대구부동산변호사 중도금 받아도 매매계약 해제 가능하다?
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안녕하십니까. 대구부동산변호사 법무법인 율빛 부동산전담센터입니다.
우리나라에서 아파트와 같은 부동산을 매매하려면 대체로 계약금을 걸고 매매계약서를 작성한 후,
중도금을 전달하고 이주시기에 맞춰 잔금을 지급함으로써 해당부동산의 소유권을 넘겨받는 형식으로 절차가 진행되는 경우가 많습니다.
그런데 최근에는 급등하는 부동산 가격을 노리고 투기세력의 돈이 몰리면서
시장의 악순환을 끊고자 정부가 강력한 대출규제에 나섰습니다.
문제는 이로인해 선의의 피해자가 발생한 것.
아파트 매매계약을 체결하고 남은 잔금은 대출을 받아 지급하려했던 매수자 입장에서는
대출 규제에 따라 기존에 예상했던 금액보다 낮은 규모의 대출을 받게 되거나 아예 대출 자체가 막혀,
잔금을 다 치를 수 없는 상황이 발생하게 되는 겁니다.
이런 경우 매수자 입장에서도 당장 이사가야할 집에 입주를 하지 못하게 되고
계약을 체결한 매도인 입장에서 잔금을 받지 못해 본인의 자금 계획에도 차질이 생기게 됩니다.
매도인 입장에서는 잔금 지급이 불투명하다는 매수인의 입장을 언제까지 지켜볼 수도 없는 노릇입니다.
본인에게도 당장 그 여파로 인해 손해를 보게 되기 때문입니다.
그런데 부동산 매매거래 계약시에는 중도금까지 받았다면 계약을 파기할 수 없다는 조항이 있습니다.
이 조항때문에 매도인은 매수인이 잔금을 지급할때까지 그저 손놓고 지켜만 보아야하는 걸까요?
이번 시간에는 중도금을 받은 후 매매계약 해지는 불가한 것인지, 대출 규제를 이유로
잔금을 지급받지 못하는 경우 매도인이 취할 수 있는 조치에는 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ중도금 받았어도 매매계약 해지 가능하다?
민법 565조에서는 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로
상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는
이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'고 명시돼 있습니다.
다만 매매계약서 해제권 유보조항에 따르면 매수인이 집주인에게 중도금이나 잔금을 지급했거나,
지불이행에 착수했다면 매수인과 합의 없이 계약금 배액을 지불하는 것만으로 계약을 파기할 수 없습니다.
이 조항에 의하면 중도금까지 납부된 상황에서 잔금 미지급을 이유로 매매계약을 해지할 수 없다는 이야기가 됩니다.
다만 예외가 있습니다.
민법 제544조에는 당사자 중 한쪽이 그 채무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정해
그 이행을 최고(催告·어떤 행위를 할 것으로 상대방에게 요구하는 통지)하고, 이를 그 안에 이행하지 않으면
계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는데,
이 조항에 따라 매수인이 잔금지급불능 상태라면 상대방의 채무불이행을 이유로 계약해제를 할 수 있는 것입니다.
ㅣ채무불이행을 이유로 매매계약 파기시 매도인이 먼저 해야할 일
대다수의 부동산이 사용하는 공인중개사협회 표준계약서 등에는
'누구든 채무불이행을 하면 계약을 해제할 수 있고, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 내용이 있습니다.
따라서 대출이 막혀 잔금 지급 시기가 불투명하다며 매수인이 잔금 지급을 미룬다면 매도인 입장에서는
매매계약 파기가 가능할 뿐만 아니라 별도의 약정이 없다면 계약금에 해당하는 금액은 손해배상액이 되므로
매매계약 해제에 따라 계약금을 제외한 나머지 금액만 매수인에게 돌려주면 됩니다.
계약금이 거액이라면 향후 매수인이 계약금 반환 청구 소송을 해 올 가능성도 있습니다.
대법원 판례(대법원 1997.11.28.선고 97다30257판결, 대법원 2011.2.10. 선고2010다77385판결)에는
매수인이 종종 은행대출 등의 문제로 잔금을 지급기일에 제 때 지급하지 못한다고 해서 당연히 매매계약이 해제되거나
해제할 수 있는 것은 아니라고 판단하고 있기 때문입니다.
따라서 매도인 입장에서는 잔금지급 지체를 이유로 매매계약을 해제하기 위해서는 소유권이전등기 서류를
공인중개사 사무실에 맡겨 이행제공을 하고 2주 정도 잔금을 지급할 수 있도록 기간을 주어 이행최고의 내용증명을 발송한 뒤,
이행최고기간까지 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 매매계약해제에 대한 내용증명을 발송해 매매계약을 해지할 수 있습니다.
ㅣ매수인의 잔금 미지급으로 매도인 역시 계약파기 등의 손해를 입었다면
대부분의 부동산 거래는 본인이 살고 있던 집을 처분하고 다른 곳으로 이사를 가게 되기 때문에
매수인으로 잔금을 지급받아 이사갈 집의 잔금을 치르는 경우가 일반적입니다.
따라서 상대방이 이러저러한 사유로 잔금 지급을 미룬다면 그 여파는 본인의 부동산 계약에도 영향을 미치게 됩니다.
앞서 소개해드린 바와 같이 잔금 지급 불능 상태의 매수인과의 부동산 거래는 내용증명 등
채무이행을 촉구하는 조치등을 취한 후 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 있고 이때 계약금은
손해배상 명목으로 몰취할 수 있습니다.
그런데 매도인 역시 이사갈 집에 잔금을 지급하지 못해 계약금을 날리고 매매계약이 해제되었는데,
해당 계약금이 매수인으로부터 몰취한 손해배상액(계약금)보다 많다면 초과한 금액에 대해 매수인에게 책임을 물릴 수 있을까요?
매도인 입장에서는 상대방의 채무불이행을 이유로 억울하게 손해를 보는 것이니 말입니다.
그러나 안타깝게도 일반적으로 받을 수 있는 손해배상액은 매수인에게서 받았던 '계약금'까지입니다.
이에 대해 대법원은 계약 당시 손해배상액을 예정했다면, 별도 특약이 없는 한
이 금액에는 채권자(매도인)가 입은 통상손해는 물론 그 외 특별손해까지도 포함되는 것으로 봐야 하며,
채권자가 입은 손해가 미리 약속한 예정액을 초과한다 하더라도, 그 초과 부분을 따로 청구할 수는 없다고 보기 때문입니다.
매도인 입장에서는 매수인이 낸 계약금보다 더 큰 손해를 입지 않기 위해
잔금이 지급되지 않았을 때 예상 가능한 손해 항목과 그 금액을 미리 특약으로 정해두는 조치를 취해 둘 필요가 있습니다.
다만 우리 법원은 손해배상액이 지나치게 큰 경우에는 일정 부분 감액할 수 있다는 사실에 유의해
적정한 수준의 특약 사항을 넣어두어야 하겠습니다.
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구본덕 대표변호사는 대한변협에 등록된 부동산전문변호사로 다양한 부동산 쟁점 이슈에 대한 소송 노하우를 가지고 있습니다.
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