대구로펌 임차인의 필요비 및 유익비상환청구권이란
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상가임대차계약을 맺으면 임대인은 차임의 증액을 요구할 수 있고 임대물 보전에 필요한 행위를 할 수 있습니다.
그러나 임차인이 상가건물을 사용수익하는데 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선해주어야 하며, 임차인은 임대인이 상가수선을 해주지 않을 경우
손해배상을 청구할 수 있고 파손된 건물의 수리가 끝날때까지 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.
그렇다면 상가를 임대해 사용하던 중 화재가 발생하여 수리가 필요한 경우, 임차인은 임대한 건물을 사용 수익하기 위해 비용을 들어 수선을 했다면
수리비용에 대해 임대인에게 청구할 수 있을까요?
임차인이 건물을 사용수익하기 위해서는 필요한 경우 수선을 하거나 임차목적물의 가치를 증가시키기 위해 비용을 지출하는 경우가 있습니다.
상가임대차보호법에는 임대인의 권리의무와 임차인의 권리의무가 규정되어 있는데요,
대구로펌 법무법인 율빛, 이번 시간에는 건물 보수와 관련해 임차인의 필요비 및 유익비 상환청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ건물 수리비용, 월세에서 차감하고 지급할 수 있을까?
화재 발생으로 이를 수리하기 위해 1500만원의 비용을 지출한 임차인 A.
그러던 중 화재발생과 건물수리 과정에서 임차인은 3개월 약2400만원의 차임을 연체하였습니다.
임대인 B는 3개월 차임연체를 이유로 계약해지를 통보하고 건물을 비워줄 것을 요구했습니다.
임차인은 임대인의 요구를 그대로 들어줘야 할까.
상가건물임대차보호법은 3회분 이상을 연체하는 경우에 한하여 임대인이 임차인에게 임대차계약 해지를 요구할 수 있고(제10조의 8), 특히 2013년 이후 최초 체결되거나
갱신된 계약에 대해서는 임대차보증금과 차임이 고액이라 ‘상임법이 적용되지 않는 상가’라 하더라도 임차인에게 같은 혜택을 주고 있습니다.
임대인 입장에서는 계약해지 사유가 발생한 것이므로 건물인도요구를 할 수 있습니다.
그러나 임차인 A의 입장에서 보자면, 그동안 임대인이 지불해야 하는 건물수리비용 1500만원을 대신 자신이 필요비 명목으로 지불했으므로
이를 차임에서 공제하면 밀린 월세 2400만원에서 필요비지출 1500만원을 제하면 900만원,
즉 1개월치를 약간 넘는 차임을 연체한 것이므로 계약해지 사유가 안된다고 주장할 수 있습니다.
대법원 판례에서도 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다는 입장입니다. (대법원 1997.4.25.선고 96다44778,44785 판결)
즉, 월3회 차임 연체로 계약해지 사유가 발생했으나 필요비 지출이 인정되므로 이를 차임에서 제외하면 차임연체에 따른 계약해지 사유는 사라지는 것입니다.
ㅣ임차인의 필요비/ 유익비 상환청구권이란
그렇다면 위에서 언급된 필요비의 법적 의미는 무엇일까요.
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조).
임차인은 임대차계약 존속 중 임대차 목적물이 사용·수익에 필요한 상태로 유지되지 못할 경우 임대인에게 수리를 요청할 수 있고,
임대인이 이에 응하지 않아 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수도 있습니다(민법 제626조 제1항).
즉, 여기에서 필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다.
여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
또한 임차인이 필요비를 지출했다면 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 상환청구할 수 있는데, 이를 필요비 상환청구권이라고 합니다.
한편 유익비상환청구권이란 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다(민법 제626조 제2항, 대법원 1991.8.27.선고91다15591,15607반소판결)
따라서, 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여
증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.
유익비상환청구의 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것을 상환 받으면 되는데요, 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위해 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 합니다.
ㅣ임대차계약시 비용상환청구를 포기한다는 특약이 존재하는 경우는?
필요비나 유익비상환청구권은 임차인의 권리이기는 하지만 강행규정이 아니기 때문에 당사자간 특약을 통해 권리를 포기하거나 제한할 수 있습니다.
따라서 만약 사전에 임대인과 임차인이 ‘임차인이 임대차계약 종료 시 필요비 등 비용을 청구할 수 없다.’는 취지의 규정을 임대차계약에 삽입한 경우에는 필요비의 상환청구가 불가하며 유익비 역시 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임차주택(상가건물)을 임대인에게 명도할 때에 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우에는 유익비의 상환을 청구할 수 없습니다.
또한 필요비는 건물을 ‘보존’하는 데 반드시 지출되어야 할 비용으로 건물의 ‘효용’을 높이는 ‘유익비’와는 다른 것인데, 실무적으로는 ‘필요비’와 ‘유익비’의 구별이 쉽지 않은 것이 사실입니다.
‘유익비’는 임차인이 지출한 비용 전액이 아니라 임차인이 지출한 비용과 그로 인해 실제 높아진 건물의 가치 중 임대인이 선택하는 금액에 의해 결정되는 것이라 만약 그것이 건물의 보존이 아닌 건물의 효용을 높이기 위해 지출된 ‘유익비’로 판단될 경우에는 자칫 실제 임차인이 지출한 비용보다 적은 금액을 인정받을 수 있으므로, 임의로 판단해 차임을 연체하는 우를 범해선 안될 것입니다.
따라서 임차인의 유익비, 필요비 상환청구권과 관련해서는 부동산전문변호사의 조력을 받아보시기 바랍니다.
대구로펌 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산/형사전문변호사입니다.
부동산 및 임대차관련 법률은 최근 시행되고 있는 임대차보호법 개정안에 대한 올바른 해석이 필요하므로
반드시 부동산전문변호사의 조력을 구해보시기 바랍니다.
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