대구부동산로펌 누수하자 책임소재 및 손해배상청구
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우리나라의 주거형태는 대개 아파트나 빌라처럼 공동주택이 대부분을 차지합니다.
많은 사람이 한 건물에서 살다보니 층간소음과 같은 갈등을 겪기도 하고
주거공간이 노후화되면서 여러가지 하자문제로 임대인과 임차인, 혹은 위아래층 거주자간 갈등이 발생하기도 합니다.
특히 오래된 아파트에서는 누수관련 분쟁이 빈번하게 발생하고 있는데,아파트와 같이
구분소유자가 여러명 모여있는 집합건물의 경우 누수발생의 원인이 공용부분인지 전유부분인지에 따라
책임 소재가 달라질 수 있기 때문입니다.
대구부동산로펌, 법무법인 율빛 구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 아파트,
오피스텔, 상가와 같은 집합건물에서 발생하는 하자보수소송에 관한 법률상담을 도와드리고 있는데요,
이번 시간에는 누수 발생 원인에 따른 책임소재와 손해배상청구 문제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ아파트 누수하자의 책임소재
우리 대구지역의 경우에도 노후아파트는 물론 신축아파트 및 주상복합건물에서 거주하는 시민들이 많은데요,
아파트와 같은 집합건물은 시간이 지날수록 여러가지 하자문제가 발생하기 마련입니다.
그런데 아파트, 주상복합건물 등 집합건물은 공용부분과 전유부분으로 나누어지기 때문에
하자가 발생한 원인이 어디냐에 따라 책임소재가 달라집니다.
즉, 위층에서 누수가 발생하여 아래층에 피해를 입히게 될 경우
그 원인이 윗집의 전유부분에서 발생한 것이라면, 당연히 구분소유자인 윗집 주인이 이에 대한 책임을 져야 합니다.
아파트가 10년 이상된 경우 집 수리를 하는 경우가 많은데, 간혹 인테리어 공사를 하다가
배관을 잘못 건드려서 누수가 심해지는 경우가 종종 발생하므로 주의해야 합니다.
그런데 누수 원인이 전유부분이 아닌 공용부분의 하자인 경우가 있습니다.
이런 경우에는 시공사 또는 관리주체(관리단, 입주자대표회의 등)에 책임이 있습니다.
만일 시공사의 하자담보책임기간 내에 발생한 것이라면, 하자 소송을 통해
해결이 가능하지만, 시공사의 하자담보책임기간이 지났다면 관리단 및 입주자대표회의 등에 보수나 손해배상을 요구해야 합니다.
누수의 원인이 불분명하게 책임 소재를 찾을 수 없는 경우에는 누구에게 책임을 물어야 할까요?
대법원 판례는 누수의 원인이 불분명한 경우, 공용부분의 하자로 추정하고 있으므로, 시공사나 관리주체가 책임을 지는 경우가 많습니다.
ㅣ누수피해 발생시 어떻게 대응해야 하나
누수 피해가 발생한 쪽에서는 우선 윗집이나 입주자대표회의에 먼저 누수발생과 그로 인한 피해사실을 알리고,
쌍방이 현장을 확인하고 보수와 피해배상을 요구해야합니다.
누수 및 피해사실을 알리지 않으면 알리지 않은 기간 동안의 피해에 대해서는 배상을 받지 못할 수 있다는 사실을 유념하시기 바랍니다.
가장 신속한 해결은 서로 합의하에 누수탐지업체를 선정하고 누수탐지를 한 뒤, 보수공사를 하고, 피해내용에 대해서는 쌍방이 각 추천하는 업체로부터 견적으로 받아 절충하여 배상금을 정하는 것입니다.
물론 이 과정에서 법적 근거마련을 위해 합의서도 작성하는 것이 좋습니다.
문제는 합의가 원만히 되지 않을 경우인데요, 이때는 하자보수 및 손해배상 청구 소송을 진행해야 합니다.
