대구상가임대차 중도 계약해지 가능할까?
관련링크
본문
백신접종률이 올라가고 '위드코로나'가 시작되면서 이번 크리스마스는
그동안 만나지 못한 사람들을 만날 수 있을 거라 기대했습니다.
그러나 코로나19바이러스가 그리 호락호락하지가 않네요.
또다른 변이 '오미크론'이 '빌런'처럼 또다시 전 세계를 위협하고 있으니 말입니다.
우리나라도 오미크론을 비롯한 코로나19바이러스의 돌파감염, 그리고 미접종자인
아동, 청소년의 감염률이 높아지면서 위중증 환자수가 1000명대로 올라가고 코로나감염병전담병상 가동률도 90%에 육박하자,
다시 사회적 거리두기를 강화하기로 했습니다.
연말특수를 기대했던 자영업자들은 이제 더이상 버틸 수 없다고 분노합니다.
그도 그럴것이 거리두기 강화로 인한 손실은 오롯이 자영업자 개인의 몫이 되었기 때문입니다.
일시적인 방역 지원금 지원이나 정부 지원 저금리 대출로 1년이상을 견뎌냈지만
소상공인들은 이제 벼랑 끝 절벽에 내몰린 심정입니다.
지난 해 9월 정부는 코로나 확산으로 인한 ‘경제 사정의 변동’을 이유로
상가 임차인이 임대료를 감액받을 수 있게 하는 내용의 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 개정안이 시행되었습니다.
개정안에 따르면 임차인은 임대차 계약 기간 도중이라도 코로나 등 ‘제1급 감염병’을 이유로
임대인에게 보증금과 임대료를 깎아달라고 청구할 수 있고 이 청구는 임대인의 동의 여부와 상관없이 곧바로 효력을 갖습니다.
그런데 만일 상가 임대차계약서를 작성할 당시 특약사항에 ' 계약해지는 임대인만 할 수 있다'는 조항을 넣었다면
이 계약은 유효한 것일까요.
개정시행되는 상가임대차보호법에는 반하는 조항입니다.
그러나 계약서는 쌍방간의 의사 합의에 의해 작성된 것이므로 법적으로 유효하다고 주장할 수 있을까요?
대구상가임대차 분쟁, 법무법인 율빛 부동산전담센터에서 준비한 오늘 이야기는 상가임대료 조정을 두고
발생하는 분쟁 사례를 통해 임차인이 경제사정이 어려워 임대차 계약을 해지하고자 할 경우 법적으로 가능한지
여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ'임대인만 계약해지를 할 수 있다'는 특약, 법적으로 유효한가요?
부동산 계약을 할 때는 주로 한국공인중개사협회에서 제공하는 표준계약서를 이용합니다.
하지만 표준계약서로는 매도인과 매수인, 해당 물건에 얽혀있는 복잡한 이해관계를 해결할 수가 없기 때문에
분쟁을 막기 위한 방법으로 계약서의 "특약사항"을 활용하게 됩니다.
특약은 계약 당사자 간 합의로 이뤄진 만큼, 특별한 위법사항만 없으면 법적 효력이 발생하기 때문인데요,
다만 당사자 간에 어떤 특약이 맺어졌더라도 그것은 임의규정에 관한 사항일 경우에 한해 효
력이 있으며 강행규정일 경우에는 특약의 효력은 사라집니다.
그렇다면 상가임대차 계약서 작성시 '임대인만 계약해지를 할 수 있다.'는 특약 사항에
임대인과 임차인이 합의했다면 이는 법적으로 유효한 특약일까요?
결론적으로 말하면 상가 임차인을 보호하기 위해 제정된 「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로,
당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
'임대인만 계약해지를 할 수 있다.'는 특약은 임차인에게 불리한 조항이기 때문에 무효인 것이죠.
ㅣ'묵시적 갱신' 후 사정이 어려워졌다면 계약해지 할 수 있을까?
자영업자 대부분은 위드 코로나 정책이후 이번 연말부터는 사정이 좋아지겠거니 생각하셨을겁니다.
지금까지 버텼으니 조금만 더 버텨보자는 마음으로 임대차 계약을 그대로 유지하신 분들도 많을 겁니다.
그러나 생각지 못한 '오미크론' 변이 바이러스의 습격으로 더이상 낙관만 하고 버틸 수 없는 지경이 되었습니다.
더이상의 적자를 감당하지 못해 장사를 접고 싶어도 계약이 유지된 이상 중도에 계약해지를 요구할 수도 없는 노릇입니다.
이럴땐 어떻게 해야할까요?
차선책으로는 민법에 정해 놓은 '사정변경을 이유로 한 차임감액청구' 제도를 활용해 볼 수 있겠습니다.
임대인과 합의해 가게를 정리하고 새로운 임차인을 들이지 못하는 상황이라면 임차료 감액 조정을 요구해 보는 겁니다.
민법 제628조(차임증감청구권)는 '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여
약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다'고 규정하고 있으며,
상가임대차법 11조에도 동일한 규정이 있기 때문에 이 법을 근거로 임대료 조정을 요구해 볼 수 있습니다.
물론 임대인이 동의하지 않고 소송을 낼 수 있습니다.
이 때 법원은 임대료 재조정 여부를 판단하게 됩니다.
게다가 지난 11월 29일부터 경기도(수원, 고양), 지방 광역시(대전, 대구, 부산, 광주)에 설치된 6개 분쟁조정위원회에서
시범적으로 상가 임대인과 임차인 간에 임대료 조정을 하는 경우, 상권분석 자료를 기반으로 한
자문 감정평가사의 전문적인 평가·분석을 통해 합리적인 수준의 공정임대료를 중재안으로
제시하는 사업을 시행하였으므로 이 제도를 적극 활용해 보는 것도 좋겠습니다.
ㅣ임차인이 코로나 경기불황을 이유로 중도 계약해지 요구할 수 있나요?
정부의 집합금지와 영업제한 등 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 방역조치의 영향으로
폐업한 자영업자에게 상가 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있도록 한 ‘상가건물 임대차보호법’
일부 개정안이 9일 국회 본회의를 통과했습니다.
개정안은 상가 임차인이 코로나19 등 감염병으로 인해 정부의 집합금지
또는 영업제한 조치를 3개월 이상 받아 경제 사정의 중대한 변동으로 인해 폐업한 자영업자(상가 임차인)에게
‘계약 해지권’을 행사할 수 있도록 한 조항을 신설했습니다.
계약 해지의 효력은 임대인이 계약 해지를 통고받은 뒤 3개월이 지난 뒤부터 발생합니다.
개정안 시행 전에 폐업한 자영업자더라도 임대차 계약이 존속 중이면 계약을 해지할 수 있습니다.
다만 임대인이 임차인의 계약 해지권 행사가 부당하다고 여겨 소송 등을 제기하거나 분쟁조정을 신청할 경우
임차인은 코로나19 방역조치로 인해 경제 사정이 어려웠다는 점을 소명해야 합니다.
전통과 패기의 조화, 대구로펌 법무법인 율빛 형사전담센터에서는 경찰 조사 단계부터 법률 대응을 도와드리고 있습니다.
새로 신설된 법안이 코로나 19 불황으로 고통받은 소상공인 자영업자들의 숨통이 어느정도 트이길 기대해 보겠습니다.
대구상가임대차 분쟁과 관련한 법률상담, 법무법인 율빛 부동산 전담센터와 함께 하시기 바랍니다.
ㅡ