대구 아파트하자소송중 시공사의 채권양도 철회 요구 들어줘도 될까

신규아파트가 들어서면 입주예정자들은 사전방문을 통해 건설상에 미흡한 부분은 없는지 확인하게 됩니다. 

아무래도 모델하우스를 통해 기대했던 아파트의 모습과는 달리 사전방문 시점에는 건물의 완성도가 떨어지기 때문에 여기저기 하자가 눈에 띄게 마련입니다. 

이러한 배경에는 사업주체가 공동주택을 설계도면대로 짓지 않아 미시공 및 임의로 변경시공하거나, 

관련법규를 준수하지 않은 채 부실하게 시공해 균열·누수·탈락 및 들뜸 등의 다양한 시공하자가 발생하기 때문인데요, 

​이 경우 입주자들은 사업주체에 하자보수를 청구하고 보수를 지체하면 하자보수보증금을 청구하기도 하고, 

하자심사 또는 분쟁조정을 신청하거나 채권양도를 통한 기획소송을 통해 해결하기도 합니다. 

​채권양도를 통한 기획소송이란  각 아파트 소유 세대로부터 동의서 또는 위임장을 받고, 각 소유자가 입주자대표회의에 채권 양도를 하거나 공동 원고가 되어 

변호사에게 아파트 하자 소송의 수임을 맡기면, 그 변호사는 시공사와 시행사를 상대로 아파트 하자 소송을 진행하는 것을 말합니다. 

​집단소송을 하게 되면 여러 사람이 극히 저렴한 비용으로 변호사를 선임할 수 있다는 장점도 있는 반면에 입주자 개개인의 특별한 사실관계나 

주택별로 발생한 하자의 정도와 사정을 반영하지 못하는 문제가 발생할 수 있기 때문에 하자소송과 관련해서는 신중한 판단이 요구됩니다. 

​대구 법무법인 율빛 이번시간에는 아파트 하자보수를 위한 소송 진행시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

ㅣ아파트 하자보수, 소송으로 진행해야 하는 경우 

현재 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 공동주택관리법에 따르면 건설사가 입주민의 하자 보수 요구에 응하지 않아도 

이에 대한 벌칙 조항은 없고 하자보수담보기간만 규정해놓고 있습니다. 

​즉 하자 담보 책임 기간이 지나면 건설사의 책임이 면해지기 때문에 건설사는 입주민의 하자 보수 요청에도 시간만 끌며 책임을 면하려는 경향이 많습니다. 

결국 기간내 입주민이 소송을 제기해야 건설사에게 하자보수의 책임을 요구할 수 있는 것이죠. 

​하지만 한번 아파트하자소송을 제기하게 되면 추가로 같은 사안에 대해서는 소송을 제기할 수 없기 때문에 너무 이른 기간에 발생한 하자라든지, 

설계도면과 달리 시공해 중대한 하자가 발생한 경우라면 하자소송을 제기하는 것보다 시공사에 수리를 요청하는 것이 바람직합니다. 

​그 이유는 아파트 하자소송은 수리비 상당액을 금전으로 청구받는 것인데, 시공사 입장에서는 수리비에 대해 금전으로 배상하는 것으로 그 의무가 사라지기 때문입니다. 

​따라서 기능, 미관상 부족함이 있는 하자라면 하자소송을 통해 금전을 청구받아도 되지만, 

중대한 하자의 경우에는 아파트 설계 및 사정을 잘 아는 시공한 업체에게 직접 수리를 요청하는 것이 입주자들의 이익에 훨씬 부합합니다. 

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ㅣ소송 중 보수의 대가로 채권양도 철회요구한다면 

아파트 하자처리 중 손해배상 청구부분은 각 소유자가 개별적으로 직접 진행하는 것이 원칙이지만 편의성을 도모하기 위하여 

입주자대표회의에 채권양도를 하여 단체로 시공사 등과 합의 또는 소송을 진행하는 것이 일반적입니다.