누수피해를 입은 쪽에서는 감정을 잘 받기 위해서는 현장을 잘 보존하고,
감정에 참고될 자료를 최대한 많이 확보하여 법원을 통해 감정인에게 제출해야 합니다.
피해물품의 품목, 제품번호 등의 잔존물을 가능한 그대로 보관하는 것이 좋고, 피해물품 목록을 작성하고 사진(동영상)을 찍어 둡니다.
벽체, 마루바닥 등 주택의 피해부분에 대해서는 두 세군데의 전문업체로부터 보수비 견적서를 받아 제출하는 것이 유리합니다.
ㅣ손해배상 청구 범위는
손해배상 청구 범위는 기본적으로 원상회복에 대한 부분입니다.
누수로 인하여 발생한 손해 중 인과관계가 인정된다면 청구가 가능한데요,
다만 피해세대가 가해세대나 입주자대표회의와 합의가 안 된 상태에서 임의로 하자보수를 하고
피해물품을 교체한 경우 상대방이 쉽게 인정해 주지 않을 뿐만 아니라, 소송에서도 법원이 잘 인정해 주지 않습니다.
또한 피해물품이 보존되어 있으면 감정을 하여 나온 감정평가액만 인정해 주기 때문에 침수된 제품과 같은 종류로 바꾸었거나
통상의 수리비만 들였다면 쉽게 합의가 되거나 소송에서도 별도 감정없이도 인정해 주기도 합니다.
그런데 누수가 단지 천정이나 벽체의 일부가 아니라 광범위하게 전체적으로 피해를 끼쳤다면
하자탐지기간이나 하자보수기간 동안 며칠간이라도 거주할 수 없게 되는 경우가 있습니다.
이럴 때 피해 세대가 따로 갈데가 없다면 호텔 등 숙박시설을 이용할 수밖에 없는데,
그 숙박비도 공작물 하자와 관련한 상당인과관계 있는 손해에 해당되어 배상을 해 줘야 합니다.
다만 숙박비 배상의 경우는 보통 수준의 호텔 숙박비와 수리기간 내의 숙박비만 해당하며,
분쟁의 소지를 줄이기 위해서는 가능한 숙박하는 호텔이나 숙박기간, 숙박료에 대해 사전에 가해자측에 알려주고
양해를 구하는 것이 바람직합니다.
손해배상 청구범위에 정신적 피해에 대한 위자료 부분이 포함되는지 여부도 쟁점이 될 수 있습니다.
누수 문제를 겪는 사람들은 대부분 극심한 정신적 고통과 스트레스를 호소하기 때문입니다.
법원 판례를 살펴보면 대부분 공사비, 도배비, 수리비 상당의 손해에 대해서만 인정하고 있는 편인데요,
예외적으로 정신적 피해가 심하다고 볼만한 사정이 있다면, 위자료 청구도 인용하는 추세입니다.
특히 2세 미만의 영유아, 수험생 등 누수로 인한 피해가 큰 경우에는 위자료의 인정금액도 커질 수 있습니다.
아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 집합건물 상가 등에서 발생하는 누수 피해가 있다면, 신속한 보수가 급선무일 겁니다.
가장 빠른 방법은 쌍방간 합의이나 만일 법적 소송으로 진행되더라도 가급적 재판으로 다투기보다
재판 전에 법원이 권유하는 조정이나 화해로 끝내는 것이 좋습니다.
누수피해로 인한 손해배상 청구의 경우 소송에 승소하면 물론 패소자측이 소송비용을 부담하게 되지만
소송 준비에 앞서 필수적으로 진행해야 하는 감정비용은 수백만원 이상 드는데 비해
판결로 인정되는 손해배상 비용은 적을 수 있기 때문입니다.
따라서 소송의 실익이 있는지 여부와 소송으로 가기전 변호사의 중재를 통해 화해나 조정으로 합의점을 찾는 것이 필요합니다.
대구부동산로펌, 법무법인 율빛 부동산전담센터에서는 6인의 각분야 전문변호사들이 함께 협업해 최상의 해결책을 제시해드립니다.
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