대구부동산로펌 공유물분할방법 및 소송의 쟁점

안녕하십니까 대구부동산로펌 법무법인 율빛입니다. 

부동산의 경우 상속이나 토지 매수 과정에서 단독 소유가 아닌 다수의 사람이 공동으로 소유하게 되는 경우가 있습니다.  

​공동소유관계에 있는 이러한 공유물을 이용, 처분, 관리하는데 있어서 기본 원칙은 공동 소유자의 만장일치입니다. 

그런데 공유자간 서로 의견의 일치가 이루어지지 않아 공유관계를 청산하고자 하는 경우에도 서로의 의견이 일치하지 않아 결국 소송으로 해결해야 하는 경우가 있습니다. 

이를 공유물분할청구소송이라고 하는데요, 말그대로 공유물에 대해 법리에 따라 분할하는 것이기에 단순한 소송이라고 생각하기 쉬우나 

공유물의 종류가 어떤 것이냐에 따라 분할방법이 달라지게 되고 분할방법을 어떻게 할 것이냐에 따라서도 공유자들이 실제 취하는 재산이 달라질 수 있기 때문에 

깊은 법리 지식과 많은 소송경험을 요하는 분야입니다.

​즉, 공유물분할청구소송에서 자신에게 유리한 결과를 얻기 위해서는 부동산분야에 소송경험이 풍부한 부동산전문변호사의 조력을 구하는 것이 필요하다는 뜻입니다.

대구부동산로펌, 법무법인 율빛에서 준비한 이번 이야기는 공유물분할방법과 소송의 핵심쟁점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

​

ㅣ공유물분할청구권과 분할방법 

공유물은 각 공유자가 각자의 공유지분 비율에 따라 소유하고 있는데 이 경우 사용,수익, 처분을 둘러싸고 법률관계가 복잡하기 때문에 

공유자간 분쟁이 생길 가능성이 높아 대개 각자의 지분에 따라 분할하여 단독으로 소유하고자 합니다.

이때 협의에 따라 공유물 분할이 이루어지지 않으면 공유물분할청구소송을 진행할 수 있는데요, 

민법은 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정한 경우가 아닌 한, 공유자는 공유물 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

​다만 어떤 형태로든 공유물 분할에 관해 협의가 진행되었다면 재판상 분할청구를 할 수 없으므로 법률적 관계를 알지 못한 채 

상대방의 협의 방식에 동의하는 우는 범하지 않아야 합니다. 

공유물 분할방법은 크게 세가지 방법이 있는데요, 현물 분할/ 가액 분할/ 경매분할 방법이 있습니다.

현물분할은 언뜻 생각하면 공유물을 1/N해서 각자의 지분대로 나눈것으로 생각하기 쉽지만 사실 가장 까다로운 분할방법입니다.  

​특히 건물은 현물분할 자체가 성립되지 않으며 토지의 경우는 현물분할이 원칙이나 어떤 방식으로 토지를 나누느냐가 쟁점이 될 수 있기 때문입니다. 

​게다가 토지는 구역을 어떻게 나누느냐에 따라 구역별로 토지 가격의 차이가 나기도 하고 어떤 경우는 도로와 연결되어 있어 지가 상승의 여지가 있을 수 있지만, 

어떤 구역은 맹지가 되어 재산상 가치가 현격히 떨어질 수도 있습니다. 당연히 토지를 어떻게 나누느냐를 두고 공유자간 다툼이 발생할 가능성이 높아 조정이 필요합니다. 

​

두번째 방법인 가액 분할은 공유자 중 한 사람이 다른 공유자 명의의 지분을 자신의 명의로 사들여 해당 물건의 단독 소유자가 된 뒤 

다른 소유자에게 대금을 지불하는 것입니다. 

경매분할은 현물 분할이나 가액분할 방법으로도 서로간의 의견이 합치를 보지 못한 경우 최종적으로 해당 물건을 경매에 부쳐 

경매대금을 공유자들끼지 나눠가지는 것입니다. 

