대구임대차변호사 임대인의 계약갱신거절 가능사유
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안녕하십니까. 대구임대차변호사 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다.
문재인정부에 들어서 새롭게 제정된 임대차보호법 개정안은 임차인의 주거안정을 위해 만들어진 법입니다.
그러나 관행이 혁파되고 새로운 흐름이 정착되려면 관행이 이어져온 세월만큼이나 저항과 불편이 따르기 마련입니다.
특히 임대차계약에서 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리는 임차인 입장에서는
환영받아 마땅한 법안이지만 임대인과의 이해충돌로 인해 최근 상당히 많은 분쟁이 발생하고 있는데요,
임대인이 정당한 사유없이 계약갱신을 거절할 경우 개정법률에 따라 손해배상의 책임이 따르기 때문입니다.
그런데 이 '정당한 사유'에 대한 해석을 두고 임차인과 임대인 간에 분쟁이 발생해 소송까지 가게 되는 경우가 많습니다.
대구임대차변호사 법무법인 율빛이 준비한 이번 이야기는 임차인의 계약갱신요구에 대항할 수 있는 임대인의 정당한 갱신 거절 사유에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ임차인의 계약갱신청구권 주요 내용
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
-’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이
제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했습니다.
임대인이 허위로 갱신을 거절한 경우 손해배상액 산정은 다음과 같습니다.
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액 1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액 2) 『 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료 』의 2년 분에 해당하는 금액 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 |
물론 집주인이 정말 실거주 목적으로 갱신을 거절했는지 여부를 세입자가 입증해야 합니다.
또한 허위였다는 것을 밝혀낸다고 해도 현행 임대차법 상으로는 손해배상을 받을 수 없습니다.
임대차법에서는 손해배상을 해야 하는 경우를 '제3자에게 임대한 경우'로만 한정했기 때문입니다.
즉, 다른 사람에게 해당 주택을 매도한 경우는 여기에 포함이 되지 않으며, 손해배상을 받으려면 결국 민법으로 다퉈야 합니다.
ㅣ실거주목적 임대인의 갱신거절, 집주인이 객관적으로 입증할 필요 없다? 2021가단5013199
집주인이 실거주를 하고자 하는 경우 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
그러나, 만일 실거주가 허위의 사실이라면 임대인은 임차인에게 손해배상의 책임이 있습니다.
그렇다면 실거주가 허위의 사실인지는 누가 입증해야 하는 걸까요.
물론 입증의 책임은 임차인에게 있습니다. 이는 반대로 집주인은 실거주 사유가 존재하는 것을 객관적으로 입증할 필요가 없다는 뜻도 됩니다.
법원 역시 같은 입장입니다. 최근 서울중앙지법은 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2021가단5013199)에서 최근 "B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 원고승소 판결했습니다.
이 소송은 임대인 A씨가 B씨와의 임대차계약 만료 4개월 전, 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데 임차인이 조건을 변경해서라도 계약을 갱신하고 싶다는
의사를 전하며 계약이 만료되었는데도 집을 비워주지 않자, 임대인 A씨가 B씨를 상대로 건물인도소송 및 손해배상 청구소송을 낸 것입니다.
법원은 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의
특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했습니다.
즉, 임대인의 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절하는 경우 이것이 허위인지에 대해서는 임차인이 입증하지 않으면 허위라 주장하며
집을 비워주지 않는 행위는 정당화 될 수 없다는 뜻입니다.
결국 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 아직 시행초기이다보니 추가적으로 보완해야 할 것이 많습니다.
시간이 지나면서 차차 해결해 나가겠지만, 현재로서는 임차인의 계약갱신요구권과 임대인이
정당하게 갱신을 거절할 수 있는 사유를 두고 적잖은 분쟁이 발생할 것으로 보입니다.
대구임대차변호사, 법무법인 율빛은 임대차보호법 개정안을 둘러싸고 발생하는 분쟁과 관련한 법률상담을 진행하고 있습니다.
6인의 각 분야 전문변호사와 베테랑 송무인력이 함께 하는 법무법인 율빛의 체계적인 법률서비스를 경험해보시기 바랍니다.
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