대구변호사 상가내 동일업종 영업 금지 요구할 수 있나요?
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대구변호사 법무법인 율빛입니다.
상가에서 영업을 시작하려는 자영업자들이 계약 전 꼭 확인해봐야 하는 사항이 있습니다.
바로 상가건물내 동종업종영업금지 제한 규정인데요,
보통 단지내 상가나 분양상가 등에서는 동종업종제한을 두는 경우가 많기 때문입니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조에 의하면 관리단 규약을 통해 업종제한을 새로 설정하거나 변경할 수 있다고 되어 있는데
이는 상도의상 같은 업종끼리의 과도한 경쟁을 방지하고 서로 상생하기 위해 마련된 규정입니다.
만일 상가내 업종제한 규약이 있다는 사실을 알지 못한 채 영업을 하게 된다면 동종업종 상가는 규약을 근거로 영업금지가처분 신청을 할 수 있고
손해배상 청구도 가능합니다.
점포 계약시 임대인이나 부동산중개업자가 이러한 사실을 알려주지 않았다면 이에 대한 책임에서 자유롭진 못합니다.
다만 새로이 영업을 시작하고자 했던 자영업자 입장에서는 장사를 시작해보기도 전에 자칫 소송전에 휘말릴 수 있고 경제적 손실을 볼 수 있기 때문에
반드시 상가 입점시 관리단 규약을 확인해 볼 필요가 있는데요,
이번 시간에는 상가내 동종업종제한 규약과 관련해 발생할 수 있는 법적 분쟁과 그 해결법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ상가내 동종업종이 들어왔다면 영업 금지 요구할 수 있나요?
헌법은 영업의 자유를 보장하고 있습니다만 상가분양계약서나 상가관리규약에 동종업종금지를 명문화해 놓는 경우가 많습니다.
이는 상가내 업종의 편중을 막고, 상가를 분양받거나 임대한 상인들에게 어느 정도의 독점적 지위를 보장할 필요가 있기 때문입니다.
따라서 상가관리규약에 동종업종 영업금지조항이 있다면 새로 들어온 동종업종에 대해 영업금지 청구를 행사할 수 있습니다. 이를 동종업종 영업금지청구권이라고 합니다.
대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 요지에 따르면 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자
또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의
의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,
따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는
침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정 등 참조)고
하였습니다.
ㅣ동종업종금지조항이 없다면 동종업종 영업이 허용될까
그렇다면 분양계약서나 상가관리규약에 동종업종금지 조항이 없을 경우에는 동종업종 영업이 허용된다고 봐야 할까요?
판례를 보면 반드시 그런 것은 아닙니다.
대법원은 “임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다”고 판시하며, 같은 건물 내에서 임차인의 영업과 동종, 유사한 업종을 운영하는 것을 허용한 임대인은 임차인에게 임차인이 입은 손해를 배상하라고 판결을 내린 바 있습니다(대법원 2010. 6.10. 선고 2009다64307 판결).
즉 상가관리규약에 동종업종금지 조항이 없더라도 임대차계약의 목적 및 구체적인 상황에 비춰 동종업종을 허용해 기
존 임차인의 영업활동에 손해가 발생했다면 손해배상의 책임을 질 수 있다는 뜻입니다.
따라서 집합건물에 입점하여 개업이나 이전을 준비할 때에는 같은 건물의 다른 호실에 이미 같은 업종이 있는지를 살피고,
그러하다면 반드시 관리규약의 존재 여부를 살필 필요가 있습니다.
인수한 가게의 전 주인이나 중개인이 이러한 사실을 간과해 미처 알리지 않는 경우가 발생하는데 관리규약에 동종업종 제한 규정이 있다는 점을 모르고
섣불리 상가를 매수하거나 임차한 뒤 인테리어 등 본격적인 개업 준비에 나섰다가 영업금지가처분 소송을 당하는 등의 낭패를 보기 쉽습니다.
ㅣ수분양계약시 동종업종 영업제한 규정에 동의했다면 임차인도 그 의무를 지켜야 할까
상가 점포 수분양자들이 수분양 계약을 체결할 때 업종 제한에 동의한 경우 그에 관한 약정 준수 의무(계약상 의무)를 부담하고 그 지위를 양수한 자 또는
임차한 자도 그 의무를 부담(승계)해야 합니다.
이와 관련해 대법원은 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양 계약 등에 정해진 업종 제한 약정을 위반할 경우,
그로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위해 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있고,
‘집합건물법’이 적용되는 상가의 경우 ‘상가관리단’이나 ‘상가번영회’ 등 명칭에 상관없이 집합건물법상의 관리단으로 인정되는 경우
여기에서 정한 업종 제한 규약이 그 구성원들을 구속할 수 있다고 봤습니다.
이는 각 점포 소유주는 물론이고 임차인까지도 업종 제한을 받게 된다는 의미입니다.
다만 ‘상가번영회’일지라도 집합건물법상의 관리단에 해당하지 않는다면 특별한 경우를 제외하고는 신규 임차인 등에게 업종 제한을 강제할 수 없습니다.
다만 영업금지 제한을 둘러싸고 실질적인 쟁점이 되는 것은 동종업종을 판단하는 기준입니다.
일반적으로 법원은 동종업종 여부를 판단함에 있어 단순히 업종의 종류만 따지는 것이 아니라, 매출을 구성하는 주요 상품이나 용역, 영업방식,
고객 구성 등 여러 다양한 요소를 실질적으로 따지기 때문에 만일 영업금지 가처분 또는 영업금지청구를 위해서는 법률전문가의 판단을 구해볼 필요가 있습니다.
오랜 기간 대구 지역에서 쌓아온 신뢰와 명성을 기반으로 각 분야 전문변호사와 베테랑 송무인력이 지역민을 위한 법률서비스를 제공하고 있습니다.
집합건물 내 동종업종 영업제한과 관련해서는 관리규약의 해석과 적용을 두고 각자의 입장에 따라 첨예하게 나뉠 수 밖에 없습니다.
실질적인 영업 손실과도 관련된 부분이 있기 때문에 동종업종 입점을 둘러싸고 법적 분쟁을 막기 위해서는
미리 내용증명을 보내 동종업종 제한에 대한 사실을 알려놓거나 입점을 희망하는 임차인 입장에서도 관리 규약을 미리 확인해보고
법적 다툼이 발생하지 않을 것인지에 대해 사전에 검토가 필요합니다.
대구변호사 법무법인 율빛 구본덕 대표 변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로
집합건물 내 벌어지는 다양한 분쟁에 대한 법률 상담을 진행하고 있습니다.
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