ㅣ공유물 분할 소송의 주요 쟁점

재판에 의한 공유물분할청구소송은 현물분할을 원칙으로 하나, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 그 가액이 현저히 줄어들 염려가 있는 때에는 

법원은 물건의 경매를 명해 대금 분할을 할 수 있습니다. 

그런데 공유자 중 1인이 현물 분할에 동의하지 않는다면 재판부는 현물분할을 강요하지 않습니다.

따라서 현물 분할에 동의하지 않는다면 끝까지 법리에 따라 자신의 주장을 관철시킬 필요가 있습니다. 

​가액분할의 경우에도 상대방이 제시한 환산금액이 터무니없는 수준이라면 자신의 지분에 맞는 합당한 금액을 받을 수 있도록 따로 감정평가를 신청하는 방법도 있습니다. 

경매분할은 다소의 경제적 손실이 발생하기 때문에 마지막 방법으로 선택해야 하며, 

가급적 재판과정에서 자신의 의견이 충분히 반영되면서도 경제적 손실이 덜한 합리적 방법으로 공유물 분할이 이루어질 수 있도록 

법리에 능통한 부동산전문변호사의 조력을 구해보는 것이 좋습니다. 

​

ㅣ공유물분할청구 소송 제기시 주의할 점 

공유물분할 청구소송은 앞서 언급한 대로 협의에 의해 분할이 이루어졌는데 이에 불만을 품고 소송을 제기할 수는 없습니다. 

또한 모든 공유자가 원고 또는 피고가 되어야 하며 한사람이라도 누락되는 경우 소송은 부적법해 각하판결을 받게 된다는 사실을 유의해야 합니다.

이를 법률용어로는 고유필수적 공동소송이라고 합니다.  

게다가 공유부동산을 분할하는 경우에는 판결 확정만으로 소유권이 이전되지만, 공유당사자들의 합의에 의한 조정에 의할 경우에는 

소유권이전등기를 마쳐야만 비로소 소유권이 이전된다는 겁니다. 

​따라서 조정만으로 재판에 의한 공유물분할의 효력, 즉 법원이 당해 사건에 관한 일체의 사정을 고려해 정한 현물분할 판결이 확정됨에 따라 

바로 기존의 공유관계가 폐기되고 새로운 소유관계가 창설되는 것과 같은 형성적 효력을 가진다고 볼 수 없습니다.

​대법원 판례에도 "공유물분할의 소송 또는 조정 절차에서 공유자 사이에 공유토지에 관한 현물분할의 협의가 성립해 그 합의사항을 조서에 기재함으로써 조정이 성립했더라도, 그와 같은 사정만으로 재판에 의한 공유물분할의 경우와 마찬가지로 그 즉시 공유관계가 소멸하고 각 공유자에게 협의에 따른 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니다"라고 하였으며, 

"공유자들이 협의에 따라 토지의 분필절차를 마친 후 각 단독소유로 하기로 한 부분에 관해 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 소유권을 취득하게 된다고 봐야 한다"고 판시했습니다.

공유물분할청구소송은 공유자간 이견대립으로 결국 재판으로 가는 것이기에 자칫 감정적으로 소송을 진행하기도 합니다.

​그러나, 재판부는 오직 법리로만 판단하기 때문에 감정적 대립을 재판정에 호소하는 것으로 득도 되지 않으며 소송에 유리한 결과를 얻을 수도 있습니다. 

​결국은 가장 합리적인 방법을 제시해 재판부를 설득하는 것이 중요하므로 법률가의 조력을 꼭 받으시기 바랍니다.

대구부동산로펌, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 

부동산전문변호사로 대차, 건물 및 토지인도소송, 건물철거, 상가임대차보호법상 권리금 및 임차인의 권리청구, 집합건물 건설분쟁, 

공유물분할청구소송 등과 관련된 부동산 법률분쟁에 관한 소송을 진행하고 있습니다. 

실력있는 각분야 전문변호인단의 빛나는 팀워크로 의뢰인이 원하는 최상의 결과를 안내해 드립니다. 

ㅡ

원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222581652231