결권자에게 상당한 기간을 정하여
매매완결 여부의 확답을 최고할 수 있고, 그 기간이 지나도 예약의무자가 확답을 받지 못한 경우에는 예약의 효력이 상실됩니다.
l 매매예약 가등기 후 발생되는 분쟁 해결법
매매예약을 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권 가등기를 해 놓으면,
추후 매매예약완결권의 행사로 본 매매계약이 성립시, 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기)를 할 수 있습니다.
또한 매매예약을 원인으로 가등기를 했는데, 매매예약의 효력이 소멸했다면 이를 원인으로 가등기말소소송을 할 수 있습니다.
소유권 이전청구권 가등기 말소등기란 매매예약으로 인한 가등기를 한 경우 매매예약이 해제,
취소되거나 착오 등의 사유가 있을 경우 그 가등기를 말소하기 위해 하는 등기를 말합니다.
소유권이전청구권 가등기 말소 등기의 원인으로는 혼동(민법 제191조 제1항), 당사자 간의 합의해제(민법 제543조) ,
당사자 간의 약정소멸사유 발생 (부동산등기법 제54조), 선순위의 담보권이나 가압류가 있는
상태에서 경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(대법원2003.10.6.선고2003마1438판결) 등입니다.
그렇다면 매매예약을 원인으로 가등기를 했는데, 가등기권자가 잔금도 치르지 않은 채 행방불명되었다면 소유권 행사를 위해 어떻게 해야 할까요.
이처럼 가등기권리자가 행방불명이 된 경우, 현 소유자가 가등기를 말소하기 위해서는 가등기권리자를 상대로 가등기말소소송을 제기해
승소판결을 받아 말소등기를 신청하거나 부동산등기법 제167조 제1항 규정에 의한 공시최고신청을 해서 제권판결을 받아 말소등기를 신청할 수 있습니다.
혹은 매매예약을 체결하고토지에 가등기를 설정해 놓았는데 등기부 등본을 보니 근저당권이 설정되어 있는 경우도 있습니다.
이런 경우 가등기가 설정되어 있는데 근저당이 어떻게 설정될 수 있는지 의문을 가질 수 있는데요, 가등기가 되어 있는 경우에도
가등기의무자는 소유권을 양도하거나 저당권 등 제한물권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 있고 그와 같은 처분행위에 따른 등기도 가능합니다.
따라서 이런 경우에는 가등기권리자가 소유권 전체에 가등기를 한 후 일부 지분에 대해 본등기를 한 경우 나머지 일부 지분에 대해서는 가등기 말소를 해야 하고,
가등기 말소는 가등기권리자와 가등기의무자 공동으로 신청해야 합니다.
대구변호사상담, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사입니다.
부동산등기와 관련한 복잡한 이슈를 명쾌하게 풀어 확실한 솔루션을 제공합니다.
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