​그런데 간혹 시공사에서 '소송중이어서 보수가 불가능하니, 현재 소송중인 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권 양도를 철회하면 보수를 해주겠다'고 

일부 하자의 보수를 대가로 입주민들에게 채권양도 철회를 요구하는 경우가 있습니다.

소송 중이라도 시공사는 입주민의 하자보수 요청이 있으면 보수공사를 하면 됩니다. 문제는 그렇게 약속한 뒤 시공사가 약속을 제대로 지키지 않아 

채권양도를 철회한 일부 입주자들이 다시 입주자대표회의에 채권 재양도를 하는 경우입니다. 

​만일 일부 입주자들이 채권양도 철회 후 재양도 전에 다른 입주자들이 시공사에 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송을 제기했다면 

양도 철회 후 다시 양도한 세대는 그 사이 조합이 해당 채권을 먼저 행사했기 때문에 중복된 청구가 돼 다시 양도한 세대의 하자보수에 갈음하는 

손해배상청구권은 인정할 수 없게 되는 것입니다.

​이 경우 하자보수를 위해 채권양도를 철회했다가 재양도한 입주자들이 보수도 받지 못하고 손해배상도 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 해당 세대가 공용부분에 대해 가지고 있는 공용부분 하자보수청구권을 모두 행사하지 못하게 되므로 아파트 전체에 대한 손해를 끼칠 수 있다는 점에서 주의할 필요가 있습니다. 

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ㅣ아파트 하자소송 전 입주자가 해야 할 일

아파트 하자와 관련해 입주자들이 원하는 바로 하자부분에 대한 원상복구일 겁니다. 

하자소송을 하게 되면 금전으로 이를 배상받는 것이어서 대금을 가지고 다시 수리업체를 선정해 하자 보수를 진행해야 합니다. 

따라서 가급적 하자보수담보기간내에는 시공사에게 하자보수를 요청해 이를 관철시키는 것이 중요할 겁니다. 

다만 입주자가 하자로 인한 권리를 구제받기 위해서는 유의할 점이 있는데요, 

우선 하자담보책임기간 내에는 하자보수를 서면으로 청구해 근거를 남긴 후 하자담보책임기간 내에 하자보수를 안 해주면 하자보수보증금을 청구하도록 합니다.

​만일 하자보수를 청구해도 정당한 사유 없이 보수를 안 해주면 시장·군수·구청장이 시정명령(위반시 500만원 이하의 과태료) 하도록 신고하고 하자심사(하자판정 결과 위반시 1000만원 과태료) 또는 분쟁조정(조정신청 시 소멸시효 중단, 확정판결 효력)을 하자심사·분쟁조정위원회에 신청해 권리를 구제받도록 합니다. 

​이런 절차를 모두 거치고도 분쟁해결이 안 되거나, 하자담보책임기간이 지나도록 보수가 안 될 경우에는 그때 가서는 소송을 검토하더라도 늦지 않습니다. 

​하자담보책임기간이 지난 후에도 이미 청구한 하자에 대해 소멸시효가 완성되기 전까지는 권리행사가 가능하기 때문입니다.

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아파트하자보수와 관련해 무조건 소송을 통해 배상액을 나누자라는 방식은 바람직한 접근법이 아닙니다. 

​무엇보다 소송이 입주민에게 실익이 있는지 여부를 따져보아야 합니다. 그럼에도 시공사들은 

자신의 책임을 회피하기 위해 하자보수와 관련해 무조건적으로 시간을 끌려고 하기 때문에 입주자들의 

정당한 권리를 행사하기 위해서는 제척기간이 끝나기 전에 소송에 대비해 만반의 준비를 해두는 것이 좋습니다.

​대구 법무법인 율빛은 아파트 하자소송과 관련한 법률상담을 도와드리고 있습니다.

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222615300675