대구 아파트,집합건물 하자보수소송시 주의사항
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집합건물이란 법률 상 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 의 적용 대상인 부동산으로,
1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있어 구분소유권의 객체가 될 수 있는 건물을 말하는 것입니다.
아파트나 오피스텔, 대규모 상가건물등은 집합건물로서 집합건물법이 적용됩니다.
대구 지역에서는 최근 몇 년 사이 신축아파트 및 오피스텔 등이 대거 들어섰는데요,
신규건물에 입주를 시작하게 되면 가장 빈번히 발생하는 갈등 중 하나가 바로 하자보수를 둘러싼 책임공방입니다.
대개 준공 후 3,4년 정도 되면 시공사는 하자보수 서비스 기간을 마련해 기한 내 입주자의 하자보수 요청에 응하지만 기한이 끝나면
사실상 입주자들의 하자 보수 요구에 제대로 응하지 않는 경우가 많기 때문입니다.
게다가 준공 후 해당 건설사가 부도가 난 경우에는 하자보수책임을 누구에게 물어야할지 막막하기 마련인데요,
이번 시간에는 집합건물 하자보수소송시 꼭 알아야 하는 핵심 쟁점과 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ개정집합건물법상 하자보수 책임기간은
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 2012년 12월 18일 법률 제11555호로 개정(이하 ‘개정 집합건물법’이라 약칭)되면서 2013년 6월 19일 이후 분양된
아파트 가운데 사용승인이나 인도받은 때로부터 2년의 경과가 임박한 상태인 아파트들로부터 하자담보책임 존속기간이 얼마인지가 문제가 되고 있습니다.
그 이전까지의 집합건물법은 분양자의 하자담보책임에 관해 특별히 별도의 권리행사 기간을 규정하고 있지 않았으므로
민법 제671조 제1항 단서를 준용해 콘크리트 구조물인 경우는 인도 후 10년의 제척기간이 인정돼 왔는데요,
개정 집합건물법은 집합건물 분양자와 시공자(단, 시공자의 담보책임은 분양자가 파산신청, 무자력 등 그에 준하는 사유가 있는 경우에 한해 인정,
개정 집합건물법 제9조 제3항)의 하자담보책임 존속기간을 10년, 5년, 3년, 2년으로 상세하게 나눠 규정하고 있습니다.
구체적으로 살펴보면 건물 주요구조부 및 지반공사의 하자에 대해서는 10년(개정 집합건물법 제9조의 2 제1항 제1호),
사용승인 전 하자의 경우는 5년(개정 집합건물법 제9조의2 제1항 제2호, 동법 시행령 제5조 제1호),
대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물 구조상 또는 안전상 하자 역시 5년(동법 시행령 제5조 제2호 가목),
건축법상의 건축설비공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상 하자는 3년(동법 시행령 제5조 제2호 나목),
마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년으로 규정하고 있습니다.
즉, 개정 집합건물법이 적용되는 집합건물은 사용검사나 인도를 받은 때부터 2년이 지나면 마감공사 하자 등과 같은 비교적 발견이 쉽고 명백한 하자임에도
더 이상 하자보수청구나 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 없게 되는 것입니다. (집합건물법 제9조의2 제1항 제2호, 동법 시행령 제5조 제2호 다목)
ㅣ분양 후 준공된지 2년된 아파트의 하자보수 제척기간 넘기지 않으려면
제척기간은 기간이 경과하면 권리가 소멸한다는 점에서 소멸시효와 크게 다를 바가 없어 보이지만 기간의 정지나 중단 사유가 없고,
시효이익은 포기할 수 있는 반면 제척기간은 당사자의 의사에 따라 적용이 달라지는 일이 없습니다.
2013. 6. 19.부터 시행되어 분양일이 2013. 6. 19. 이후인 아파트의 경우에는 개정 집합건물법에 의한 각 하자 항목별로 하자담보추급권의 행사 기간이 생각보다
짧기때문에 이를 도과해 권리가 소멸되지 않도록 유의해야 합니다.
제척기간 도과로 권리소멸이 되지 않도록 하기 위해서는 단순히 하자보수를 지속적으로 요청한 것만으로는 부족하고 하자보수에 갈음한
손해배상청구권까지 행사하여야 준수한 것으로 인정되기 때문에 구두로든 내용증명으로든 손해배상청구까지 해야 하고 제척기간 내에
권리행사를 하였음을 보여줄 수 있는 증거도 남겨놓는 것이 좋습니다.
ㅣ하자보수 법적으로 청구할 수 있는 방법
일반적인 건설사들과 달리 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수의무를 보장하기 위해
하자보수보증금을 예치할 의무도 없기 때문에 한국토지주택공사나 서울주택도시공사와 같은 공사가 분양한 아파트는 하자보수보증사가 없습니다.
때문에 이들 집합건물의 각 구분소유자들은 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 하자보수 대신 보수에 상응하는 금원을 지급해 달라는 권리입니다.
또한 손해배상청구권의 행사 주체는 입주자대표회의와 같은 관리인이 아닌 구분소유자입니다.
따라서 손해배상청구권은 금전채권이고 그 청구행위가 관리행위를 벗어나기 때문에 관리단이 행사할 수 없고 구분소유자만이 소유권에 기하여 청구할 수 있습니다.
다만 실무적으로는 구분소유자 개개인이 시행•시공사에 대하여 손해배상 청구를 하는 것이 사실상 불가능하기 때문에
대부분 관리단에서 구분소유자로부터 손해배상청구권을 양도 받아 양수금을 일괄 청구하는 경우가 많습니다.
반면 하자보수보증사가 있는 경우에는 보증사를 상대로 하자보수보증금을 청구하는 방법이 있습니다.
공동주택관리법령에 의하면 사업주체는 하자보수를 보장하기 위해 반드시 각 연차별 하자담보책임기간에 해당하는 하자보수보증서를 발급받아야 하는데,
하자보수보증서를 발급해 주는 기관은 크게 주택도시기금법상의 주택도시보증공사(과거 대한주택보증주식회사가 주택도시보증공사로 변경됐다)와
건설산업기본법에 따른 건설공제조합이 있고 그 외 보험업법에 따라 보증보험업을 영위하는 회사 등입니다.
분양자에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구의 경우 아파트 입주자대표회의가 각 구분소유자의 권리를 채권양도 받아 행사하는 것과 달리
하자보수보증금 청구의 경우에는 입주자대표회의가 직접 본인의 명의로 권리행사를 한다는 것이 가장 큰 차이점입니다.
그런데 분양자인 건설사에 대한 보증서 발급 업무를 많이 하는 주택도시보증공사와 건설공제조합 중 건설공제조합에 대한 보증금 청구를 함에 있어서는
2011년경 개정 건설산업기본법에 따라 그 시효가 5년에서 2년으로 줄었기 때문에 보증금 청구권을 상실할 위험성이 매우 크므로 유의해야 합니다.
하자보수소송과 관련해 가장 유의할 점은 바로 제척기간입니다.
비교적 단기간에 해당하는 2년내에 하자보수청구에 대한 권리가 소멸할 수 있으므로 법률가의 조력을 받아
앞으로 발생할 수 있는 분쟁에 미리 대비하시기 바랍니다.
대구 집합건물 아파트 하자보수와 관련된 분쟁 해결, 법무법인 율빛과 함께 하시기 바랍니다.
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