대구 부동산 명도 소송 준비 이것만은 꼭 알아야
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부동산 명도 소송이란 부동산의 소유자 등이 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 부동산을 인도받기 위해 제기하는 민사소송을 말합니다.
최근 코로나 19로 인해 정부의 영업제한 규제조치로 상가를 운영하는 임차인들이 어려움을 겪으면서
임차료를 제대로 지급하지 못해 부동산 명도 갈등이 증가 추세에 있습니다.
임대인 역시 임차인의 채무 불이행을 이유로 함부로 건물을 인도받을 수 없기 때문에 소송을 통해 해결을 해야 하는데요,
이는 개정된 상가건물 임대차보호법(2020년 9월 29일 시행, 법률 제17490호)에는
2020년 9월 29일부터 6개월간 임차인이 발생시킨 차임 연체에 대해 ‘임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는
연체차임’에 포함하지 않는 것으로 규정되어 있기 때문입니다.
즉 상가건물을 임차한 임차인이 2020년 9월 28일까지 2기의 차임을 연체한 후
2020년 9월 29일부터 2021년 2월 28일까지 또다시 차임을 연체하였더라도
이 기간(2020년 9월 29일부터 2021년 2월 28일)에 발생한 연체차임을 이유로
임대인은 임차인에게 계약을 해지하고 상가 건물에 대한 명도소송을 제기할 수 없습니다.
게다가 명도소송의 경우 쟁점에 따라 재판에 걸리는 기간이 천차만별이어서
실무상 6개월 이상 걸리는 것이 보통이며, 2년 이상 진행되는 경우도 있습니다.
많은 시간과 경비 지출이 예상되기에 부동산 명도 소송을 준비한다면 시간을 단축하고
승소를 위해 미리 알아두고 준비해야 할 것들이 있습니다.
대구 지역 전통 로펌의 강자, 법무법인 율빛 부동산/건설 전담센터에서 준비한 이번 이야기는
부동산 명도소송 준비 전 미리 알아두면 좋은 법률 상식에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ명도 소송 전 준비해야 할 것
명도소송이란 세입자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거부하고 비우지 않았을 때
집주인이 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송이기 때문에 집주인이 승소하려면 재판에서
임대차계약의 해지와 종료사실에 대한 입증을 하는 것이 중요합니다.
따라서 명도소송을 하기 전에는 먼저 전화, 문자, 메신저, 내용증명 발송 등으로
해지통지를 해서 계약 해지와 종료 사실에 대한 근거를 마련해두어야 합니다.
그러나 명도 소송 전 내용 증명 발송을 통해 세입자가 스스로 나가도록 유도해볼 수도 있습니다.
소정의 이사비를 주고 자진인도하도록 하는 방법인데요, 이때 변호사의 입회하에
임차인과 합의하는 방식으로 해결하는 것이 가장 빠른 방법이라고 할 수 있습니다.
만일 소송의 번거로움이나 부담을 피하고 임차인과 분쟁을 해결하는 방법으로 '제소전 화해'를 체결하는 방법도 있습니다.
제소전 화해 제도는 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해조서를 받는 것으로,
확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 약속을 위반 할 경우 조서를 기초로 강제집행도 가능합니다.
다만 제소전 화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 신청서를 접수하기 때문에
임대인과 임차인 중 어느 한쪽이라도 동의하지 않으면 제소전화해는 성립되지 않습니다.
또한 강행법규에 위반되는 내용이 있다면 법관은 해당 조항을 제외·변경하도록 지시할 수 있는데요,
예를 들어 월세 납입 지연 시 법에서 정한 이자율 이상을 요구하는 내용이 포함됐다면 강행법규 위반으로
조서가 성립되지 않으므로 화해조서는 양 당사자간 동의하에 법적 권리가 보장되는 범위 안에서 작성하는 것이 좋습니다.
ㅣ명도 소송하려는데 실제 임차인이 누구인지 모르는 경우
부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 확인 가능
명도 소송을 제기하려면 피고를 정확히 지정해야 합니다.
피고를 명확히 지정하지 않으면 설사 소송에서 승소한다 하더라도 실제 임차인과 계약상 임차인이 다른 경우 강제집행이 불가능합니다.
아파트처럼 임차인이 1인인 경우는 상관없지만 임차인이 여러명인 경우이거나
실제 임차인이 누구인지 모른 경우에는 소송이 어려워질 수 있습니다.
실제 임차인이 누구인지 모르는 경우가 발생하는 이유는 임대차 계약을 체결할때 임차인의 요구에 의해
전대차를 포괄적으로 허용하기 때문인데요, 건물 관리 자체를 임차인에게 일임하는 경우
건물주는 임차인이 누구인지 정확히 알기가 어렵습니다.
이는 임차인이 수시로 자신이 원하는 임차인으로 변경하며 전대차를 하기 때문인데요,
이 경우에는 건물주가 명도 소송을 제기할 때 피고를 지정하기 어려운 상황에 맞닥뜨리는 원인이 됩니다.
이 경우에는 부동산점유이전금지 가처분 신청을 통해 부동산에 현재 살고 있는 임차인이 누구인지 확인할 수 있습니다.
부동산점유이전금지가처분이란 현재 건물에 살고 있는 사람에게 다른 곳으로 점유를 이전하는 것,
즉 전대차를 하지 말라는 법적 조치로 명도 소송할 때 필수적을 진행하게 됩니다.
다시 말해 '명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고
채권자에게 부동산을 넘기라'고 할때 활용하는 수단입니다.
ㅣ이미 보증금을 초과하여 명도소송에 실익이 없는 경우
명도소송은 실무적으로 6개월에서 2년 이상 소요되는 경우가 많습니다.
명도소송 진행 기간이 길어지게 되면 임차인이 낸 보증금은 차임 연체로 바닥나는 경우가 많습니다.
이 경우 설령 명도 소송에 승소했다 하더라도 보증금이 이미 바닥난 상태이므로 임대인에게는 큰 손실이 생길 수 밖에 없습니다.
이미 보증금을 초과하여 명도 소송에 실익이 없다면 부동산 명도 단행 가처분을 제기하는 방법도 있습니다.
부동산 명도 단행 가처분은 급박한 손해를 피하기 위해 미리 잠정적으로 점유를 회복하도록 인정하는 것으로
짧은 기간에 건물을 명도받아 올 수 있습니다.
다만 본안판결을 받지 않은 채 명도단행가처분만 받은 상태를 유지한다면 추후 채무자가 가처분이의나
취소를 신청할 경우 해당 절차에서 불이익한 요소로 반영되어 가처분결정이 취소될 수 있고 법원에서
부동산 명도 단행 가처분 신청을 인용하더라도 임대인에게 다액의 보증금을 납부하라고 명하기도 하기 때문에 철저한 준비가 필요합니다.
대구지역로펌의 강자, 법무법인 율빛 건설/부동산전담센터는 지역민을 위한 체계적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
대구 지역 부동산 명도 소송과 관련해 임대인과 임차인 간의 갈등 해결을 위한 법률 상담을 진행하고 있습니다.
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