대구부동산변호사 부실시공아파트 계약해지 가능할까

올 해 완공해 입주예정이었던 광주 화정 아이파크 아파트가 지난 11일 건물 옥상에서 콘크리트를 타설하는 과정에서 외벽이 무너지는 붕괴 사고가 발생했습니다. 

외벽이 무너져 내린 부분은 중간층이상부터 꼭대기층 사이로 대략 15개층 정도입니다. 

​외벽붕괴로 아래에 있던 차량들 10여대가 콘크리트 더미에 묻혔고 현장 인부 6명이 실종상태입니다.  

​이번 붕괴사고 아파트 시공자는 HDC 현대산업개발. 

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그런데 현대산업개발은 이미 지난 해 6월 광주 학동 재개발사업구역 철거 과정에서 붕괴 참사로 9명이 숨지고 8명이 다치는 피해가 발생한 바 있습니다. 

​7개월만에 또다시 비슷한 사고가 발생한 것입니다. 

현재 광주시는 광주시에서 진행하는 HDC현대산업개발의 건축, 건설현장의 모든 공사를 중지하라는 명령을 내렸습니다. 

​부실시공에 이은 예견된 참사가 아니냐는 부정적 여론이 형성되면서 전국적으로 현대산업개발과 계약을 맺은 수분양자들이 '내 집은 과연 안전한지' 불안해 하고 있습니다. 

​실제로 광주 학동과 화정동에 이어 광주 운암3단지 재건축정비조합 측은 시공사 컨소시엄 주체중 하나인 현대산업개발을 상대로 

시공사 계약해지를 검토하겠다고 밝혔습니다.

게다가 어제 기자회견장에 나온 정몽규 HDC현대산업개발 회장은 회장직을 사임하고 붕괴사고 아파트를 전면 철거 후 

재시공은 물론 수분양자의 계약해지도 검토하겠다는 뜻을 전했습니다. 

​부실시공은 수분양자 입장에서는 계약해지 사유가 될 수 있습니다. 

​대구부동산변호사 법무법인 율빛, 오늘은 부실시공 아파트에 대한 수분양자의 계약해지 가능성에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ아파트표준계약서상 계약해지 가능한 사유는

2013년 11월 공정거래위원회가 아파트 표준약관을 개정하면서 공유ㆍ전용면적이 시공 후 달라지거나 분양광고에서 보장하기로 했던 사항이 제공되지 않아 

계약목적을 달성할 수 없는 정도라고 판단될 경우 입주자는 약관을 근거로 이전보다 쉽게 계약해제를 요구할 수 있게 되었습니다. 

​기존에는 사업자의 입주지연시에만 계약해제 사유가 발생했으나 개정 아파트 표준약관은 

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① 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란한 경우 

②분양광고 등을 통해 계약내용이 된 사항과 실제 시공건축물과의 차이가 현저한 경우 

③이중분양으로 인해 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 

④그밖에 계약의 중요한 사항을 위반해 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 등 계약해제사유가 4가지 더 추가되었습니다.

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이 같은 사유로 계약이 해제되면 갑(사업자)은 을(소비자)에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급해야 합니다. 

사업자는 또한 계약해제로 소비자가 이미 납부한 매매대금을 반환 시 민법 기준 연 5%, 상법 기준 연 6%의 이자를 가산해 돌려줘야 하는데, 

이는 소비자가 주택건설사업 등을 목적으로 하는 영리법인인 주택건설업자인 경우에는 아파트분양계약이 상행위에 해당돼 상법 기준 이자가 적용되기 때문입니다. 

​따라서 부실시공이 명백한 경우 수분양자는 계약해제를 요구하고 납부한 매매대금을 반환받을 수 있으며 

부실시공으로 입주시기가 늦어진 경우에는 늦어진 기간만큼 지연 보상금을 받을 수 있습니다. 

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ㅣ2013년 인천청라 푸르지오 부실시공 대규모 계약해지 소송, 결과는 ?

2013년 인천청라 푸르지오 아파트는 3월말 정식사용승인을 앞두고 설계보다 구조물에 철근이 적게 들어간 사실이 알려지며 부실시공 논란이 벌어졌습니다. 

