대구부동산소송 가등기 말소 원인과 사안별 진행방법

가등기는 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기를 말하는 것으로 가등기권자가 본등기를 하여 

소유권을 취득하게 되면 가등기 이후의 모든 권리는 소멸됩니다.

​이렇게 소유권을 취득하는 권리를 보호하기 위해 설정하는 것을 순위보전을 위한 가등기라고 하며, 소유권이전청구권가등기라고도 부릅니다. 

또한 근저당권처럼 채권을 담보하기 위해 설정하는 가등기도 있는데, 이를 담보가등기라고 합니다.  

요즘처럼 부동산 가격 급등과 함께 부동산 매매나 경매를 진행함에 있어 본인이 매매하고자 하는 물건이 가등기가 되어 있다면 신중히 판단해야 하는데요,

​왜냐하면 가등기는 본등기를 할 수 있는 실체적 요건이 충족되지 못했을 경우에도 순위보전의 효력이 발생하기 때문입니다.  

따라서 소유권이전청구권에 대한 가등기가 되어있는 경우 원인무효사유가 발생하면 가등기를 말소해야 하는데 이를 하지 않는 경우에는 

소유권 이전청구권 가등기 말소등기를 통해서만 해결할 수 있습니다. 

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그렇다면 소유권이전청구권 가등기말소등기는 어떤 경우 진행할 수 있을까요.

이번 시간에는 가등기말소등기의 원인과 사안별 진행방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

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ㅣ소유권이전청구권 가등기말소등기의 원인과 신청방법

소유권이전청구권 가등기의 말소등기라 함은 매매계약으로 인한 가등기를 했을 때 

매매 예약의 해제 및 취소 등의 이유가 발생했을 경우 가등기를 말소하기 위한 절차를 말하는데요. 

가령 혼동이나 당사자들의 합의 해제, 약정 소멸 사유의 발생, 목적 부동산의 매각 등의 원인이 발생했을 때 소유권이전청구권 가등기는 말소등기를 해야 합니다.​ 

​소유권 이전청구권 가등기 말소등기 시 등기의무자는 가등기권자이며 등기권리자는 가등기의무자, 

가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자이며 등기 신청은 등기소를 직접 방문하거나 인터넷 신청도 가능합니다. 

​다만 인터넷 전자신청을 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 

사용자등록을 해야 하는데 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다. 

​소유권이전청구권 가등기 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로

사용자등록신청시 가등기 설정자와 가등기권자 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다. 

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ㅣ가등기말소소송을 진행할 수 있는 경우 

부동산 매매계약을 체결하기 전 매매예약을 하고 이를 원인으로 가등기를 해두면 

매매예약 완결권 행사로 매매계약을 성립시키고 가등기에 대한 본등기를 할 수 있습니다. 

그런데 매매예약에 의한 가등기를 해두고 10년의 제척기간동안 예약완결권을 행사하지 않았다면 예약의 효력이 상실됩니다. 

이 경우 가등기 말소청구소송을 제기해 매매예약에 따른 가등기 말소등기를 할 수 있습니다.  

또 강제집행을 면탈할 목적으로 매매예약 가등기가 되어 있는 경우에는 통정허위표시에 해당해 무효가 될 수 있고 강제집행면탈죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 

​게다가 채권자 입장에서는 채무자가 허위로 재산을 특정인에게 매도 또는 제공한 것이 되므로 사해행위에 해당해 가등기 말소청구의 대상이 될 수 있습니다. 

소송을 통해 가등기를 말소 청구를 제기하는 입장에서는 1) 원고 소유인 사실, 2) 피고명의의 가등기가 마쳐진 사실, 3)(원인무효에 의한 말소등기의 경우) 등기원인서류가 위조되거나 등기원인이 무효, 취소, 해제된 사실, (4) (변제, 해지, 시효소멸 등 후발적인 사유에 의한 말소청구의 경우) 피담보채무가 변제되거나 시효로 소멸된 사실, 매매예약 등이 해지된 사실 등이 주장, 입증되어야 합니다.

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ㅣ담보가등기를 이유로 한 선순위가등기말소청구소송 시 주의사항 

담보가등기는 말소기준권리에 해당하므로 경매과정에서 선순위 가등기의 정체가 담보가등기로 판명난 경우에는 별다른 문제가 없습니다. 

낙찰 이후 담보가등기는 인수되지 않고 당연히 직권말소되기 때문입니다.

그럱데 선순위가등기의 정체가 경매과정에서 담보가등기로 판명되지 못하면 선순위가등기 말소가 어려워질 수 있다는 가능성에 대비한 법적 조치가 필요합니다. 

​기본적으로 가등기의 성격에 대한 대부분의 증거는 상대방인 가등기권자에게 있기 때문에 

이러한 사실관계를 제대로 다투지 못한다면 가등기 말소를 장담할 수 없는 것이 현실입니다. 

따라서 가등기말소청구소송을 진행하면서 가등기말소가 불가할 경우에 대한 법적 대비도 필요합니다.

가등기말소청구소송을 제기하면서 예비적으로 하자담보책임에 따른 반환청구소송이 그것인데요, 

이는 가등기로 인한 본등기로 인해 낙찰받은 물건을 상실할 경우 낙찰대금을 반환받기 위한 조치를 말합니다. 

​즉, 본소송으로는 가등기권자를 상대로 가등기말소청구를, 

예비적으로는 낙찰대금 배당받은 사람을 상대로 하자담보책임에 따른 금전청구를, 

보전소송으로는 주위적 청구인 가등기말소청구권을 피보전권리로 한 가등기상의권리처분금지가처분신청과 별개로, 예비적 청구인 하자담보책임에 기한 금전청구권을 피보전권리로 한 배당금청구권에 대한 가압류신청을 하여 실제 배당되기 이전에 배당금수령을 막을 필요가 있습니다. 

​일단 배당금이 지급되면 나중에 재판에서 승소한다고 하더라도 반환받는다는 보장이 없기 때문입니다. 

​낙찰대금 납부를 통한 소유권이전과 배당기일 지정을 통한 실제 배당금지급이 최소 1달 이상 기간이 있다는 점에서 용의주도하게 준비하면 

배당금지급을 사전에 충분히 막을 수도 있습니다.

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대구부동산소송은 법무법인 율빛.​

구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 

가등기말소등기청구소송에 관한 법률상담을 진행하고 있습니다.

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원문 : https://blog.naver.com/yulbitlaw/222625619270