대구임대차변호사 임차인의 원상회복의무 범위는 어디까지

대구임대차변호사, 법무법인 율빛입니다.

임대인으로부터 임차 계약을 하는 임차인은 계약이 끝난 후 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 합니다. 

​또 임차인은 임차물에 결합한 물건이 임차인의 구성부분으로 되면 그 가치에 대하여 비용상환청구를 할 수 있습니다. 

다만 임대인과 임차인이 원상회복의무 약정을 하였다면 임차인은 비용상환청구권을 포기한 것으로 봅니다. 

대개 상가 임대차 계약을 체결할 경우 임차인은 임대차 종료시 원상복구 의무를 지는 것으로 약정을 하지만 

실제 계약이 종료되면 원상회복의 범위와 관련하여 분쟁이 자주 발생하게 됩니다. 

​특히 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 임차목적물을 임차하였는데, 새로운 임차인을 구하지 못해 권리금도 회수하지 못한 상태에서 

폐업을 하게 되는 경우에는 종전 임차인이 설치한 시설물까지도 원상회복의무를 부담하는지 여부를 두고 다툼이 생기게 됩니다. 

이번 시간에는 임차인의 원상회복의무 범위는 어디까지인지 또, 이로인해 발생하는 손해배상 청구 범위는 어디까지인지 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ임차인의 원상회복의무 어디까지인가

임차인 입장에서는 계약 기간이 종료되어 다른 건물로 이사를 해야 하는데, 임대인이 과도한 원상회복 요구를 하면서 

임대차 이전의 상태로 원상회복을 하지 않으면, 임대차보증금을 돌려주지 않겠다고 하거나 보증금에서 

그 때까지의 월차임을 공제하겠다고 해 원상회복과 관련해 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 

​그렇다면 임차인의 원상회복 의무는 어디까지일까요. 

법원 판례에 따르면 ‘원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 

그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 

통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.’고 판시한 바 있습니다

(서울중앙지방법원 2005가합10027판결 참조).

​즉, 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생하는 마모나 손실은 임차인의 원상회복의무에 포함되지 않는다는 뜻으로 일반적으로 임대인은 

건물의 감가상각비와 수선비 등의 필요경비는 임대료에 포함하여 지급받기 때문에, 건물사용 과정에서 통상적으로 발생하는 

손모에 해당하는 부분은 임차인의 비용으로 원상회복을 해야 할 필요가 없다는 것입니다.

​그러나 '통상의 손모(損耗)'에 대한 명확한 기준이 없기 때문에 이를 둘러싼 다툼은 여전히 존재할 수 밖에 없습니다. 

이러한 다툼을 피하기 위해서는 임대차 계약시에 임차목적물의 상태를 알 수 있는 사진 등을 남겨놓거나 

임대차계약서의 특약사항에 현황에 대해 구체적으로 기재해 두는 것이 좋습니다. 

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ㅣ전임차인으로부터 권리금 주고  시설인수하면 현임차인의 원상회복의무는 어디까지? 

그렇다면 전임차인으로부터 권리금을 지급하고 시설물을 인수한 다음 부분적으로 다시 시설보수를 한 뒤 영업하다가 계약이 만료되어 

시설물을 원상복구하는 경우 현 임차인의 원상회복의무는 전임차인이 설치한 시설물까지 포함하는지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.

​관련 법원 판결을 보면 

별도의 약정이 없는 한, 종전 임차인이 설치한 시설의 철거의무(원상회복 의무)가 현 임차인에게 승계되지 않으나, 

종전 임차인의 영업(권리의무)을 포괄적으로 양수했다면 종전 임차인의 원상회복 의무도 현 임차인에게 승계된다고 봅니다.  

이는 임대차계약으로 전 임차인이 설치한 시설에 대해 원상회복 의무를 별도로 약정하는 경우에도 마찬가지입니다. 

​그런데 2015. 5. 13.자 신설된 권리금 규정은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 

영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 

이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 법적으로 인정한 것입니다.

​그런데 이 권리금의 성격을 두고 하급심 판결에서 "전 임차인으로부터 비품 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고,

그 비품 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전 임차인의 비품의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다."

(특히 이 사건에 있어서 원피고가 작성한 임대차계약서에는 분명히 설치한 칸막이 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화되어 있다) 

[서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507판결]고 판단한 것에 대해서는 논란의 여지가 있습니다. 

권리금 규정은 전 임차인이 일구어낸 영업시설, 영업상 노하우 등에 대한 대가로 새로운 임차인이 지불하는 것으로 임대인과는 무관하며 임대차 거래 현실에서 

임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하는 행위가 임대인에 대한 관계에서 원상회복의무를 부담하게 된다는 것을 인정하는 것은 아니기 때문입니다. 

​권리금 규정이 신설된 입법 취지 역시 영세 임차인을 보호하려한 것이니만큼 임차인이 전 임차인의 원상회복의무까지 부담하는지 여부가 문제되는 경우 

현행 권리금 규정이 임차인을 불리하게 처우하는 근거로 활용될 수 있어 현행 권리금 규정에 대한 보완 입법도 필요할 것으로 보입니다. 

현재로서는 임차인이 거래 현실에서 원상회복 범위에 대해 임대차계약서에 명확히 해두는 것이 불필요한 불이익을 막을 수 있는 방법입니다. 

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ㅣ원상회복 지연에 따른 손해배상 청구 범위는

임대차 계약 종료 후 임차인이 원상회복의무를 지체한 경우 임대인의 입장에서는 새로운 임차인과의 계약이 미뤄지거나 임대물에 대한 훼손으로 손해가 발생하게 됩니다. 

​이러한 경우 임대인은 원상회복 지연에 따른 손해배상을 요구할 수 있습니다. 

​그렇다면 그 손해배상 범위는 어디까지일까.  

​이에 대해 법원은 '원상회복 지연으로 인한 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지가 아니라, 

임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액(대법원 90다카12035 판결 참조)'이라고 판시한 바 있습니다.

즉, 원상회복이 대부분 완료된 경우, 나머지 부분은 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있기 때문에, 

손해배상도 그와 같은 추가 공사가 소요되는 통상적인 기간까지만 인정된다는 뜻입니다.

​따라서 임대인이 사소한 문제로 무리하게 원상회복을 요구해 손해배상기간을 무한정 확대하는 불리함을 방지할 수 있습니다. 

또 임대인이 원상복구 지연을 이유로 임차목적물에 대해 명도소송을 제기하거나 보증금을 반환하지 않는 경우가 발생하기도 하는데 

이러한 경우 임차인의 입장에서는 임차권등기명령제도를 활용해 명도 이후에도 대항력과 우선변제권의 효력을 유지시킬 수 있습니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222589798076