​일부 입주예정자들은 부실시공 뿐만 아니라 주위에 쓰레기매립장과 중화학산업단지 등 혐오시설이 들어서는 것도 고지하지 않았고 

분양당시 광고와 달리 청라국제산업도시 개발내용도 실현되지 않았다며 시공사의 귀책사유에 따른 계약해제를 요구하는 소송을 냈습니다. 

1심은 우선 허위 과장광고 주장에 대해서는 "아파트 홍보내용은 사실상 인천경제자유구역청의 개발계획 홍보내용을 그대로 차용한 것에 불과하고, 

일반 사기업의 입장에서 이러한 국가적 장기 프로젝트의 실현 가능성을 알 수 있었을 것으로 보이지 않는다"며 허위·과장광고로 볼 수 없다고 판단했습니다. 

​또 부실시공 주장에 대해서도 "안전성에 문제가 생겨 계약을 해제할 사유에 해당한다고 보기 어렵다"면서 "아파트의 구조안전에는 아무런 영향이 없음이 인정된다"며 

오히려 잔금지급 의무를 이행하지 않아 분양계약이 적법하게 해제되었으며 잔금지급을 하지 않은 원고측에 대해 

분양대금의 10%에 상당하는 위약금을 시공사에 지불해야 한다고 설명했습니다. 

​여기서 알 수 있듯이 부실시공을 이유로 계약해제를 요구하는 경우에는 부실시공에 대한 명백한 사유가 인정되어야 함을 알 수 있습니다. 

​이번 광주 화정아이파크 붕괴참사에 대해 정몽규 현대산업개발 회장이 수분양자에 대한 계약해제를 언급할 당시

"구조작업과 실종자 수색에 총력을 다하고 추후 사고원인 분석 및 안전점검 결과에 따른다"는 전제조건을 단 것도 이러한 판례에 근거한 것으로 보입니다. 

​인천청라 푸르지오 분양대금반환소송은 2심에서도 원고측 허위과장광고와 부실시공 주장은 인정되지 않았고 재판부는 

대우건설이 미입주자들에게 위약금과 중도금대출 및 그 이자 등을 뺀 분양대금을 반환하라고 판결했습니다. 

​구체적으로 항소한 원고 188명 중 101명이 청구한 370억여원 중 27억여원을 돌려받게 되었고 일부 원고는 2심 판결에도 불복해 대법원에 상고한 상태입니다. 

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ㅣ부실시공으로 분양계약해지되면 청약자격도 회복될까

2014년 공사 도중 철근이 최대 절반 이상 빠진 것으로 알려져 논란이 일었던 '세종 모아미래도' 아파트는 

723가구 중 10여가구를 제외한 모든 수분양자들이 분양계약을 해지했습니다. 

​문제는 수분양자의 청약자격입니다. 

​모아미래도 입주자 모임인 비상대책 위원회는 이미 청약에 당첨되었기에 청약자격을 잃게 되었지만 계약자의 사유가 아닌 

시공사의 귀책사유로 계약이 해지된 것이니 당첨기록을 삭제해달라고 주장했는데요,

사실 부실시공으로 인한 계약해지로 청약자격이 회복되는 일은 관련 규정이 없기 때문에 어렵다고 봤지만 국토부는 

전적으로 시공사가 잘못을 인정해 모든 계약자의 계약해지를 허용하고 관할관청도 인정한만큼 예외적으로 청약자격을 회복시켜주었다고 밝혔습니다. 

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전국적으로 신축 아파트와 관련한 하자보수, 부실시공과 관련한 시공자와 입주예정자들 사이의 분쟁은 갈수록 증가추세에 있습니다. 

​입주예정자 입장에서는 자신의 재산권 보호와 궁극적인 주거안정을 위해서라도 

아파트 부실시공 여부를 꼼꼼히 확인해 하자보수 부분이 있다면 기한내에 시공사에 이를 요구할 수 있습니다. 

다만 개별적으로 하기보다는 입주자대표회의 등을 통해 시공사와 협상을 통해 해결하거나 중재 조정기관, 혹은 소송을 통해 해결할 수 있습니다. 

대구부동산변호사 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대구지역 아파트 재건축 재개발 조합의 법률고문 및 자문을 맡은 바 있고 

대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 하자보수와 관련된 법률 상담을 진행하고 있습니다. 

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222624724806